W kontekście kosztów zakupu mieszkania najczęściej mówi się tylko o cenie wynegocjowanej ze sprzedawcą nieruchomości. Wszystkie osoby, które kiedyś kupowały lokum dobrze jednak wiedzą, że bezpośrednie i pośrednie koszty takiej transakcji są znacznie większe.
Kieszeń nabywcy mieszkania drenują nie tylko koszty transakcyjne (np. wynagrodzenie notariusza). Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili również zwrócić uwagę na inne wydatki związane z zakupem lokalu mieszkalnego. Po ich doliczeniu, koszt zakupu mieszkania znacznie wzrasta.
Koszty transakcyjne powiększą cenę 1 mkw. lokalu nawet o 5 proc.
Do kosztów zakupu mieszkania w pierwszej kolejności trzeba doliczyć wynagrodzenie notariusza (taksę) oraz opłaty sądowe i podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Podatek PCC o stawce 2 proc. dotyczy wyłącznie używanych lokali. Trzeba jednak pamiętać, że nowe mieszkania też są opodatkowane. W przypadku takich lokali, podatek VAT wynoszący zwykle 8 proc. jest już wliczony do ceny płaconej przez konsumenta.
Poniższe kalkulacje analityków portalu RynekPierwotny.pl pozwalają na zorientowanie się, jakie koszty transakcyjne dotyczą zakupu nowego lub używanego lokum na kredyt. Chodzi o mieszkanie w Warszawie kosztujące 350 000 zł, którego cena transakcyjna wynosi 7000 zł/mkw.
Zakup na kredyt ukończonego mieszkania od dewelopera o wartości 350 000 zł
- Taksa notarialna za umowę sprzedaży: do 1334,55 zł.
- Opłata za trzy wypisy umowy sprzedaży (3 x 18 stron): do 398,52 zł.
- Opłata za założenie księgi wieczystej (60 zł) i wpis prawa własności (200 zł): 260,00 zł.
- Opłata za wpis hipoteki (200 zł) wraz z podatkiem PCC (19 zł): 219,00 zł.
Suma kosztów: do 2212,07 zł (0,63% ceny zakupu)
Zakup na kredyt budowanego mieszkania od dewelopera o wartości 350 000 zł
- Połowa taksy notarialnej za umowę deweloperską: do 667,28 zł.
- Połowa opłaty sądowej dotyczącej wpisu roszczenia nabywcy do księgi wieczystej gruntu: 75,00 zł.
- Połowa opłaty za trzy wypisy umowy deweloperskiej (3x25 stron): do 276,75 zł.
- Taksa notarialna za umowę sprzedaży: do 1334,55 zł.
- Opłata za trzy wypisy umowy sprzedaży (3x18 stron): do 398,52 zł.
- Opłata za założenie księgi wieczystej (60 zł) i wpis prawa własności (200 zł): 260,00 zł.
- Opłata za wpis hipoteki (200 zł) wraz z podatkiem PCC (19 zł): 219,00 zł.
Suma kosztów: do 3231,10 zł (0,92% ceny zakupu)
Zakup na kredyt używanego mieszkania o wartości 350 000 zł
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (2,00 proc.): 7000,00 zł.
- Prowizja dla pośrednika (2,00 proc. + 23 proc. VAT): 8610,00 zł.
- Połowa taksy notarialnej za umowę sprzedaży (drugą połowę kosztów notarialnych opłaca sprzedawca mieszkania): do 667,28 zł.
- Połowa opłaty za trzy wypisy umowy sprzedaży (3x18 stron): do 199,26 zł.
- Opłata za wpis prawa własności do księgi wieczystej: 200,00 zł.
- Opłata za wpis hipoteki (200 zł) wraz z podatkiem PCC (19 zł): 219,00 zł.
Suma kosztów: do 16 895,54 zł (4,83 proc. ceny zakupu),
Powyższe obliczenia wskazują, że w przypadku używanego mieszkania o powierzchni 50 mkw. i cenie 7000 zł/mkw. koszty transakcyjne wynoszą nawet 4,8 proc. ceny zakupu (2,4 proc. po odliczeniu prowizji pośrednika). Niebagatelny koszt jest związany z podatkiem PCC. Rodzi się pytanie, czy w ramach wsparcia „mieszkaniówki” państwo nie powinno zrezygnować z podatku PCC dotyczącego nieruchomości, zamiast wcześniej wydawać środki budżetowe na programy takie jak „Rodzina na Swoim” oraz „Mieszkanie dla młodych”. Podobne pytanie dotyczy podatku VAT od nowych mieszkań.
Remont, wykończenie oraz kredyt też oznacza spore wydatki…
Wg portalu RynekPierwotny.pl koszty transakcyjne mogą być bolesne dla nabywcy mieszkania, który później będzie musiał ponieść kolejne wydatki. Chodzi o koszty wykończenia lub remontu oraz wyposażenia lokum. Trudno ich uniknąć, bo mieszkania ze standardem wykończenia „pod klucz”, wciąż są dość rzadko sprzedawane na rynku pierwotnym. Jeżeli natomiast chodzi o rynek wtórny, to stosunkowo trudne jest znalezienie „M” niewymagającego wkładu finansowego (zwłaszcza z ceną niższą od rynkowej średniej). W kwestii remontów wiele zależy oczywiście od preferencji oraz budżetu nabywców mieszkania. Eksperci RynekPierwotny.pl przyjęli, że właściciel używanego warszawskiego „M” o cenie 350 000 zł i powierzchni 50 mkw., będzie musiał wydać 1400 zł/mkw. na remont lokum oraz zakup niezbędnego wyposażenia. Przy takich założeniach, koszty związane z zakupem mieszkania rosną o 70 000 zł (50 mkw. x 1400 zł/mkw.).
W kontekście kosztów zakupu lokalu nie można pominąć również kwestii kredytu mieszkaniowego. Wkład własny posiadacza takiej „hipoteki” nie powinien być traktowany jako koszt, ponieważ zwiększa on kwotę, która pozostałaby do dyspozycji kredytobiorcy po ewentualnej sprzedaży mieszkania. Podobna zasada dotyczy kapitałowej części rat. Do kosztów „okołomieszkaniowych” można natomiast zaliczyć odsetki, prowizje oraz składki ubezpieczeniowe. W przypadku kredytu hipotecznego o wartości 250 000 zł spłacanego przez 30 lat, który posiada średnie oprocentowanie 4,50 proc. (WIBOR 3M = 2,50 proc. + marża = 2,00 proc.), suma odsetek wynosi 159 156 zł (po uwzględnieniu średniorocznej inflacji na poziomie 2,50 proc.). Do tej sumy można doliczyć również przykładową prowizję przygotowawczą na poziomie 2,50 proc. (6250 zł). W takim ujęciu koszty kredytowania z obecnej perspektywy wynoszą 165 406 zł. Jeśli wspomniane koszty kredytowe doliczymy do kosztów wykończenia/wyposażenia używanego lokum o powierzchni 50 mkw. (70 000 zł) oraz kosztów transakcyjnych (16 896 zł), to okaże się, że oprócz ceny transakcyjnej trzeba dopłacić do zakupu mieszkania aż 252 302 zł. W przeliczeniu na 1 mkw. lokalu, łączna suma wydatków nabywcy wyniesie 12 046 zł i będzie o 72 proc. wyższa od ceny transakcyjnej (7000 zł/mkw.). To wynik, który unaocznia rzeczywistą skalę wydatków związanych z zakupem przykładowego lokum.
Andrzej Prajsnar
