Rynek najmu w Polsce to potencjalnie dochodowy biznes, choć - jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl - sytuacja dla wynajmujących nie jest już tak dobra, jak jeszcze kilka lat temu. Podaż mieszkań w ofercie rośnie, natomiast liczba chętnych spada. Wynika to z kilku czynników, jak chociażby odpływu części imigrantów na Ukrainę. Poprawiają się też warunki kredytowania, co sprawia, że coraz więcej potencjalnych najemców myśli o zakupie mieszkania na własność. W związku z tym czynnikami, którymi właściciele mieszkań muszą mocniej rywalizować, są jakość oferty i wysokość czynszów.
Takie też wnioski zawarli w swoim ostatnim raporcie z rynku mieszkaniowego analitycy PKO BP. Jak piszą: "Na rynku wynajmu wzrost stawek wynajmu r/r w 1q23 zwolnił do jednocyfrowego, w porównaniu do poprzedniego kwartału stawki nie zmieniły się lub lekko spadły. Popyt związany z potrzebami mieszkaniowymi uchodźców wojennych z Ukrainy prawdopodobnie ustabilizował się, część z nich powróciła do Ukrainy. Presja na rynek wynajmu osłabnie z powodu powrotu na rynek transakcyjny osób kwalifikujących się do programu Bezpieczny kredyt 2%, a także tych, które zyskują zdolność kredytową w ślad za dalszym silnym wzrostem nominalnych dochodów i po złagodzeniu od lutego’23 wymogów przy ocenie zdolności na kredyt o stałym oprocentowaniu".
Wszystko wskazuje więc na to, że górka w zakresie zapotrzebowania na mieszkania ze strony najemców już minęła. To z kolei przekłada się na trudniejszą sytuację właścicieli mieszkań na wynajem. Jak rywalizować ofertą? Kluczem jest odpowiedni wybór nieruchomości.
Lokalizacja mieszkania kluczem do sukcesu
To oczywiście jedna z najważniejszych spraw, która przesądzi o tym, czy mieszkanie będzie cieszyło się zainteresowaniem najemców. W dużych miastach największą popularnością cieszą się oczywiście lokalizacje centralne lub w promieniu kilku kilometrów od ścisłego centrum, ewentualnie dobrze skomunikowane, pozwalające szybko dotrzeć tak do centrum, jak i w inne części metropolii.
Takich mieszkań szukają przede wszystkim ludzie młodzi - samotni lub w nieformalnych związkach bez dzieci. Zależy im na mobilności i wygodzie, dostępie do usług i rozrywki. Studenci będą zainteresowani zarówno mieszkaniami w centrum, jak i lokalizacjami blisko uczelni, lub pozwalającymi szybko na nią dotrzeć.
Z kolei osoby o bardziej ustabilizowanej sytuacji życiowej - przede wszystkim wychowujące dzieci, czy to w rodzinie, czy samodzielnie, mogą kierować się w większym stopniu jakością otoczenia. Tak więc będzie im zależeć na tym, by w sąsiedztwie był park, przedszkole, tereny rekreacyjne, łatwo dostępne miejsca parkingowe.
Osoby pracujące, które wynajmują mieszkanie w celach zawodowych, mogą być zainteresowane bardzo konkretnymi lokalizacjami - najczęściej blisko miejsca pracy. Powodzenie na rynku może dać więc również inwestycja w mieszkanie właśnie w takiej okolicy, cechującej się np. dużym zagęszczeniem firm. Przykładem może być warszawski tzw. Mordor - a więc obszar na Służewcu w rejonie ulic: Domaniewskiej, Wołoskiej, Cybernetyki i Marynarskiej, gdzie mieści się dużo biurowców.
Rodzaj budownictwa też ma znaczenie
Ważnym czynnikiem jest budynek i umiejscowienie mieszkania pod wynajem. Jeśli np. znajduje się ono na czwartym piętrze, a w budynku (np. w bloku z wielkiej płyty) brakuje windy, wówczas będzie to postrzegane jako istotny mankament. Wynajmujący musi się liczyć z mniejszą liczbą zapytań i być może koniecznością obniżenia czynszu.
