Z wiekiem coraz więcej osób zaczyna myśleć o rozwiązaniu problemu dziedziczenia jeszcze za życia. Ponieważ głównym składnikiem naszego majątku jest zwykle dom lub mieszkanie, najwięcej pytań i wątpliwości budzi kwestia rozporządzenia taką nieruchomością w sposób przemyślany zarówno pod względem ochrony własnych interesów, jak i związanych z tym kosztów. Wdzięczność nowego właściciela domu może nie trwać długo. Stąd też zbywając nieruchomość dobrze jest pomyśleć o jednoczesnym jej obciążeniu na swoją rzecz prawem dożywocia, użytkowaniem czy służebnością mieszkania. Warto również wiedzieć, czy i w jakich warunkach możliwe będzie odzyskanie własności.
Osoby stające przed takim dylematem mają do wyboru kilka różnych instytucji prawnych przenoszących własność nieruchomości, w szczególności darowiznę, sprzedaż, umowę dożywocia. Najmniej znana jest ta ostatnia, co jednak wcale nie znaczy, że należy odradzać ten właśnie sposób przeniesienia własności nieruchomości. Wręcz przeciwnie, w wielu wypadkach może to być nie tylko rozwiązanie dla nas bezpieczniejsze, lecz także tańsze.
Darowizna może być kosztowna
Darowizna jest umową, w której darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Do podstawowych cech tej umowy zaliczymy zatem jej nieodpłatność. Umowa darowizny nieruchomości, czy też spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
Istotnym kosztem całej tej transakcji jest podatek od spadków i darowizn. Notariusz, który pełni rolę płatnika tego podatku, pobierze go od stron i wpłaci na rachunek właściwego urzędu skarbowego. To, ile zapłacimy podatku zależy nie tylko od czystej wartości nieruchomości, lecz także od grupy podatkowej, do której należy nabywca (obdarowany). Z tego punktu widzenia najkorzystniej przedstawiają się bezpłatne przysporzenia na rzecz najbliższych członków rodziny, tj. osób należących do I grupy podatkowej . Należą do niej: małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha oraz teściowie. W ich przypadku nieopodatkowane są darowizny o czystej wartości nieprzekraczającej 9.637 zł. Podatek płacony jest od nadwyżki ponad kwotę. Jeżeli nadwyżka ta przekracza 20.556 zł (a tak zazwyczaj będzie przy darowiźnie nieruchomości) stawka podatku wyniesie 822,20 zł plus 7% od nadwyżki ponad 20.556 zł. Dla przykładu podatek od darowizny mieszkania o wartości 100 tys. zł wyniesie 6.383,28 zł.
Przy spełnieniu kilku warunków można jednak skorzystać z istotnej ulgi w podatku od spadków i darowizn polegającej na tym, że do podstawy opodatkowania nie zostanie wliczona wartość budynku mieszkalnego, lokalu stanowiącego odrębną własność lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej budynku lub lokalu. Przysługuje ona osobom, które nie są właścicielami (lub współwłaścicielami) innego budynku mieszkalnego lub lokalu, nie dysponują spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu ani też nie są najemcami innego lokalu lub budynku, chyba że przeniosą przysługujące im prawo na rzecz np. wstępnych, względnie rozwiążą umowę najmu. Ponadto w otrzymanym z taką ulgą budynku czy mieszkaniu obdarowany winien zamieszkiwać przez okres co najmniej 5 lat.
Wbrew panującemu przekonaniu wykonaną darowiznę nie jest łatwo odwołać. Jest to możliwe tylko wówczas, gdy obdarowany dopuści się względem darczyńcy (lub bliskiej mu osoby) rażącej niewdzięczności, np. popełni przeciwko niemu przestępstwo. Przesłanki do odwołania darowizny już wykonanej nie stanowi natomiast popadnięcie obdarowanego w niedostatek. Wówczas jednak darczyńca ma prawo żądać od obdarowanego, by ten w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia dostarczał mu środków, których mu brak do utrzymania odpowiadającego jego usprawiedliwionym potrzebom albo do wypełnienia ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych. Obdarowany może się zwolnić z tego obowiązku zwracając darczyńcy wartość wzbogacenia.
