Na razie inwestycje rozgrzewają społeczeństwo bardziej niż konsumpcja. Ta część społeczeństwa, która zakumulowała w minionym roku spore aktywa finansowe z powodu przytłumionych wydatków, zastanawia się, jak je zyskownie ulokować. Czy na horyzoncie kroi nam się bańka?
Inwestycje mieszkaniowe w czasach zerowych stóp procentowych to gorący temat. Głośno o nim pod strzechami, przy obiadach, na imprezach, na wakacjach. Takie przynajmniej jest moje wrażenie. Wiele osób szuka okazji, by kupić domek lub mieszkanie na wynajem. Widać to również ostatnio w danych o kredytach hipotecznych, które z końcem wiosny bardzo wyraźnie przyspieszyły. Do tego stopnia, że Komisja Nadzoru Finansowego uruchomiła kampanię społeczną przypominającą ludziom, że stopy procentowe mogą w przyszłości wzrosnąć i by brali to pod uwagę. Czy kroi nam się tu jakaś bańka cenowa i kredytowa?
Najpierw o danych. Najnowsza publikacja Narodowego Banku Polskiego pokazuje, że w czerwcu wartość zadłużenia osób prywatnych (bez przedsiębiorców indywidualnych) z tytułu kredytów na nieruchomości wzrosła o 10,4 proc. rok do roku. Tym samym dynamika powróciła do dwucyfrowego poziomu po kilku miesiącach spowolnienia. Przyspiesza też zadłużenie z tytułu kredytów konsumpcyjnych, choć dynamiki tutaj są na razie nieporównanie niższe – w czerwcu roczna zmiana zadłużenia wyniosła tylko 0,8 proc.
Widać, że na razie inwestycje rozgrzewają społeczeństwo bardziej niż konsumpcja. Ta część społeczeństwa, która zakumulowała w minionym roku spore aktywa finansowe z powodu przytłumionych wydatków, zastanawia się, jak je zyskownie ulokować.
Jest kilka powodów, dla których rośnie popyt na kredyt na nieruchomości. To, który z nich jest najważniejszy, jest decydujące dla odpowiedzi na pytanie, czy na horyzoncie kroi nam się bańka, czyli nadmierny wzrost cen i zadłużenia, który kończy się spadkami cen i niewypłacalnościami.
Po pierwsze, zadłużaniu sprzyja dobra sytuacja na rynku pracy, czyli bardzo niskie bezrobocie oraz wzrost zatrudnienia i przeciętnego wynagrodzenia. Ludzie przeciętnie czują się w miarę stabilnie finansowo, a fakt, że w czasie gigantycznej recesji relatywnie mało osób straciło pracę, może dodawać poczucia bezpieczeństwa.
Po drugie, zerowe stopy procentowe (wraz ze wzrostem dochodów) sprawiają, że kredyt jest po prostu tańszy niż w przeszłości, a obsługa zadłużenia w relacji do dochodu kosztuje mniej nawet po uwzględnieniu wzrostu cen mieszkań. Każdy intuicyjnie wie, że mieszkania są „koszmarnie drogie”, ale z punktu widzenia kalkulacji bieżącego obciążenia nie są aż tak drogie jak kilka lat temu. Tego zresztą boi się KNF, który ostrzega ludzi przed możliwym wzrostem stóp procentowych.
Po trzecie, na rynku pojawia się też popyt spekulacyjny. Wynika on z oczekiwań ludności, że ceny będą rosły. To jest najbardziej niebezpieczny dla gospodarki element całej układanki. Jeżeli udział tego rodzaju popytu będzie duży, wówczas ryzyko nadmiernego wzrostu cen i później ich bolesnego spadku będzie rosło.
Ale czy jest bańka, czy jej nie ma? Żeby była, muszą wystąpić trzy komponenty: silny wzrost cen, silny wzrost zadłużenia i optymizm wiedziony przekonaniem, że wchodzimy w nową erę o innych cechach ekonomicznych niż era poprzednia. Pierwsze dwa komponenty są, a trzeci – pewnie najważniejszy – jest oczywiście najtrudniejszy do zdiagnozowania. Na pewno rozprzestrzeniające się przekonanie, że warto jak najszybciej kupić jakąś nieruchomość, mogłoby być sygnałem, że ryzyko narasta. Choć oprócz subiektywnego odczucia nie mam danych, które by potwierdziły, że takie nastroje narastają. Adam Czerniak z SGH i Polityki Insight jest pewnie najbardziej znanym ekonomistą, który ostrzega, że ryzyko bańki jest wysokie. Ale sam NBP, dbający o stabilność makroekonomiczną, twierdzi, że zjawisko bańki nie ma miejsca.
Uspokajająco działa fakt, że poziom zadłużenia w relacji do PKB jest w Polsce dużo niższy niż w krajach rozwiniętych. Ale warto też pamiętać, że na rynkach wschodzących, takich jak Polska, wyższe jest ryzyko znacznego spowolnienia dynamiki PKB. A jak PKB zwalnia, ciężar długu rośnie. Skoro sam KNF dostrzega ryzyko związane z nadmiernym optymizmem kredytobiorców, to znaczy, że problem nie jest błahy. Nie ma pewnie powodu do zaciągania hamulca i nakładania na akcję kredytową ograniczeń, ale przypominanie o ryzyku stopy procentowej to dobry pierwszy krok.
