Kupno mieszkania, zwłaszcza pierwszego, to jeden z ważniejszych i najbardziej stresujących momentów w życiu, do którego trzeba się odpowiednio przygotować. Radzimy krok po kroku, jak przejść przez proces kupna mieszkania z rynku wtórnego, na jakie koszty trzeba się przygotować oraz jakie formalności trzeba dopełnić już po odbiorze mieszkania.
Zbadanie zdolności kredytowej
Jeszcze przed rozpoczęciem poszukiwań mieszkania musimy zdać sobie sprawę, ile gotówki odłożyliśmy i jaki ewentualny kredyt będzie nam niezbędny, aby stać się właścicielami wymarzonego „M”.
Kolejnym krokiem będzie sprawdzenie, na jak wysoki kredyt możemy sobie pozwolić. Zdolność kredytową pomoże nam ustalić m.in. doradca kredytowy, który na podstawie naszych comiesięcznych wpływów, rodzaju umowy z pracodawcą, wydatków i zobowiązań ustali maksymalną wysokość kredytu, który będziemy mogli zaciągnąć, a także oszacuje ratę, którą będziemy musieli płacić.
Kalkulator "Bezpiecznego kredytu 2 proc."
Pobierz kalkulator "Bezpiecznego kredytu 2 proc."
Chcesz sprawdzić, jaka będzie rata po dopłacie? Zastanawiasz się, na jaką kwotę kredytu będzie Cię stać? Chcesz dowiedzieć się, jak długość okresu spłaty wpłynie na raty? Pobierz kalkulator, który wyliczy szacunkowy harmonogram kredytu z dofinansowaniem - "pełną" ratę i ratę po dopłacie.
Pobierz poradnik zostawiając zgody, albo zapłać 20 zł
Masz pytanie? Napisz na marketing@bankier.pl
Poszukiwania mieszkania
Znalezienie mieszkania w dobie internetu i tysięcy ogłoszeń w serwisach nieruchomości nie jest zadaniem karkołomnym, choć niewątpliwie czasochłonnym i stresującym. Znając naszą zdolność kredytową, będziemy wiedzieć, w jakich widełkach cenowych możemy się poruszać. Warto także ustalić priorytety, m.in.:
- Jaki metraż powinno mieć mieszkanie oraz z ilu pokoi ma się składać?
- W której dzielnicy lub na którym osiedlu chcemy zamieszkać?
- Jak skomunikowane jest dane osiedle z centrum miasta?
- Na którym piętrze będzie znajdowało się mieszkanie?
- Z którego roku pochodzi budynek?
- Czy jest wyposażone w komórkę lokatorską lub przydzielone miejsce postojowe?
- Czy w bloku znajduje się winda?
Gdy już ustalimy priorytety i weźmiemy pod uwagę kilka nieruchomości, czeka nas żmudny proces umawiania się na ich prezentacje, a następnie wizyty. Warto zastosować powiedzenie „pierwsze koty za płoty” i nie zrażać się po pierwszej nieudanej wizycie. Zdjęcia i rzeczywistość zazwyczaj się różnią, a w niektórych przypadkach nawet znacznie.
Jeśli zdecydujemy się na konkretne mieszkanie, musimy upewnić się, czy nie ma ono wad prawnych. Warto w tym celu poprosić obecnego właściciela o udostępnienie numeru ksiąg wieczystych. Wówczas za pośrednictwem internetu będziemy mogli sprawdzić, czy jest on faktycznie właścicielem mieszkania i czy lokal nie jest obciążone hipoteką.
Podczas poszukiwań możemy również skorzystać z usług pośrednika, co jednak będzie wiązało się z dodatkowymi kosztami. Pamiętajmy jednak, że z usług agencji nieruchomości bardzo często korzystają także sprzedający. W takiej sytuacji, zanim umówimy się na prezentację, będziemy musieli podpisać umowę pośrednictwa, która obciąży nas opłatą na rzecz agenta, jeśli doprowadzi on do zawarcia transakcji. Zazwyczaj będzie to od 1,5 do 3 proc. wartości mieszkania. Patrząc jednak na średnie ceny transakcyjne notowane w II kw. 2023 r., opłata dla agenta to wydatek przekraczający często 10 tys. zł.
