“Epicki Flip” najpierw rozgrzał opinię publiczną, teraz przycichł, ale sprawa nie została rozstrzygnięta. Dowiedzieliśmy się, na czym stanęła próba podziału i sprzedaży apartamentu w jednym z najbardziej prestiżowych wieżowców Warszawy. O prawną ocenę całej akcji zapytaliśmy również czwórkę prawników.
"Epicki flip" Rafała Zaorskiego rozniósł się szerokim echem, wywołując dyskusje na temat prawa własności. Właśnie o prawne aspekty tej akcji postanowiliśmy zapytać ekspertów. Komentarzy na temat Epickiego Flipu udzielili nam prawnicy z czterech kancelarii. Zanim przejdziemy do ich opinii na temat “eksperymentu społecznego” Rafała Zaorskiego, powiedzmy na czym stanęła jego próba podziału i sprzedaży apartamentu w ramach 20 000 udziałów.
Pod koniec stycznia Bankier.pl przeprowadził wywiad ze Wspólnotą i mieszkańcami Złotej 44, a następnie rozmawiał na temat akcji z jej autorem Rafałem Zaorskim. Pierwsza strona zarzucała spekulantowi naruszanie regulaminu budynku i przepisów pożarowych oraz mówiła o podjęciu kroków w celu przymusowego zlicytowania jego apartamentu. Zaorski bronił “Epicki Flip” prawem własności i odpierał zarzuty sąsiadów.
23 stycznia, czyli kilka dni po naszej rozmowie ze Wspólnotą Złotej 44, reprezentująca ją kancelaria adwokacka OCTO Legal poinformowała o zabezpieczeniu roszczenia ws. zlicytowania apartamentu 504. Oznacza to, że spekulant nie może zrealizować swoich planów podziału i sprzedaży mieszkania do czasu rozstrzygnięcia w sądzie. Postanowienie o zabezpieczeniu nie jest prawomocne. Rafałowi Zaorskiemu przysługuje odwołanie. Do tej pory nie skorzystał z niego, ponieważ, jak mówi w rozmowie z nami, nie ma takiej formalnej możliwości.
- Czekam cierpliwie na treść postanowienia oraz wgląd w akta i do uzasadnienia. Wtedy będę mógł odnieść się do sprawy. W tej chwili nie mam takiej możliwości - komentuje Zaorski.
Sąd wieczysto-księgowy nie wysłał mu jeszcze odpisu orzeczenia. Jak przekazało Biuro Obsługi Interesantów Sądu Okręgowego w Warszawie (BOI) w wiadomości mailowej z końca stycznia, do której otrzymaliśmy wgląd, postanowienie nie podlega publikacji i BOI nie ma dostępu do jego treści.
O komentarz odnośnie aktualnej sytuacji wokół apartamentu Rafała Zaorskiego poprosiliśmy również Wspólnotę Złotej 44. Nie otrzymaliśmy go do czasu publikacji artykułu.
"Epicki flip" okiem prawników
Wspólnota uzyskała zabezpieczenie roszczenia ws. przymusowej sprzedaży apartamentu Rafała Zaorskiego na podstawie Art.16 Ustawy o własności lokali, który daje wspólnotom mieszkaniowym możliwość zlicytowania lokatorów w określonych sytuacjach. Czy w Polsce zdarzały się już podobne przypadki?
- Na pewno ta sprawa jest najgłośniejsza i wzbudza zainteresowanie całego rynku nieruchomości - komentuje adwokat Przemysław Perka z Kancelarii Adwokackiej Osiński sp.k. - Podejrzewam, że nigdy też podstawa prawna nie była tak wyjątkowa i oparta na samej zapowiedzi kontrowersyjnych działań prawnych właściciela lokalu. W takim sensie może to być swego rodzaju precedens. Zazwyczaj przymusowy wykup ma zastosowanie do właścicieli zalegających z opłatami lub faktycznie w sposób rażący naruszający porządek domowy - mówi mecenas Perka.
- Zabezpieczenie roszczenia we wskazanej sytuacji jest o tyle ciekawe, że zostało udzielone w sytuacji, gdy pan Zaorski zamierzał sprzedać 20. tys. udziałów w swoim lokalu. Analizując jednak wypowiedzi osób zaangażowanych w tę sprawę, odnoszę wrażenie, że organizacja "Epickiego Flipa" była tylko argumentem dodatkowym we wniosku o zabezpieczenie, a wspólnota powoływała się przede wszystkim na to, że Rafał Zaorski już wcześniej korzystał z apartamentu wbrew jego przeznaczeniu oraz naruszał porządek domowy, np. poprzez organizację imprez - komentuje Agnieszka Pazdan - adwokat z kancelarii Traple Konarski Podrecki i Wspólnicy sp.j. - Nie znamy treści uzasadnienia postanowienia o zabezpieczeniu, a więc nie wiemy, z jakich względów Sąd je wydał. W mojej ocenie może się jednak okazać, że gdyby Wspólnota nie miała żadnych zastrzeżeń do tego, w jaki sposób Rafał Zaorski dotychczas korzystał z apartamentu nr 504 i opierała swoje roszczenie wyłącznie na jego zapowiedziach sprzedaży 20 tys. udziałów w lokalu (które nie zostały przecież jeszcze zrealizowane na moment udzielenia zabezpieczenia) to takiego rozstrzygnięcia by nie uzyskała.
