"Mieszkania mają relatywnie wysoką cenę w stosunku do innych produktów, których potrzebuje każdy z nas. Trzeba wydać dość dużo pieniędzy i ludzie myślą cały czas, że można budować taniej, a tak naprawdę nie mamy zbyt dużego marginesu, żeby obniżać ceny, bo koszty są wysokie, procedury długie i ciągła zmiana przepisów. I dlatego deweloperzy mają złą prasę".
O owej złej prasie deweloperów, relacjach branży budowlanej z rządem, kredycie 0% i budownictwie prefabrykowanym rozmawialiśmy z Grzegorzem Kaweckim - prezesem zarządu spółki Pekabex Development, podczas IV Kongresu Deweloperskiego.
Michał Misiura, Bankier.pl: Spotykamy się na Kongresie Deweloperskim. Trudno chyba o branżę, która cieszyłaby się ostatnio tak kiepską prasą. Pojawia się wiele zarzutów co do lobbingu, wielkości mieszkań, tzw. patodeweloperki. Jak Pan się do tego odniesie?
Grzegorz Kawecki, Pekabex Development: Zła prasa jest i od zawsze towarzyszyła deweloperom dlatego, że mieszkanie jest jedną z najważniejszych potrzeb człowieka. Nie oszukujmy się, to nie jest tani produkt, często trzeba wziąć na niego kredyt, a z reguły nie lubi się tych, którzy dostarczają drogie produkty. To my budujemy mieszkania, państwo ich nie dostarcza i myślę, że ludzie nie lubiliby państwowych spółek deweloperskich, tak samo jak prywatnych. Podsumowując mieszkania mają relatywnie wysoką cenę do innych produktów, których potrzebuje każdy z nas. Trzeba wydać dość dużo pieniędzy i ludzie myślą cały czas, że można budować taniej, a tak naprawdę nie mamy zbyt dużego marginesu, żeby obniżać ceny, bo koszty są wysokie, procedury długie i ciągła zmiana przepisów.
Wspomniał Pan o państwie. Jak przebiegają relacje na linii deweloperzy - władze w tym momencie?
Nie jestem pierwszym, który to powie. My jesteśmy zaskoczeni jako członkowie Polskiego Związku Firm Deweloperskich brakiem udziału przedstawiciela ministerstwa na tym kongresie, w miejscu, gdzie spotyka się najwięcej ludzi z branży deweloperskiej, w ramach największej organizacji zrzeszającej deweloperów w Polsce. Rząd wręcz odmówił uczestnictwa. Powiedział, że ministerstwo się nie pojawi i tu jesteśmy zaskoczeni, bo to nawet nie próba odmówienia dialogu, to powiedzenie “z wami nie będziemy rozmawiać”.
Na otwarciu kongresu pojawiło się pozdrowienie nagrane przez ministra Krzysztofa Paszyka.
Tak, fajnie, że zaznaczono obecność, ale moim zdaniem my potrzebujemy dialogu. Polacy potrzebują dialogu. Nie lubią deweloperów - tak, ok, ale nie lubią też rządu. Pytanie kogo bardziej, albo którego rządu mniej. W każdym razie brak obecności władz na takim wydarzeniu nie jest dobra dla społeczeństwa. Jako deweloperzy jesteśmy zbiorczo tak naprawdę jedynym dużym graczem, który rozwija mieszkaniówkę w Polsce, buduje mieszkania i mimo to nie chce się z nami rozmawiać.
Czego spółki deweloperskie oczekują od samorządu i rządu?
To chyba odwieczny temat - ułatwienia procesu inwestycyjnego. Dzisiaj proces inwestycyjny to 3-4 lata od złożenia dokumentów, po uzyskanie pozwolenia na budowę. To trwa strasznie długo z różnych powodów proceduralnych. Głównie chodzi nam o to, żeby to uległo usprawnieniu. Wtedy te mieszkania mogą być tańsze, bo po prostu ten pieniądz, który my zainwestujemy, odzyskamy szybciej niż dzisiaj. Przez 4 lata musimy na to czekać.
Na kongresie zauważyłem, że jest tu bardzo dużo stoisk związanych z budownictwem prefabrykowanym. Czy to trend, w którego stronę zmierza w tym momencie budownictwo mieszkaniowe?
