Na co zwracać uwagę wybierając kredyt mieszkaniowy. Kredyty mieszkaniowe w pytaniach i odpowiedziach.
PYTANIE: Jak wybrać najlepszy kredyt mieszkaniowy?
ODPOWIEDŹ: Dobrym sposobem na dobranie odpowiedniego kredytu mieszkaniowego jest skorzystanie z możliwości jakie oferuje nam Internet. W sieci internetowej możemy znaleźć praktycznie wszystkie potrzebne informacje dla podjęcia decyzji o podpisaniu umowy kredytowej. Problemem może być dotarcie do informacji istotnych dla nas. Istnieją jednak systemy internetowe umożliwiające sprawne poruszanie się w świecie odsetek, prowizji oraz umów kredytowych. Jak czytać oferty, wybierać i optymalizować tak, aby kredyt był dla nas jak najmniej uciążliwy, to wszystko możliwe jest przy pomocy specjalnych wyszukiwarek kredytowych, uzupełnianych przez mniej lub bardziej profesjonalne doradztwo na stronach internetowych portali finansowych.
PYTANIE: Czy możemy już zawrzeć umowę kredytową przy pomocy Internetu?
ODPOWIEDŹ: Już niedługo, gdy bezpieczny podpis elektroniczny upowszechni się, możliwe będzie również finalizowanie umów kredytowych za pośrednictwem Internetu. Na razie przed komputerem, nie ograniczani czasem i na spokojnie, możemy przeprowadzać symulacje spłat rat kredytowych w kilku bankach jednocześnie, analizować zmiany warunków umów kredytowych, a nawet zamawiać kredyt, czy też kiedy jest to konieczne umówić się z doradcą kredytowym, który odwiedzi nas w domu. Jeden z banków za pośrednictwem portalu finansowego Bankier.pl zapytał się wprost potencjalnych kredytobiorców o cechy jakim powinien odpowiadać idealny kredyt mieszkaniowy.
PYTANIE: Na co więc zwracać uwagę oceniając oferty banków?
ODPOWIEDŹ: Przede wszystkim powinniśmy sobie odpowiedzieć na pytanie co w kredycie mieszkaniowym jest dla nas najistotniejsze. Warto wtedy skorzystać z kalkulatorów dostępnych w Internecie, które pozwalają rozpatrywać kredyty wg różnych kryteriów. Z reguły najważniejszym kryterium będzie jak najniższy koszt kredytu. Na całościowy koszt kredytu oprócz odsetek składają się dodatkowo różnego rodzaju prowizje. Nie należy zatem sugerować się jedynie najniższym oprocentowaniem. Zanim podpiszemy umowę kredytową warto zwrócić uwagę na różnego rodzaju prowizje.
PYTANIE: Jakie to mogą być opłaty?
ODPOWIEDŹ: Za rozpatrzenie wniosku kredytowego, przygotowanie i uruchomienie kredytu bank najczęściej pobierze nam prowizję przygotowawczą. Tego rodzaju opłata może być naliczana naliczona jako procent od całej kwoty kredytu lub jako określona stała suma pieniędzy. Należy się liczyć z tym, że opłaty za uruchomienie mogą sięgnąć od 0,5 do nawet 5 procent wartości kredytu, co przy kredycie na 100 tys. zł daje kwotę do 5000 zł, czyli kilka rat dodatkowo. Kolejnym obciążeniem i to jeszcze bardziej uciążliwym może okazać się ustanowienie zabezpieczenia kredytu - ustanowienie hipoteki lub ubezpieczenie kredytu stanowią duże obciążenie naszego budżetu. Wpisy hipoteczne będą tańsze od marca 2006 roku. Przy kredytach walutowych warto zorientować się jaka jest prowizja za ewentualne przewalutowanie, tutaj znaczenie może mieć również dokonywania wpisów w hipotece.
W jakiej walucie warto brać kredyt?
PYTANIE: W jakiej walucie warto brać kredyt?