Czy decyzja sądu o zabezpieczeniu nadeszła wyjątkowo szybko?
Decyzja sądu o zabezpieczeniu roszczenia została wydana ok. 2 tygodnie po złożeniu wniosku. Czy takie tempo procedowania jest zaskakujące, czy może nie stanowi wyjątku w tego rodzaju sprawach?
- Co do zasady postępowania o zabezpieczenie powinny być procedowane bez zbędnej zwłoki, ze względu na ich cel. Mają one służyć zabezpieczeniu pewnego stanu w przypadku, jak w tej sytuacji, konfliktu interesów - mówi radca prawny Maria Syrek. - Nie kształtują one prawa na zawsze, lecz na jakiś czas, zanim dojdzie do ostatecznego rozstrzygnięcia, czy to dalszą decyzją sądu, czy też w wyniku zmiany stanu faktycznego. Rzeczywiście, w tej sytuacji decyzję procedowano szybko, jednak nie można uznać, że było to precedensowe. Z pewnością medialność tej sytuacji oraz wielość wnioskujących miała wpływ na tempo wydania decyzji.
- Przepisy mówią o terminie tygodniowym na udzielenie zabezpieczenia. Co ciekawe, zazwyczaj wnioski o zabezpieczenie są faktycznie dość sprawnie rozpatrywane. 2 tygodnie licząc od wpływu wniosku do sądu, to średni czas oczekiwania na zabezpieczenie. Zaskakujące jest przyznanie zabezpieczenia, bo te jednak są rzadkością, bo sądy niechętnie uwzględniają takie wnioski. Sądzę, że medialność sprawy mogła być tu pomocna - komentuje mecenas Przemysław Perka.
Jaka jest dopuszczalna liczba osób na piętrze Rafała Zaorskiego?
Spór pomiędzy Rafałem Zaorskim i Wspólnotą Złotej 44, zahaczył również o wątek dopuszczalnej liczby osób na piętrze w apartamentowcu. Według Zaorskiego limit to 300 osób, co ma wynikać z prawa budowlanego oraz ciągów ewakuacyjnych: dwóch klatek schodowych po 150 osób. Zdaniem Wspólnoty najważniejsza jest instrukcja przeciwpożarowa, która w przypadku Złotej 44 ogranicza liczbę osób na piętrze do 50.
Co decyduje z prawnego punktu widzenia o maksymalnej liczbie osób mogącej przebywać na określonym piętrze w budynku? Prawo budowlane? Przepisy przeciwpożarowe? Instrukcja przeciwpożarowa?
- Tak naprawdę wszystkie wymienione regulacje, a dodatkowo rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, mają wpływ na to, jaka liczba osób może przebywać jednocześnie w tym samym czasie w budynku, czy na danym piętrze - odpowiada mecenas Agnieszka Pazdan. - Określając maksymalną liczbę osób trzeba mieć więc na względzie istniejące w budynku warunki ewakuacji, czyli szerokość i liczbę: przejść, wyjść i dróg ewakuacyjnych, ale też przepisy przeciwpożarowe i instrukcję przeciwpożarową. Ta druga to dokument określający zasady ochrony przeciwpożarowej obowiązujące w danym obiekcie, a więc zawiera szczegółowe zasady ochrony przeciwpożarowej dobrane indywidualnie pod względem konkretnego obiektu. Co do zasady w budynkach zamieszkania zbiorowego, takich jak apartamentowiec przy ul. Złotej 44, ten dokument jest obowiązkowy i wymagany jest przez cały okres użytkowania budynku.