Sprzedaży nie odwołasz
W porównaniu z darowizną, w przypadku której nie "łapiemy" się na wspomnianą wyżej ulgę podatkową, sprzedaż domu czy mieszkania może się okazać tańsza pod względem obciążeń publicznoprawnych. W tym wypadku notariusz pobierze od nas m.in. podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Łatwo obliczyć, iż przy mieszkaniu wartym 100 tys. zł podatek ten wyniesie 2 tys. zł, a więc ponad trzykrotnie mniej aniżeli w przypadku wspomnianej darowizny. Trzeba jednak liczyć się z tym, że w niektórych przypadkach może powstać obowiązek zapłaty 10% podatku dochodowego od przychodu z takiej sprzedaży. Na ten temat pisaliśmy szerzej w 59 numerze Gazety z dnia 25 lipca br. Sprzedaż może przedstawiać się atrakcyjnie również z tego powodu, że w ten sposób nabywca mieszkania uniknie w przyszłości (tj. po śmierci zbywcy) niekorzystnych dla siebie skutków związanych z obliczaniem zachowku oraz zaliczaniem darowizn na schedę spadkową.
Wszystko to sprawia, że nieraz ulegając tym pokusom zawieramy pozorne umowy sprzedaży, gdy tak naprawdę chodzi o darowiznę, bowiem do zapłaty w ogóle nie dochodzi ani też nie miało dojść. Należy jednak przestrzegać przed tego rodzaju praktykami. Jeżeli organ podatkowy ustali, że umowa sprzedaży była tylko pozorna, a w rzeczywistości chodziło o darowiznę, oprócz uregulowania zaległości podatkowej wraz z odsetkami, czekają nas sankcje karnoskarbowe. Wydaje się jednak, że w takim przypadku należałoby przyjąć nieważność nie tylko oświadczeń złożonych dla pozoru, lecz także oświadczeń ukrytych (darowizny). Stanowisko takie wyraził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 października 2001 r., sygn. akt V CKN 631/2000.
Mankamentem umowy sprzedaży jest jednak to, że nie można jej odwołać. Ponieważ umowa ta przenosi własność nieruchomości, wykluczone jest także zastrzeżenie w niej prawa odstąpienia od umowy.
Umowa dożywocia - zabezpieczenie na przyszłość
Przez umowę o dożywocie właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, który w zamian zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub osobie mu bliskiej dożywotnie utrzymanie. Tak więc nie jest to ani darowizna, ani też sprzedaż.
Na skutek umowy o dożywocie można przenieść własność każdej nieruchomości, dotyczy to również lokalu stanowiącego odrębną własność. Przedmiotem umowy o dożywocie nie może być natomiast spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, które ma charakter ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości należącej do spółdzielni. Osoby posiadające lokal na podstawie takiego tytułu prawnego musiałyby najpierw wykupić mieszkanie na własność, a dopiero później przekazać je w formie umowy dożywocia dzieciom, czy też innym osobom w zamian za dożywotnie utrzymanie. Podobne utrudnienia nie występują w razie zawarcia umowy sprzedaży czy darowizny. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest bowiem prawem zbywalnym i może zostać sprzedane czy podarowane bez konieczności wcześniejszego uzyskania odrębnej własności zajmowanego lokalu.
Świadczenia, do jakich zobowiązany jest nabywca nieruchomości względem dożywotnika (zbywcy) powinna precyzować umowa (zawarta zresztą również w formie aktu notarialnego). Jeżeli tego nie czyni, na podstawie art. 908 § 1 K.c. nabywca zobowiązany będzie przyjąć zbywcę (lub wskazaną w umowie osobę mu bliską) jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Poza tym na treść prawa dożywocia składać się mogą renta, użytkowanie części lub całości nieruchomości, służebność mieszkania.
Umowa dożywocia, podobnie jak umowa sprzedaży, podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Stawka wynosi również 2% rynkowej wartości nieruchomości. A zatem pod względem podatkowym umowa dożywocia nie różni się od umowy sprzedaży - jeżeli przedmiotem umowy dożywocia będzie mieszkanie warte 100 tys. zł, podatek wyniesie 2 tys. zł.
Umowy dożywocia nie można odwołać. Nieraz jednak istnieje możliwość rozwiązania umowy przez sąd na żądanie jednej ze stron (zobowiązanego do świadczeń na rzecz dożywotnika lub samego dożywotnika będącego jednocześnie zbywcą nieruchomości). Dotyczy to wyjątkowych przypadków takiego pogorszenia się stosunków pomiędzy dożywotnikiem a zobowiązanym, że nie można wymagać, by dalej pozostawali oni w bezpośredniej ze sobą styczności. W mniej drastycznych przypadkach, a także wtedy, gdy zobowiązany z tytułu dożywocia dokona zbycia nieruchomości osobie trzeciej, można żądać zmiany niektórych lub wszystkich uprawnień dożywotnika w dożywotnią rentę.
Podstawa prawna:
- art. 83, 888-902, 908-916 ustawy z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.),
- art. 14-16 ustawy z dnia 28.07.1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2004 r. nr 142, poz. 1514 ze zm.),
- ustawa z dnia 9.09.2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2005 r. nr 41, poz. 399).
Gazeta Podatkowa Nr 172 z dnia 2005-09-01
