Umowa przedwstępna - czym różni się od umowy ostatecznej (umowy przyrzeczonej)?
Zacznijmy od wyjaśnienia, że umowa sprzedaży nieruchomości tak naprawdę jest podpisywana dwukrotnie - pierwszą jest umowa przedwstępna, czyli rezerwacja wypatrzonego domu lub mieszkania, a dopiero po jakimś czasie umowa przyrzeczona. Dopiero ta druga przenosi własność na kupującego - forma aktu notarialnego nadaje jej mocy prawnej, a zawarta umowa przyrzeczona wiąże się z przekazaniem kluczy nowego właścicielowi.
➡️ Umowa przedwstępna - rezerwacja nieruchomości na czas uzyskania finansowania, np. kredytu hipotecznego, która wiąże się z wpłatą zadatku (rzadziej zaliczki) przez kupującego. Na jej podstawie można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
➡️ Umowa przyrzeczona - umowa przedwstępna zakłada zawarcie w niedalekiej przyszłości umowy przyrzeczonej, czyli przekazania prawa własności lokalu kupującemu. Ma ona pełną moc prawną i angażuje obie strony umowy (kupujący dostaje zapłatę, a sprzedający klucze do nieruchomości).
Umowa przedwstępna jako zabezpieczenie dla stron transakcji
Zarówno kupno, jak i sprzedaż mieszkania lub domu jest wymagającym procesem. Wbrew pozorom stres udziela się nie tylko kupującemu, ale również osobie zbywającej nieruchomość. Obrót na trudnym rynku wiąże się z koniecznością dopełnienia wielu formalności o charakterze finansowym, podatkowym i prawnym. Uchybienie którejkolwiek z nich może przynieść poważne w skutkach konsekwencje.
📍 W tym kilkuetapowym procesie - od momentu podjęcia decyzji o zakupie/sprzedaży do sfinalizowania transakcji - warto więc stosować rozwiązania, które w odpowiedni sposób zabezpieczą interesy obu stron, a jednocześnie zapewnią im jak największy komfort i poczucie bezpieczeństwa. Stałym elementem transakcji tego typu - zanim odbędzie się zawarcie umowy przyczeczonej - jest podpisanie umowy przedwstępnej.
Umowa przedwstępna – po co się ją sporządza?
Osoby poszukujące własnych czterech kątów w końcu trafiają na ofertę, która okazuje się spełnieniem ich marzeń. Choć rynek nieruchomości rozwija się w błyskawicznym tempie (niestety to samo dzieje się z cenami na nim) nie ma na co czekać – trzeba jak najszybciej „rezerwować” mieszkanie lub dom dla siebie i rozpocząć działania umożliwiające przeprowadzenie transakcji.
Identycznie wygląda to z perspektywy sprzedawcy: kiedy na horyzoncie pojawia się zdecydowany kupiec, na którego często trzeba czekać przez dłuższy czas, konieczne staje się formalne rozpoczęcie procedury.
O ile w przypadku kupna nieruchomości za gotówkę wszystko jest proste, sytuacja komplikuje się, kiedy kupujący będą chcieli skorzystać z kredytu hipotecznego. Wymaga to pewnego oczekiwania związanego ze znalezieniem odpowiedniej oferty, skompletowaniem dokumentów, złożeniem wniosku, przeprowadzeniem wyceny.
📍 Zawarcie umowy przedwstępnej a kredyt hipoteczny
Zazwyczaj od chwili podjęcia decyzji o zakupie nieruchomości do zawarcia umowy przyrzeczonej mija od kilku do kilkudziesięciu dni. Na ten czas sprzedający musi zarezerwować dom czy mieszkanie, co ma miejsce od dnia zawarcia umowy przedwstępnej. Wycofanie się z niej spowoduje utratę wpłaconego zadatku lub konieczność zwrócenia go w podwójnej wysokości (gdy wycofa się sprzedający).
Kiedy podpisać umowę przedwstępną?
Podpisanie umowy przedwstępnej kupna mieszkania powinno być jedną z pierwszych czynności, którymi kupujący zajmie się po znalezieniu idealnej oferty. Dobrze sporządzony dokument zabezpieczy interesy obu stron. Wcześniej jednak warto zorientować się, czy dysponujemy odpowiednią zdolnością kredytową: jej brak uniemożliwi uzyskanie kredytu hipotecznego, tym samym pozbawimy się szans na kupno nieruchomości, co będzie wiązało się ze stratami.
Sprzedający może również wymagać przedstawienia decyzji wstępnej lub promesy, w których bank zadeklaruje możliwość udzielenia środków po spełnieniu określonych warunków. Ten dokument może stać się również cennym argumentem w czasie ostatnich negocjacji.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości – co zawiera?
Umowa przedwstępna to zgodnie z art. 389 Kodeksu Cywilnego „umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy” w związku z czym powinna przede wszystkim „określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej”. Przepisy nie wskazują jej jednoznacznego brzmienia.
Na pewno jednak w każdej umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania powinny znaleźć się najważniejsze informacje dotyczące stron transakcji, samego lokalu oraz dodatkowych warunków. Do jej stałych elementów należą:
✔️ Data i miejsce zawarcia umowy,
✔️ Dane stron, w tym seria i numer dowodu tożsamości, numer PESEL,
✔️ Opis przedmiotu sprzedaży,
✔️ Cena transakcyjna,
✔️ Kwota zadatku lub zaliczki,
✔️ Informacje odnośnie do terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.