Część wynajmujących preferuje mieszkania w kamienicach - wyróżnia je specyficzny klimat, grube ściany z cegły, wysokie sufity. Mieszkania w kamienicach postrzega się jako niebanalne, dające możliwość ciekawej aranżacji, wyjątkowe. Minusem może być jednak stan budynku - niejednokrotnie są to nieruchomości do remontu, a także rodzaj ogrzewania na miejscu i wynikające z tego koszty. Nie wszędzie w kamienicach dostępne jest - najwygodniejsze dla najemców i najtańsze - ogrzewanie miejskie.
Oczywiście prymat w zakresie wygody wiedzie nowe budownictwo. Są to zazwyczaj budynki o wyższej estetyce części wspólnych, dysponują windami, często parkingiem podziemnym, a mieszkania mają balkony. Ten typ budownictwa będzie preferowany przede wszystkim przez najemców ceniących wygodę. Istotnym czynnikiem może być recepcja, monitoring czy też rowerownia.
Powierzchnia i rozkład - duże wcale nie znaczy lepsze
Im większe mieszkanie, tym ciężej będzie je wynająć. To podstawowa zasada rynkowa. W dużych miastach większe (przynajmniej trzypokojowe) mieszkania zazwyczaj wynajmuje się na pokoje kilku różnym najemcom. To może być oczywiście potencjalnie dobre rozwiązanie i nawet bardziej zyskowne, ale należy liczyć się z tym, że takiego najmu trzeba będzie mocniej pilnować. Najemcy tego typu nieruchomości częściej się zmieniają, szybciej dochodzi do rotacji, choćby z racji faktu umów podpisanych w różnych terminach. Samo mieszkanie - z uwagi na większą liczbę osób - może szybciej się zużywać.
Jeśli zależy nam na podpisaniu jednej umowy najmu - najlepsza będzie kawalerka lub dwa pokoje. Takich mieszkań szukają single, bezdzietne pary czy młode małżeństwa.
Kluczową sprawą jest rozkład mieszkania, a więc takie umiejscowienie kolejnych pomieszczeń, które pozwala uniknąć pokojów przechodnich. Dużym atutem (w mieszkaniach wynajmowanych na pokoje - sprawą kluczową) jest osobna kuchnia. Klienci doceniają również balkony.
Wyposażenie
Umeblowanie i wyposażenie mieszkania to sprawa pożądana przez większość wynajmujących - zwłaszcza osób młodszych, na dorobku. Liczy się więc fakt, że nieruchomość ma sprzęt AGD, meble itp.
Mniejszą wagę do wyposażenia będą przykładać rodziny, które chcą związać się z danym miejscem na dłużej. One mogą mieć własne sprzęty domowe i chętniej zaakceptują "gołą" nieruchomość.
Generalnie jednak lepiej mieć w ofercie mieszkanie umeblowane i posiadające niezbędne sprzęty.
Mieszkania dla turystów
Wynajem krótkoterminowy/noclegowy stanowi specyficzną odmianę tej działalności, ale zasady są tu generalnie takie same - z tym że jeszcze większe znaczenie ma lokalizacja. Turysta odwiedzający duże miasto czy kurort będzie szukał przede wszystkim wygodnej bazy wypadowej, do której łatwo i szybko wróci.
Oprócz estetyki, wyposażenia, możliwości pozostawienia auta, znaczenie mogą mieć też dodatkowe udogodnienia, np. ogród z możliwością zrobienia grilla, plac zabaw dla dzieci, basen itp.
Podsumowanie
Po latach mocnego wzrostu rynek najmu mieszkań przechodzi w fazę stabilizacji. To oznacza, że rentowność tych inwestycji nie będzie już tak szybko rosła jak do to tej pory, za to konkurencja o najemcę tak. W takich warunkach rynkowych wybór odpowiedniej nieruchomości tym bardziej zyskuje na znaczeniu i może przesądzić o biznesowym sukcesie.
Marcin Moneta
