Opłacalność zakupu mieszkania z licytacji komorniczej

Wbrew pozorom, mieszkania z licytacji komorniczej nie zawsze są bardzo dobrą okazją dla nabywcy. Wynika to z faktu, że komornik w pierwszej licytacji może zaoferować nieruchomość w cenie stanowiącej nawet 75 proc. jej wartości. Cena działki, domu lub mieszkania dodatkowo wzrośnie, gdy licytanci złożą swoje oferty.


(fot. Wojciech Barczynski/FORUM / EastNews)

Cena wywoławcza nieruchomości oferowanej w licytacji komorniczej opiera się o wartość określoną w operacie szacunkowym sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Podczas pierwszej licytacji komornik ma możliwość wystawienia nieruchomości w cenie nie niższej od 75 proc. jej wartości. Jeżeli nieruchomość nie zostanie sprzedana w "pierwszym podejściu", wówczas komornik może obniżyć cenę wywoławczą nawet do 2/3 jej oszacowanej wartości.

Należy jednak podkreślić, że rzadko kiedy zdarza się, aby rzeczywiście okazyjna oferta sprzedaży nieruchomości została wylicytowana po cenie wywoławczej. Licytacje komornicze śledzi wiele osób, które regularnie wyszukują nadarzających się okazji. Mniejsze zainteresowanie licytacją może oznaczać, że nieruchomość posiada wady ukryte. Niebezpieczeństwo dla licytującego związane jest przede wszystkim z niepewnym stanem prawnym nieruchomości.

Po zakupie mieszkania lub domu z licytacji, nabywana nieruchomość nie będzie obciążona hipoteką (obciążenie nią znika po prawomocnym przysądzeniu własności przez sąd zgodnie z art. 1000 par. 1 KPC). Trzeba jednak pamiętać, że w mocy pozostają niektóre służebności i prawa dożywotniego użytkowania lokalu oraz wszystkie umowy najmu. Wiąże się to z tym, że często nieruchomość nabywana jest wraz z lokatorami zamieszkującymi lokal. Kupujący powinien przed podejściem do licytacji posiadać wiedzę na temat procedury wykwaterowania dotychczasowych mieszkańców. Najczęściej jest to długotrwały i zwykle kosztowny proces, który wymaga cierpliwości i posiłkowania się pomocą kancelarii prawnej. Oprócz tego problematyczne może okazać się również zweryfikowanie standardu i stanu technicznego nieruchomości.

Zgodnie z przepisami zawartymi w Kodeksie Postępowania Cywilnego uczestnicy licytacji mają prawo obejrzenia nieruchomości na dwa tygodnie przed jej terminem. W praktyce wyegzekwowanie tego uprawnienia jest niezwykle trudne w sytuacji, gdy nieruchomość jest zamieszkała, a lokatorzy obawiają się skutków egzekucji komorniczej. Powinno się tym bardziej odpowiednio wcześniej zdyskontować profity wynikające z atrakcyjnej ceny nieruchomości i uwzględniać koszty, które będą musiały zostać zaangażowane w proces eksmisji lokatorów oraz ewentualny remont przywracający standard nieruchomości.

Wiele osób utożsamia zakup nieruchomości pochodzącej z licytacji komorniczej z niepowtarzalną szansą, która jest zarezerwowana tylko dla osób dysponujących większą gotówką. W rzeczywistości uczestnikami licytacji komorniczych są zwykle osoby posiadające bardzo dobre rozeznanie rynku, które ostrożnie kalkulują ryzyko związane z zakupem. Brak doświadczenia i odpowiedniej wiedzy na temat faktycznego stanu nieruchomości może spowodować, że w efekcie osoba wygrywająca licytację komorniczą więcej straci niż zyska.

W trakcie licytacji cena może zostać wielokrotnie podbita, przez co intratność zakupu będzie się zmniejszać. Przed przystąpieniem do licytacji trzeba zanalizować lokalny rynek nieruchomości i określić poziom cen dla nieruchomości podobnych. Dzięki temu łatwiej będzie licytantowi ustalić rzeczywisty próg rentowności, dla którego zakup jest opłacalny. Większość licytacji komorniczych wymaga płatności gotówkowej. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby kupując nieruchomość pochodzącą z licytacji komorniczej posiłkować się kredytem hipotecznym. Podchodząc do licytacji uczestnik wpłaca bowiem tylko wadium (rękojmię) stanowiąca 10% ceny oszacowania, a pozostałą kwotę w przypadku wygranej jest zobowiązany uregulować w późniejszym terminie.

Osoba, która wygrała licytację posiada jednak ograniczony czas na spłatę pozostałej kwoty (14 dni lub 1 miesiąc po złożeniu dodatkowego wniosku). Planując zakup nieruchomości na licytacji komorniczej przy finansowaniu go kredytem należy więc wcześniej uzyskać od banku ostateczną decyzję kredytową oraz promesę. Trzeba również zaznaczyć, że nie wszystkie banki zdecydują się kredytować mieszkanie pochodzące z licytacji komorniczej ze względu na większe ryzyko tej formy pozyskania nieruchomości.

Filip Jurczak

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 1 ~Agnieszka

witam.chciała bym dać pod zastaw dom i wziasc mieszkanie ale bez zaswiadczenia o dochodach .
jest taka możliwość ? i w jakim banku ?
ktoś sie orietuje .
pozdrawiam serdecznie

! Odpowiedz
0 0 (usunięty)

(wiadomość usunięta przez moderatora)

! Odpowiedz
2 1 ~Anna

Polecam atrakcyjne oferty mieszkań z licytacji na http://rentierhouse.pl

! Odpowiedz
0 0 ~jola

dzien dobry chodzi mi o zakup mieszkania na terenie zywca

! Odpowiedz
2 0 ~Grzegorz

Witam!

Moim zdaniem kupno nieruchomości w postępowaniu komorniczym obarczone jest stosunkowo wysokim ryzykiem, szczególnie jeśli zakupu dokonuje osoba niedoświadczona w tej materii. Ja wysiłki zmierzające do okazyjnego zakupu mieszań pod najem skierowałem na licytacje spółdzielni mieszkaniowych. Wszystkie mieszkania z tych licytacji publikuję na swojej stronie internetowej http://rentierhouse.pl , znajdziecie tam świetne okazje z kilku miast (Kraków, Katowice, Wrocław, Warszawa, itp) . Dla zainteresowanych na specjalne zlecenie szukamy mieszkań w wybranej lokalizacji - napisz do nas przez formularz kontaktowy, nie pożałujesz.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 2 ~IK

Oferty ogłoszeń komorniczych: ongeo.pl/www/krajowa-rada-komornicza

! Odpowiedz
2 1 ~TB

Czy współwłaściciel mieszkania moze brać udział w licytacji egzekucji komorniczej i

! Odpowiedz
1 0 ~leszek

Proszę o namiar na bank który udzieli kredytu na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej

! Odpowiedz
0 0 ~licytant

licytanci pl

! Odpowiedz
13 2 ~Halina

Witam, artykuł dość pobieżnie podchodzi do tematu opłacalności zakupu nieruchomości od komornika. Ostatnio kupiłam poradnik Jak Kupić Mieszkanie na Licytacji Komorniczej i tam znalazłam odpowiedź na pytanie zawarte w tytule, oraz wiele więcej na temat jak się przygotować do licytacji, czego się spodziewać, na co uważać, jak sobie radzić z ewentualnymi problemami z lokatorem. Gdyby ktoś był zainteresowany to polecam, poradnik na stronie http://www.jakkupicnalicytacji.pl/

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
Zapisz się na bezpłatny newsletter Bankier.pl