✔️ Podpisy stron.
Uwaga! Umowa przedwstępna, a właściwie zawarcie w niej informacje powinny być takie same, jak przy zawarciu umowy przyrzeczonej. Inaczej któraś ze stron transakcji może zanegować ważność umowy i wycofać się z transakcji.
Forma umowy przedwstępnej - czy umowa przedwstępna musi być sporządzona u notariusza?
Wiele osób zastanawia się, czy umowa przedwstępna powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego, co oczywiście wiąże się z opłatą (później trzeba zapłacić jeszcze raz, gdy dochodzi do zawarcia umowy przyrzeczonej).
Żadne przepisy nie nakładają jednak na strony takiego obowiązku. Umowa przedwstępna kupna nieruchomości będzie więc ważna, jeżeli zostanie stworzona w formie pisemnej i będą pod nią widniały podpisy kupującego oraz sprzedającego oraz inne ważne informacje w tym data podpisania przyrzeczonej umowy i przekazania kluczy.
Inaczej jest z samą umową sprzedaży nieruchomości: ta musi być poświadczona notarialnie.
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej - na kiedy ją wyznaczyć?
Z punktu widzenia kupującego starającego się o kredyt decydujące znaczenie będą miały dwa zapisy widniejące w umowie:
✔️ ostateczny termin zawarcia właściwej umowy,
✔️ wysokość zadatku (rzadziej zaliczki).
Nawet jeżeli uzyskaliśmy pozytywną wstępną decyzję kredytową i dysponujemy środkami pozwalającymi na wniesienie wkładu własnego, należy mieć świadomość, że procedury bankowe mogą się przeciągać. Średnio pełen proces od złożenia wniosku po uzyskanie kredytu hipotecznego zabiera 2-3 miesiące. Dlaczego tak długo? Bo czasem warunkiem uruchomienia środków jest np. wykazanie większego wkładu własnego albo spłacenie posiadanych zobowiązań.
❗ Jeszcze po podpisaniu umowy na wypłacenie środków potrzebnych będzie dodatkowych kilka dni. W interesie kupującego leży więc, żeby wskazany w umowie przedwstępnej termin pozwolił na dopięcie wszystkich formalności. Zła ocena sytuacji może okazać się kosztowna.
Zadatek lub zaliczka - co wpłacić sprzedającemu przy podpisywaniu umowy przedwstępnej?
Chociaż zadatek i zaliczka bywają często ze sobą mylone, w rzeczywistości znacznie się różnią, wiążą się przy tym z różnymi konsekwencjami w przypadku niewykonania umowy. Jeżeli wszystko przebiegnie po myśli stron, ani kupujący, ani sprzedający nie zauważą większej różnicy: wpłacone środki zostaną po prostu odliczone od pozostałej należności i staną się „składową” wkładu własnego.
Inaczej sytuacja będzie się jednak prezentowała w przypadku niewywiązania się którejś ze stron z warunków ujętych w umowie przedwstępnej sprzedaży: o ile zaliczka podlega zwrotowi, zadatek wiąże się z poważnymi konsekwencjami.
💡 Zawarcie umowy a zadatek
Jeśli z kupna zrezygnuje kupujący (albo np. nie otrzyma kredytu) straci zadatek w całości. Jeżeli natomiast od umowy odstąpi sprzedający, będzie zobowiązany do wypłacenia kupującemu dwukrotności wpłaconego zadatku. Jako taki dobrze zabezpiecza więc interesy obu stron.
💡 Zawarcie umowy a zaliczka
Zaliczka jest spotykana rzadziej niż zadatek, ponieważ jest zwrotna. Oznacza to, że każda ze stron transakcji w dowolnej chwili mogłaby się rozmyślić i wycofać z transakcji bez konsekwencji.
Wysokość zadatku - ile trzeba zapłacić przy zawarciu umowy przedwstępnej?
Inną kwestią pozostaje ustalenie wysokości zadatku. Prawo nie wypowiada się w żaden sposób na ten temat. Zwykle określa się jednak, że powinna być to nieznaczna część ogólnej wartości nieruchomości.
Na rynku przyjęła się praktyka zgodnie z którą kwota zadatku nie przekracza 20% wartości mieszkania, jednocześnie wielu sprzedających decyduje się na 10% ostatecznej ceny. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby zadatek widniejący w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości był niższy, nie trzeba go również obliczać w sposób procentowy.
💡 W praktyce im niższy zadatek, tym lepiej dla kupującego, ponieważ mniej straci np. jeżeli nie uzyska kredytu. Z drugiej strony im wyższy, tym więcej będzie musiał również zapłacić sprzedający, jeżeli wycofa się z postanowień umowy (można żądać naprawienia szkody za niewykonanie umowy i żądać sumy dwukrotnie wyższej niż wpłacona przez kupującego).
Konsekwencje niepodpisania umowy przyrzeczonej
Jeżeli któraś ze stron zrezygnuje z podpisania właściwej umowy sprzedaży nieruchomości, może się to wiązać również z innymi konsekwencjami. Można wówczas dochodzić zarówno odszkodowania, jak i podpisania umowy przyrzeczonej.
W tym drugim przypadku większą skuteczność zagwarantuje sporządzenie umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego z wniesieniem stosownego wpisu do księgi wieczystej. W zdecydowanej większości przypadków interesy obu stron w odpowiedni sposób zabezpieczy ustalony zadatek.
Publikacja zawiera linki afiliacyjne.
Komentarze