- Z prawnego punktu widzenia o liczbie osób mogących przebywać na określonym piętrze w budynku decydują przede wszystkim przepisy ustawy z dnia z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej oraz Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów. Co prawda nie wskazują wprost maksymalnej liczby osób, ale w oparciu o przepisy należy taką liczbę osób dostosować m.in. do wyjść ewakuacyjnych znajdujących się w budynku oraz przepustowości korytarzy znajdujących się w klatkach schodowych - komentuje adwokat Michał Dziarski - Wytyczne co do zapobiegania powstawaniu i rozprzestrzenianiu się pożaru wskazuje m.in. art. 3 ustawy o ochronie przeciwpożarowej, gdzie m.in. zarządca ( w tym przypadku administrator wspólnoty) ponosi odpowiedzialność za naruszenie przepisów przeciwpożarowych, w trybie i na zasadach określonych w innych przepisach. Z kolei § 6 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów stanowi, że właściciele, zarządcy lub użytkownicy obiektów bądź ich części stanowiących odrębne strefy pożarowe, przeznaczonych do wykonywania funkcji użyteczności publicznej, zamieszkania zbiorowego, produkcyjnych, magazynowych oraz inwentarskich, zapewniają i wdrażają instrukcję bezpieczeństwa pożarowego, zawierającą m.in. kategorii zagrożenia ludzi, przewidywanej liczby osób na każdej kondygnacji i w poszczególnych pomieszczeniach. Tym samym w każdym przypadku liczba osób może być doprecyzowana do konkretnego przypadku i konkretnego budynku - mówi mecenas Dziarski.
"Epicki Flip" - czy to legalne?
Czy podział apartamentu i jego sprzedaż w formie 20 000 udziałów są prawnie dozwolone? Co z prawnego punktu widzenia może stanąć na drodze przeprowadzeniu takiej transakcji? Czy “Epicki Flip” otwiera precedens, które może znaleźć później naśladowców?
- W dotychczasowej praktyce nie spotkano się z podobnym przypadkiem, aby doszło do podzielenia udziałów we własności lokalu mieszkalnego. Wydaje się, że brak jest obecnie przepisu, który wprost zakazywałby dokonywania czynności związanych ze swoim prawem własności - komentuje adwokat Michał Dziarski - Można jednak odwołać się do art. 140 k.c. który wskazuje, że właściciel rzeczy może korzystać z rzeczy z wyłączeniem innych osób w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz zgodnie ze społeczno gospodarczym przeznaczeniem. Tak więc fakt dokonania takiego podziału nieruchomości może być interpretowany jako naruszenie zasad współżycia społecznego, co stanowi nadużycie prawa podmiotowego wynikającego z art. 5 k.c. gdyż liczba współwłaścicieli tego jednego lokalu może znacząco wzrosnąć w zależności od tego, ile osób dokona nabycia konkretnej liczby udziałów. Co do zasady w sytuacji gdy dochodzi do tego, że lokal znajduje się we współwłasności kilku osób, np. ze spadkobrania zawsze celem takich osób jest wyjście ze stosunku współwłasności. Tym samym wystąpienie takiego zjawiska jak w niniejszym przypadku świadczy raczej o chęci utrudnienia życia pozostałym mieszkańcom oraz wywołania szumu medialnego - ocenia prawnik.
- Teoretycznie, jako właściciel lokalu, pan Zaorski może dokonać zbycia dowolnej liczby udziałów według swojego uznania, w granicach prawnie dozwolonych, natomiast nie słyszałam wcześniej o takiej inicjatywie, więc nie mogę posłużyć się żadnymi przykładami z praktyki - komentuje mecenas Maria Syrek.
- Prawo nie zawiera żadnych limitów odnośnie do liczby udziałów w nieruchomości, którymi można rozporządzać. "Epicki flip" na pewno jest rodzajem precedensu - w tym znaczeniu, że otworzył szeroką dyskusję na temat prawa własności oraz jego granic. Trzeba jednak mieć na względzie, że projekt Rafała Zaorskiego dotyczy ekskluzywnej lokalizacji na mapie Warszawy i stąd duże zainteresowanie. Przy lokalizacjach mniej atrakcyjnych, ale też przy mniej kontrowersyjnym sprzedawcy, może się okazać, że chętnych na nabycie pojedynczych udziałów, czy nawet pakietu udziałów, w ogóle nie ma albo jest ich niewielu. Bez wątpienia jednak zmierzamy w kierunku popularyzacji procesu tokenizacji nieruchomości - zauważa adwokat Agnieszka Pazdan.
- Ustawodawca nie wprowadził limitu rozdrobnienia udziału. Można sprzedać 1/2 udziału w nieruchomości, jak i 1/100, czy 1/200000. W praktyce zazwyczaj takie udziały są mniej atrakcyjne, gdyż wymagają współdziałania pozostałych współwłaścicieli i nie jest to pożądany stan prawny, ale ułamkowe własności w praktyce istnieją, tyle że często prowadzą do sporów (co w tej sprawie z czasem pomiędzy nabywcami również może nastąpić). Z tego względu, że nie ma wprost przepisów zabraniających takiej transakcji, Wspólnota musi sięgać po mniej ostre przepisy i próbować udowadniać nielegalność takiej sprzedaży. Jest to na pewno nowatorski pomysł, stąd Epicki Flip, jeżeli nie zostanie przyblokowany, na pewno znajdzie swoich naśladowców - ocenia adwokat Przemysław Perka.