ODPOWIEDŹ: Osoby stojące przed dylematem wyboru waluty nowego kredytu mieszkaniowego powinny obecnie z dużą ostrożnością podchodzić do kredytów walutowych. Mocna złotówka i możliwość jej osłabienia przemawia za zaciąganiem kredytów złotowych o oprocentowaniu zmiennym. Niska inflacja i przewidywana dalsza poprawa sytuacji gospodarczej da w drugiej połowie roku daje pole do kolejnych obniżek stóp przez RPP i pozostaje mieć nadzieję, że banki chętnie będą obniżać stopy oprocentowania kredytów. Decydując się na długoterminowy kredyt mieszkaniowy warto więc pomyśleć jednak o kredytach złotowych, których oprocentowanie na pewno będzie spadać, a ewentualnie w przypadku gwałtownego obniżenia wartości polskiej waluty myśleć o późniejszym przewalutowaniu kredytu. Stosunkowo wysokie oprocentowanie można przecież niwelować korzystając z ulgi pozwalającej na odliczanie odsetek od dochodów.
PYTANIE: Co z osobami, które mają już kredyt np. w euro?
ODPOWIEDŹ: Dla osób, które mają kredyty w euro sytuacja jest stosunkowo jasna – należy nadal spłacać kredyty w takiej formie jak dotychczas i ewentualnie, gdy stopy procentowe dla złotówki znacząco się obniżą pomyśleć o przewalutowaniu kredytu na złote. Korzyści z posiadania kredytu w euro odczuły na pewno te osoby, które zaciągały kredyt, gdy 1 euro odpowiadało około 4,3 i więcej złotym, a teraz spłacają raty wg przelicznika około 3,80 złotego za 1 euro. Obecnie podstawową walutą kredytu okazuje się być frank szwajcarski, ale z uwagi na rosnące ryzyko kredytowe banków nadzór bankowy coraz bardziej naciska na ich ograniczenie. Jeśli wiele się nie zmieni to złoty może okazać się coraz bardziej atrakcyjny, a kredyty walutowe będą raczej kierowane do osób uzyskujących dochody w walutach obcych.
Kto może mieć problem z otrzymaniem kredytu mieszkaniowego?
PYTANIE: Kto może mieć problem z otrzymaniem kredytu mieszkaniowego?
ODPOWIEDŹ: Kredytu prawdopodobnie nie dostaną osoby, które wcześniej naraziły bank na straty. Jeśli nawet bank zgodzi się go udzielić, będzie wymagał dodatkowych zabezpieczeń i zaoferuje gorsze warunki w postaci wyższego oprocentowania. Problem z otrzymaniem kredytu będą mieli mężczyźni o nieuregulowanym stosunku do służby wojskowej, a także osoby nie mające umowy o pracę na czas nieokreślony lub też pracujące w likwidowanym zakładzie pracy. Kłopot z uzyskaniem następnego kredytu mogą również mieć osoby spłacające inne kredyty.
Wykazanie własnej zdolności kredytowej - rozumianej jako posiadanie potencjalnych możliwości oraz chęci do spłaty kredytu - jest warunkiem koniecznym do zawarcia umowy z bankiem. Wstępnej oceny formalnej bank dokonuje już na etapie przyjmowania wniosku.
PYTANIE: O co zapyta nas bankier, gdy będziemy chcieli złożyć wniosek kredytowy?
ODPOWIEDŹ: Poza informacjami podawanymi przez nas w dokumentach dotyczących danego kredytu, takich jak przeznaczenie kredytu, okres w jakim chcielibyśmy spłacić kredyt – bankowcy sprawdzą , jak układała się współpraca z nami w przeszłości. Analitycy, badający nasze możliwości spłaty kredytu, zwrócą uwagę na nasz wiek (w niektórych bankach osoby w wieku do 35 lat mogą zaciągnąć kredyt bez wkładu własnego), sytuację rodzinną - posiadanie dzieci mobilizuje do większej odpowiedzialności, ale z drugiej strony obniża zdolność kredytową, miejsce pracy i stanowisko, majątek, a przede wszystkim - poziom dochodów.
PYTANIE: Czyli najważniejsza jest nasza zdolność kredytowa?
ODPOWIEDŹ: Tak, potencjalny kredytobiorca musi przekonać do siebie bankowców, że ze swych dochodów będzie w stanie spłacać kredyt przez cały okres kredytowania. Dlatego banki preferują przede wszystkim osoby, które pracują w oparciu o umowę na czas nieokreślony. Takie osoby otrzymają lepszą, tzn. tańszą ofertę kredytową niż np. właściciele firm, którzy mogą wykazywać nawet większe dochody, ale bank po prostu nie ma pewności utrzymania ich w przyszłości.
PYTANIE: Jak bank oblicza zdolność kredytową?