To z agentem będziemy wówczas przeprowadzać wszystkie formalności. Udostępni on nam także numery ksiąg wieczystych.
Podpisanie umowy przedwstępnej
Umowa przedwstępna będzie nam potrzebna do złożenia wniosku o kredyt mieszkaniowy. Można ją zawrzeć w formie umowy cywilnoprawnej lub aktu notarialnego. Wybór drugiej opcji będzie skutkował obowiązkiem zapłacenia taksy notarialnej za sporządzenie umowy oraz za wypisy aktów notarialnych i 23-procentowego podatku VAT od tych czynności. Wysokość taksy zależna jest od wartości mieszkania i zawiera się w przedziale od 100 do 10 000 zł. Dla najczęściej stosowanego przedziału zakupie nieruchomości (od 60 000 do 1 000 000 zł) taksa notarialna to 1010 zł powiększona o 0,4 proc. nadwyżki powyżej 60 tys. zł.
Z kolei odpisy będą nas kosztowały 6 zł za każdą rozpoczętą stronę. Akt notarialny będzie nas jednak chronił przed niewywiązaniem się sprzedającego z umowy. Jeśli wybierzemy umowę cywilnoprawną, będziemy mogli liczyć wyłącznie na odszkodowanie.
W umowie przedwstępnej warto zawrzeć kilka istotnych zapisów. Sprzedający powinien zobowiązać się do przedstawienia przed podpisaniem umowy przyrzeczonej aktualnych zaświadczeń o niezaleganiu z opłatami za lokal w spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, zaświadczenia o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości oraz potwierdzenia braku osób zameldowanych.
Na etapie umowy przedwstępnej możemy także wpisać nasze roszczenia związane ze sprzedażą mieszkania do księgi wieczystej.
Umowa przedwstępna to także zabezpieczenie dla sprzedającego. Będzie on mógł zawrzeć w niej obowiązek zapłaty przez nas zadatku lub zaliczki oraz formy w jakiej będziemy musieli ją uiścić.
Co istotne, umowa przedwstępna będzie zawierała także kwotę, za którą kupimy mieszkanie i podział jej pomiędzy środki własne i kredyt oraz ostateczny termin podpisania umorzy przyrzeczonej, czyli właściwego aktu notarialnego sprzedaży, a także termin i warunki przekazania mieszkania.
Ze względu na czasochłonną procedurę kredytową warto dać sobie na to ok. 2 miesięcy.
Złożenie wniosku o kredyt hipoteczny
Tak naprawdę na tym etapie wybór banku powinien być już za nami, bo równolegle do kupna mieszkania warto porównać - samemu albo u doradcy finansowego - szczegółowe warunki, na jakich poszczególne banki udzielą nam kredytu.
Podpisana umowa przedwstępna będzie dla nas przepustką do złożenia wniosku o kredyt hipoteczny. Po skompletowaniu wymaganych przez bank dokumentów i złożeniu ich razem z wnioskiem w banku (lub częściej - w kilku bankach) oczekujemy na wydanie decyzji kredytowej. Banki będą wymagały także operatu szacunkowego mieszkania. W zależności, do której instytyucji złożymy wniosek, sami będziemy mogli wybrać rzeczoznawcę lub będziemy zdani w tym zakresie na bank.
Wydanie pozytywnej decyzji kredytowej oznacza zgodę banku na użyczenie klientowi środków. Bank na jej wydanie daje sobie zazwyczaj 21 dni, choć w związku z pandemią koronawirusa czas ten może być dłuższy. Wszystkimi formalnościami w tym czasie będzie zajmował się doradca kredytowy. Będzie on także negocjował ofertę na naszą korzyść. Następnie będziemy mieli tydzień na wybór jednego banku, w którym zaciągniemy kredyt.
