Ostatni raport o rynku nieruchomości NBP przynosi zaskakujące dane. Udział transakcji gotówkowych na pierwotnym rynku mieszkaniowym w 7 największych miastach spadł w II kwartale gwałtownie – do 31 proc. z 72 proc. w pierwszych trzech miesiącach 2020 r.
Narodowy Bank Polski w cokwartalnych raportach o rynku nieruchomości od lat prezentuje szacunki udziału środków „gotówkowych” w transakcjach mieszkaniowych. W opublikowanym 7 października dokumencie analizującym dane z II kwartału 2020 r. również znalazł się ten wskaźnik. Szacunek można jednak uznać za zaskakujący.
Od początku 2015 r. publikowana przez bank centralny estymacja mieściła się w przedziale od 59 do 75 proc. W pandemicznym drugim kwartale 2020 r. wskaźnik znalazł się na nie odnotowanym do tej pory poziomie – 31 proc.
Przypomnijmy, że prezentowany przez bank centralny wskaźnik nie oznacza to, że np. „trzy czwarte mieszkań kupujemy za gotówkę”. Jak wskazywaliśmy już na łamach Bankier.pl, po pierwsze, NBP publikuje dane dotyczące wartości transakcji. Można zatem najwyżej powiedzieć, że „trzy z czterech złotych wydanych na rynku nieruchomości” (z zastrzeżeniami, o których poniżej) pochodziły nie z kredytu, a z innych źródeł.
Po drugie, dane dotyczą wyłącznie siedmiu największych miast w Polsce (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Warszawa, Wrocław) i tylko rynku pierwotnego. Jest to zaledwie wycinek rynku mieszkaniowego.
Po trzecie, szacunek bazuje na przybliżonych danych i szeregu założeń. Analitycy banku centralnego kolejno:
- określają wartość wypłat kredytów mieszkaniowych w kwartale (dane pochodzą z banków).
- Następnie w oparciu o dane Związku Banków Polskich przyjmują, za jaką ich część odpowiada 7 największych miast.
- Obliczają wartość wypłat kredytów dla 7 miast, łącznie z wkładem własnym, określonym konserwatywnie, na poziomie 25 proc.
- Wyznaczają liczbę sprzedanych mieszkań (na rynku pierwotnym w wybranych miastach, na podstawie danych JLL, dawniej REAS) i mnożą ją przez średnią cenę metra kwadratowego oraz średnią powierzchnię (w oparciu o informacje z GUS). Ten element daje szacunkową wartość transakcji.
- W ostatnim kroku od wartości transakcji odejmuje się wartość wypłaconych kredytów. To, co pozostaje, traktowane jest jako zakupy „gotówkowe”, w które wchodzić mogą również środki pochodzące ze sprzedaży innej nieruchomości.
Na pierwszy rzut oka, nawet po uwzględnieniu niuansów metodologii stosowanej przez NBP, można wyciągnąć z ostatniego odczytu wniosek, że Polacy gwałtownie odwrócili się od zakupów mieszkań „za gotówkę”. Analitycy banku zaopatrzyli dane za II kwartał w przypis – „spadek szacowanego udziału zakupów mieszkań (…) z udziałem środków własnych notowany w II kw. 2020 r. wiąże się z bardzo niską sprzedażą mieszkań w tym okresie”. Na czym polega ten związek?
W II kwartale roku szacunkowa wypłata kredytów mieszkaniowych w Polsce według danych NBP wyniosła 13 mld zł. Była nieco niższa niż w pierwszych trzech miesiącach roku (o 1,8 mld zł). Tymczasem drugi z elementów branych pod uwagę w szacunkach banku, czyli wartość transakcji mieszkaniowych na rynku pierwotnym w 7 miastach, określono na 3,2 mld zł i był on o niemal 6 mld zł niższy niż w I kw. 2020 r. Bardzo upraszczając, można sytuację opisać następująco – kredyty wypłacano „jak dawniej”, zamykając rozpoczęte wcześniej transakcje. Zamarł natomiast inny ruch na tym rynku.
II kwartał ze względu na „zamknięcie” kraju był niezwykłym okresem na rynku nieruchomości. Szacunki NBP pokazują, z pewnym opóźnieniem, jeszcze jeden wymiar efektów zahamowania aktywności gospodarczej.