ODPOWIEDŹ: Od naszego dochodu miesięcznego bank odejmie koszty utrzymania - koszty: ubezpieczeń, korzystania z samochodu, wydatki na szkołę, itd. - oraz spłaty innych kredytów i wreszcie ratę zaciąganego kredytu bank oceni wysokość pozostałego dochodu na osobę. „Dochody na osobę” są decydującym kryterium warunkującym obsługę zaciągniętego kredytu i aby uzyskać zdolność kredytową powinno miesięcznie pozostać nam przynajmniej 200 – 300 zł na osobę kwoty do dyspozycji.
PYTANIE: Czy istnieje możliwość zwiększenia zdolności kredytowej?
ODPOWIEDŹ: Dla zwiększenia zdolności kredytowej istnieje również możliwość, aby np. rodzice przyłączyli się do wniosku kredytowego dzieci. Wprawdzie banki podchodzą do tych kryteriów w sposób elastyczny, ale niestety nie sprowadza się to do złagodzenia warunków udzielania kredytu, tylko pojawieniu się współkredytobiorcy.
Sprawdź swoją zdolność kredytową
Co dalej, gdy bank zaakceptuje nasz wniosek kredytowy?
PYTANIE: Co dalej, gdy bank zaakceptuje nasz wniosek kredytowy?
ODPOWIEDŹ: Jeśli Bank pozytywnie ocenił naszą zdolność kredytową i nie znalazł przeciwwskazań do udzielenia kredytu, może udzielić nam promesy kredytowej, w której zobowiązuje się do przyznania kredytu po dopełnieniu formalności i przedłożeniu odpowiednich dokumentów – aktu notarialnego czy umowy kupna – sprzedaży. Promesa ułatwia prowadzenie negocjacji ze sprzedającym - developerem, spółdzielnią mieszkaniową, właścicielem gruntu, ponieważ stanowi potwierdzenie środków pozostających w dyspozycji kupującego. Promesa nie jest jednak konieczna, jeśli wszystkie formalności zostały dopięte z naszej strony to bank od razu wypłaci sprzedawcy pieniądze.
PYTANIE: Czy możemy liczyć na nową ulgę hipoteczną?
ODPOWIEDŹ: Z nowej ulgi mieszkaniowej przede wszystkim będą mogły skorzystać osoby, które wcześniej nie korzystały z jakiejkolwiek formy odliczeń podatkowych z tytułu wydatków na zakup mieszkania, zakup działki budowlanej lub oszczędzanie w kasie mieszkaniowej. Nie będzie można skorzystać z ulgi podatkowej, jeśli rozliczamy się fiskusem jedynie w formie karty podatkowej lub zryczałtowanej, z wyłączeniem ryczałtu ewidencjonowanego. Dodatkowo ulga nie jest przeznaczona dla osób, które korzystały z jakichkolwiek form preferencyjnego wspierania mieszkalnictwa, np. w oparciu o ustawę o dopłatach do oprocentowania kredytów udzielanych na usuwanie skutków powodzi. Nowa ulga jest przeznaczona do pomniejszania dochodu dla celów podatkowych o wysokość odsetek płaconych w związku z zaciągniętym kredytem mieszkaniowym. Ulgą objęto jednak jedynie odsetki od kredytów lub pożyczek udzielanych po 1 stycznia 2002 roku i przeznaczonych na zakup mieszkania na rynku pierwotnym.
Odliczanie odsetek nie jest ograniczane czasowo. Jeśli np. zaciągniemy kredyt mieszkaniowy na 20 lat to odsetki płacone przez ten cały okres będziemy mogli odliczać od dochodu przez cały ten okres z jednym jednak zastrzeżeniem. Odsetki objęte ulgą musza być naliczone od części kredytu, której wartość nie może przekroczyć limitu wydatków dla ‘starej ulgi budowlanej”.
PYTANIE: Po udzieleniu kredytu możemy już spokojnie zamieszkać w swoim M.
ODPOWIEDŹ: Tak, ale pamiętajmy, że kredyt należy spłacać i to tak naprawdę najtrudniejszy element całego procesu kredytowania. Przy kredycie mieszkaniowym z uwagi na jego długotrwały charakter konieczność spłaty stosunkowo wysokich rat przez długi okres czasu jest szczególnie dolegliwe i należy się do tego przygotować. Jednak nagroda za wytrwałość jest równie wysoka, efektem naszej walki z wydatkami i wyrzeczeniami jest zdobycie własnych czterech ścian.