Warto wcześniej zapoznać się z umową kredytową i nie czekać na jej przeczytanie do wizyty w banku.
Podpisanie aktu notarialnego
Mając pozytywną decyzję kredytową, możemy umówić się na podpisanie umowy przyrzeczonej, czyli właściwego aktu notarialnego, w oparciu o który staniemy się właścicielami mieszkania. Sprzedający ze swojej strony będzie musiał przedstawić wówczas zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami w spółdzielni i urzędzie skarbowym oraz pismo z urzędu gminy o braku osób zameldowanych w mieszkaniu.
Będziemy musieli uiścić także podatek od ustanowienia hipoteki, opłatę sądową za wpis własności i hipoteki, taksę notarialną za wniosek do ksiąg wieczystych teleinformatycznych, taksę notarialną za sporządzenie umowy sprzedaży wraz z oświadczeniem o ustanowieniu hipoteki i taksę notarialną za wypisy aktów notarialnych. Ostatnie dwie opłaty będą objęte 23-procentowym VAT-em.
Z aktem notarialnym potwierdzającym nabycie nieruchomości i złożenie wniosku o ustanowienie hipoteki możemy udać się wówczas do banku w celu podpisania dyspozycji uruchomienia kredytu. Możemy zrobić to również poprzez doradcę finansowego.
Pamiętajmy jednak, że wpisanie hipoteki do księgi wieczystej trwa kilka miesięcy. Do tego czasu bank będzie pobierał od nas opłatę na ubezpieczenie pomostowe. Gdy więc otrzymamy pocztą zawiadomienie o dokonaniu wpisu, będziemy musieli zanieść je do banku.
Uruchomienie kredytu i przelanie pieniędzy przez bank sprzedającemu będzie furtką do przekazania mieszkania. W akcie notarialnym sprzedający zazwyczaj zastrzega sobie prawo przekazania lokalu po jednym bądź dwóch dniach od chwili wpłynięcia środków. O tym, czy pieniądze zostały przelane, poinformuje nas bank.
Podatek od czynności cywilnoprawnych
Jeszcze do końca sierpnia 2023 r. kupując mieszkanie z rynku wtórnego, zawsze trzeba było opłacić podatek od czynności cywilnoprawnych wynoszący 2 proc. kwoty wpisanej do aktu notarialnego. Podatek zawsze pobierany był przez notariusza. Przy rosnących z kwartału na kwartał stawkach płaconych za mieszkania i opierając się na średnich cenach transakcyjnych z II kw. 2023 r., mowa o kwotach przekraczających 10 tys. zł.
Od września podatku nie zapłacą jednak te osoby, które kupują pierwsze mieszkanie. To efekt zmian wprowadzonych ustawą z 26 maja 2023 r. Zwolnienie przysługuje, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, a żadnej z nich w dniu zakupu prawa do mieszkania lub domu nie przysługuje i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach.
Jak informuje Ministerstwo Finansów, wyjątek dotyczy osób, które w dniu zawarcia umowy sprzedaży posiadają lub przed tym dniem posiadały udział w takich prawach, ale nie przekracza lub nie przekraczał on 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia. Te osoby mogą skorzystać ze zwolnienia.
Przekazanie mieszkania
Podczas przekazania mieszkania będziemy musieli sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy. Jeśli w transakcji pośredniczył agent, najprawdopodobniej sam przygotuje stosowny druk. Zanim podpiszemy dokument, będziemy musieli spisać stan liczników (wody, gazu i prądu). Będzie to dla nas podstawą do wykonania kolejnego kroku, czyli przepisania liczników na nowych właścicieli.
W protokole będziemy mogli spisać także sprzęty, które poprzedni właściciel zobowiązał się wcześniej zostawić w mieszkaniu.