Trend, który próbuje przebijać do nas ze Skandynawii, która stoi na budownictwie prefabrykowane, a to dlatego, że tam stopień własności mieszkań jest inny niż u nas. Własność mieszkaniową mają tam głównie samorządy albo fundusze i one chcą budować jak najszybciej jak najwięcej mieszkań. To jest odpowiedź, którą daje właśnie budownictwo prefabrykowane. Myślę, że będzie rozwijało się ono również w Polsce. Ta metoda skraca czas budowy o jedną trzecią. Uzyskujrmy więcej metrów w jakości wręcz doskonałej gdyż elementy produkowane są w reżimie technologicznym fabryki . Na placu budowy na etapie stanu surowego praktycznie nie ma budowlańców, którzy leją beton, tylko montażyści, których potrzeba do tej pracy mniej. To jest odpowiedź.
Czyli krótszy czas, mniej pracowników, co jeszcze wyróżnia budownictwo prefabrykowane?
Więcej metrów kwadratowych - budownictwo prefabrykowane umożliwia wybudowanie większej liczby metrów kwadratowych na działce przez wymiary ścian. Podczas ich stawiania na miejscu budowy, panuje inny reżim technologiczny, który trzeba zachować. Te ściany są grubsze od produkowanych w fabryce. Inne są przepisy, inne warunki techniczne. Ściany z fabryki są cieńsze, zamiast 23 cm mają plus minus 18 cm grubości, co daje na budynku nawet 5% więcej metrów kwadratowych. To duży uzysk. Czas realizacji też zwiększa opłacalność takiego budownictwa.
Jak klienci w Polsce odpowiadają na ofertę prefabrykowanych mieszkań?
W tej chwili realizujemy 5 inwestycji w Polsce. Sprzedają się bardzo dobrze, więc nie ma z tym żadnego problemu. Dla klienta ważna jest przede wszystkim cena i jakość. Nasze ceny są normalne, rynkowe, a jakość wysoka, więc klient jest zadowolony, że dostaje w dobrej cenie wyższą jakość niż w tradycyjnej technologii budownictwa.
Jak Pekabex ocenia koniunkturę na rynku nieruchomości?
Muszę powiedzieć, że następuje normalizacja z lekkim spadkiem, ale jest w miarę stabilnie. Wahania góra dół nie są wielkości Mount Everestu tylko kilku procent, więc to normalne w cyklu koniunkturalnym.
Co czeka Spółkę i branżę w najbliższym roku? Deweloperzy czekają na kredyt 0%?
Ja jestem zdania takiego, że my jako branża w ogóle powinniśmy przestać zastanawiać się nad kredytem 0%. Po prostu robić swoje. Mieszkań w Polsce brakuje. Ostatnie badania pokazują, że brakuje 1.8 miliona. Straszna cyfra. Nie do końca w nią wierzę, ale nawet przyjmijmy, że brakuje miliona mieszkań. To ciągle potężny ubytek. Deweloperzy wciąż nie nadążają z budową nowych mieszkań. Produkcja jest potrzebna, więc branża będzie się rozwijała. To nie będzie pęd i dobrze, bo to niczemu nie służy. Nie patrzmy na te kredyty. Jeśli będą to dobrze - i dla klientów, i dla nas, bo więcej wyprodukujemy, ale gdybyśmy chcieli opierać się tylko na tym, nigdzie nie dojdziemy.
Grzegorz Kawecki - od października 2023 roku prezes zarządu Pekabex Development, ekspert zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich, współpracownik Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie. W latach 1997 – 2006 pełnił funkcję Dyrektora Ekspansji i Marketingu ogólnopolskiej sieci sklepów KOMFORT. W latach 2006–2018 wiceprezes zarządu SGI S.A. i prezes zarządu SGI Sp. z o.o.– ogólnopolskiego dewelopera realizującego inwestycje mieszkaniowe, biurowe oraz centra handlowe w 6 miastach Polski. W 2019 roku doradzał giełdowym spółkom deweloperskim z zakresu tworzenia strategii działalności i optymalizacji procesów inwestycyjnych. Od 2020 do grudnia 2022 wiceprezes zarządu CEO Marvipol Development S.A., a od lutego 2023 wiceprezes zarządu Deputy CEO Linkcity S.A. BouyguesFrance.
