Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat nie zawsze musi oznaczać konieczność zapłaty podatku. Choć standardowa stawka wynosi 19 proc., przepisy przewidują zwolnienie dla osób, które pieniądze z transakcji przeznaczą na własne cele mieszkaniowe i zrobią to w określonym terminie.
Właściciele nieruchomości, którzy sprzedają mieszkanie lub dom przed upływem pięciu lat od momentu jego nabycia, co do zasady muszą zapłacić 19-proc. podatek dochodowy. Przepisy przewidują jednak wyjątek. Podatku można uniknąć, jeśli środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.
Sprzedaż nieruchomości a podatek dochodowy
Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty 19-proc. podatku od dochodu z transakcji.
Zobacz także
Dochód ten stanowi różnicę między przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania, np. ceną zakupu czy udokumentowanymi nakładami zwiększającymi wartość nieruchomości.
Ustawa przewiduje jednak możliwość skorzystania ze zwolnienia. Dotyczy ono dochodu ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych, o którym mowa w art. 30e ustawy o PIT, w części odpowiadającej udziałowi wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie uzyskanym z tej sprzedaży.
Warunkiem jest przeznaczenie pieniędzy ze sprzedaży na cele mieszkaniowe w określonym terminie. Podatnik musi wydać środki najpóźniej w ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości. Wydatki muszą być odpowiednio udokumentowane, a ich wysokość uwzględnia się maksymalnie do poziomu przychodu ze sprzedaży.
Jakie wydatki można uznać za cele mieszkaniowe?
Szczegółowe zasady dotyczące tego, jakie wydatki można uznać za realizację własnych celów mieszkaniowych, doprecyzowuje Interpretacja ogólna Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z 13 października 2021 r. (nr DD2.8202.4.2020). Dokument dotyczy stosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Interpretacja odnosi się przede wszystkim do kwalifikacji części wydatków ponoszonych na remont i wykończenie nieruchomości. Wyjaśnia, w jakich sytuacjach takie nakłady mogą zostać uznane za wydatki realizujące własne cele mieszkaniowe, a tym samym uprawniać podatnika do skorzystania ze zwolnienia z podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości.
Ulga mieszkaniowa a cele mieszkaniowe
W praktyce zwolnienie to bywa określane jako ulga mieszkaniowa, choć w ścisłym znaczeniu termin ten odnosi się do innej preferencji podatkowej. W ustawie o podatku od spadków i darowizn funkcjonuje odrębna ulga mieszkaniowa, która dotyczy nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia lub darowizny. W takich przypadkach do podstawy opodatkowania nie wlicza się czystej wartości nieruchomości do wysokości odpowiadającej 110 mkw powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. Ulga ta może dotyczyć m.in. nabycia:
- budynku mieszkalnego lub lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
- spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego.
Preferencja obejmuje osoby z I, II oraz w określonych przypadkach III grupy podatkowej, jeśli nabycie nastąpiło np. w drodze dziedziczenia, zapisu lub darowizny.
Warunki skorzystania z ulgi przy spadku lub darowiźnie
Aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej w podatku od spadków i darowizn, konieczne jest spełnienie kilku warunków jednocześnie. Osoba nabywająca nieruchomość m.in.:
- nie może być właścicielem innego mieszkania lub domu (chyba że przekaże je zstępnym, Skarbowi Państwa lub gminie w ciągu sześciu miesięcy),
- nie może posiadać spółdzielczych praw do lokalu, chyba że przekaże je zstępnym lub do dyspozycji spółdzielni,
- nie może być najemcą innego lokalu lub musi rozwiązać umowę najmu w ciągu sześciu miesięcy,
- musi zamieszkiwać w nabytym lokalu i być w nim zameldowana na pobyt stały oraz nie może sprzedać nieruchomości przez okres pięciu lat.
Choć w potocznym języku zwolnienie z podatku przy sprzedaży mieszkania bywa nazywane ulgą mieszkaniową, w rzeczywistości chodzi o dwie różne instytucje podatkowe. Pierwsza dotyczy sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat i przeznaczenia środków na własne cele mieszkaniowe, co pozwala uniknąć 19-proc. podatku PIT.
Druga określana wprost jako ulga mieszkaniowa funkcjonuje w podatku od spadków i darowizn i umożliwia nieopodatkowanie części wartości odziedziczonego lub darowanego mieszkania.
W praktyce oznacza to, że podatnicy planujący sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat powinni przede wszystkim pamiętać o terminie trzech lat na realizację własnych celów mieszkaniowych. Spełnienie tego warunku pozwala znacząco ograniczyć lub całkowicie wyeliminować podatek od dochodu z takiej transakcji.