Jak już wspomnieliśmy, protokół zdawczo-odbiorczy przysłuży nam się także przy przepisywaniu liczników. Cesja pozwoli dotychczasowemu właścicielowi rozliczyć się z dostawcą gazu i prądu, a nowym właścicielom podpisać umowy. W ten sposób unikniemy sytuacji, w której długi poprzedniego właściciela wobec dostawców skutkowałyby odłączeniem mediów w nowo kupionym mieszkaniu.
Formalności po kupnie mieszkania
Jeśli mieszkanie, które kupiliśmy, znajduje się na terenie spółdzielni mieszkaniowej, będziemy mogli zostać jej członkami. Jeśli mieszkanie jest odrębną własnością, nie będziemy musieli tego robić. Konieczne jest jednak zgłoszenie kupna i zmiany właściciela. W tym celu potrzebny będzie akt notarialny, a jeśli niektóre media, np. woda, rozliczane są przez spółdzielnię, także protokół zdawczo-odbiorczy.
W spółdzielni będziemy musieli podać liczbę osób, które będą mieszkały w kupionym przez nas lokalu oraz czy będzie prowadzona w nim działalność gospodarcza. Na tej podstawie spółdzielnia wyliczy czynsz, który będziemy płacić co miesiąc. Podczas wizyty w spółdzielni otrzymamy także informacje na temat sposobów opłacania czynszu, a także numer konta lub indywidualnego subkonta, na które będziemy musieli przelewać pieniądze.
Członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej – korzyści
Wypełnienie deklaracji członkowskiej i przystąpienie do spółdzielni mieszkaniowej wiąże się z kilkoma korzyściami. Przede wszystkim będziemy mieli prawa wyborcze - będziemy mogli wybierać członków rady nadzorczej i sami kandydować. Gdy raz przystąpimy do spółdzielni, nie będziemy mogli zostać wykluczeni lub wykreśleni z grona spółdzielców.
Jako spółdzielcy będziemy mogli również brać udział w walnych zebraniach i głosowaniach, na których podejmowane są decyzje dotyczące remontów i inwestycji. Członkostwo rodzi także możliwość obniżki czynszu. Stanie się tak, jeśli spółdzielnia wynajmuje przedsiębiorcom znajdujące się w jej zasobach lokale. W wielu przypadkach środki pochodzące z umów najmu lub dzierżaw trafiają później na poczet czynszów płaconych przez mieszkańców.
Wizyta w urzędzie miasta lub gminy
W ciągu 14 dni od przekazania mieszkania będziemy musieli wybrać się także do urzędu miasta lub gminy i zgłosić się jako nowy właściciel, ponieważ od tej pory będziemy zobowiązani płacić podatek od nieruchomości. Płatnikiem podatku od nieruchomości staniemy się od pierwszego dnia miesiąca następującego po tym, w którym kupiliśmy nieruchomość.
Jeśli mieszkanie ma współwłaścicieli, wystarczy, że w urzędzie stawi się jeden z nich. Pozostali będą musieli wcześniej podpisać deklarację podatkową, w której należy zawrzeć metraż lokalu oraz udziały w gruntach znajdujących się pod blokiem. Jeśli będziemy prowadzić w mieszkaniu działalność gospodarczą, taka informacja również musi znaleźć się w deklaracji.
W urzędzie załatwimy także formalności związane z meldunkiem – tymczasowym lub stałym. Będzie on nam przydatny m.in. gdy będziemy musieli posłać dziecko do przedszkola lub szkoły.
Zameldować się będziemy mogli także poprzez platformę obywatel.gov.pl. Z tej możliwości mogą skorzystać jednak wyłącznie posiadacze aktywnego profilu zaufanego.
Jeśli kupowaliśmy mieszkanie przez pośrednika, w międzyczasie przyjdzie nam się jeszcze rozliczyć z prowadzącym transakcję agentem, a także zaktualizować adres korespondencyjny u pracodawcy, w banku, ZUS-ie oraz wszelkich instytucjach wystawiających rachunki.
