Inwestycje
w mieszkania na wynajem ciągle kuszą potencjalnie wysoką zyskownością.
Warunkiem powodzenia jest jednak odpowiedni wybór nieruchomości. O sukcesie
oferty przesądza – oczywiście poza wysokością czynszu – także lokalizacja
nieruchomości, powierzchnia, stan techniczny, wyposażenie, stan i wyposażenie
budynku.
Co prawda po bardzo dynamicznym roku 2022, kiedy to duży popyt na mieszkania generowały rzesze przybyszów z Ukrainy, a czynsze szybko rosły, rynek najmu obecnie spowolnił. Mimo to stanowi on nadal kuszącą alternatywę inwestycyjną.
Z ostatnich danych Narodowego Banku Polskiego (raport za III kw. 2023) wynika, że stopa kapitalizacji z inwestycji mieszkaniowej na wynajem w miastach wojewódzkich w Polsce wynosi przeciętnie 6 – 7 proc. Najwyższa jest we Wrocławiu i Łodzi – 7 proc., w Warszawie i Poznaniu 6,3 proc., w Krakowie i Gdańsku – 6 proc. Z kolei, jeśli chodzi o stopę zwrotu z kapitału własnego (ROE), to w przypadku zakupów gotówkowych wynosiła ona od 3,3 do 4,4 proc.
Jak napisano w podsumowaniu raportu:
- Inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) nadal była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych. Opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem jest niższa niż inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe.
Nic więc dziwnego, że ciągle wielu inwestorów,
zwłaszcza przy nadal wysokiej inflacji, jest zainteresowanych tak rynkiem
mieszkaniowym, jak i wynajmem.
Wybór
nieruchomości
Jak podkreślają eksperci GetHome.pl, ogromny wpływ na potencjalną zyskowność ma cena nieruchomości w relacji do uzyskiwanych przychodów. Zasada jest bardzo prosta, im tańsze mieszkanie a potencjalny czynsz wyższy, tym lepiej. W tym tekście nie będziemy się jednak skupiać na kwestiach cenowych, natomiast uwagę poświęcimy parametrom nieruchomości takim, które przyciągną najemców.
Przeczytaj także
Oczywiście podstawowa sprawa to lokalizacja. W dużych miastach kluczowe jest nie tyle, by nieruchomość znajdowała się blisko centrum (choć na pewno, zwłaszcza dla młodszych najemców, bądź w ofercie najmu krótkoterminowego, noclegowego ma to znaczenie). Liczy się jednak jak najlepsze skomunikowanie rejonu, w którym leży nasza nieruchomość. Bliskość linii tramwajowych/metra, ważnych węzłów komunikacyjnych, które ułatwiają dojazd do różnych części miasta, są wielką zaletą, podobnie jak bliskość wyjazdów na obwodnicę, wylotówkę itp.
Nie bez znaczenia dla lokalizacji mieszkania na wynajem są ważne punkty w mieście. W przypadku studentów będą to oczywiście wyższe uczelnie, także pasaże rozrywkowe. Dla rodzin z dziećmi z kolei lepszą lokalizacją będą rejony z terenami rekreacyjnymi, dostępność parków itp.
Im bardziej peryferyjna lokalizacja, która wiąże się z koniecznością długiego dojazdu do centrum, tym niższy czynsz i większy problem z wynajmem. Nie znaczy to, że oferta jest skazana na przegraną, ale stawki czynszowe za peryferia z pewnością będą znacznie niższe niż za mieszkania w centrum.
Parametry nieruchomości
Generalnie uznaje się, że najlepszą opcją dla inwestora, który chce wejść na rynek najmu, są małe mieszkania. Po pierwsze: z racji niewielkiej powierzchni są one tanie, a więc próg wejścia w ten biznes nie będzie wysoki. Po drugie: małe mieszkania znacznie łatwiej wynająć niż duże, kilkupokojowe nieruchomości. W Polskich warunkach za duże uznaje się już mieszkania 70 – metrowe.
Przeczytaj także
Dlaczego duże trudniej wynająć? Z prostego powodu – osoby samotne czy pary, a nawet kilku znajomych nie będzie szukać mieszkania wielopokojowego. Ludzie najczęściej wynajmują w pojedynkę lub też są to pary, ewentualnie rodziny z dzieckiem.
Najlepszą opcją będzie więc albo kawalerka, albo małe dwa pokoje. Jeśli stawiamy na wynajem długoterminowy, lepsze mogą być niewielkie dwa pokoje. Kawalerki są z kolei mieszkaniami mało praktycznymi, raczej dedykowanymi jednej osobie. Sprawdzają się bardziej w przypadku najmu noclegowego. Z kolei mieszkanie dwupokojowe może być wynajęte zarówno przez singla, jak i parę, czy niewielką rodzinę.
Jeśli dysponujemy domem na wynajem bądź dużym mieszkaniem, ciężej będzie znaleźć klienta zainteresowanego taką ofertą, chyba że zdecydujemy się na wynajem na pokoje, różnym najemcom. Jest to rozwiązanie potencjalnie bardzo zyskowne i pozwala minimalizować okresy, gdy nieruchomość nie zarabia. Bowiem nawet jak się wyprowadzi jeden z najemców, ciągle spływają czynsze od reszty.
Minusem wynajmu na pokoje pozostaje natomiast fakt, że taki biznes będzie wymagał od nas znacznie więcej uwagi (konieczność egzekwowania czynszów od wszystkich itp.). Rotacja najemców jest zazwyczaj znacznie większa, a i nieruchomość szybciej się zużywa.
Wyposażenie I budynek
Najemca wielkomiejski z pewnością doceni wyposażenie nieruchomości w podstawowe sprzęty – meble, sprzęt AGD itp., dostęp do Internetu. Jest grupa lokatorów, którzy mają własne sprzęty, ale stanowią oni mniejszość. Najemca to ciągle głównie młody człowiek na dorobku, który nie ma czasu ani pieniędzy na wyposażenie mieszkania. Wyposażenie – także w zastawę kuchenną, ręczniki, pościele itp. – będzie z kolei wymogiem w ofercie krótkoterminowej, noclegowej. W takim formacie najmu jest to warunek konieczny.
Przeczytaj także
Na pewno kartą przetargową oferty stanowią takie
udogodnienia jak balkon w mieszkaniu, miejsce parkingowe, komórka lokatorska.
Bardzo ważna kwestia to piętro. W budynkach bez windy wyższe kondygnacje mogą
skutecznie odstraszać dużą część potencjalnych najemców, dlatego wybierając
nieruchomość, jeśli nie ma windy w obiekcie, lepiej postawić na mieszkanie
położone niżej.
Czynsze
najmu
Sukces oferty zależy też oczywiście od stosunku ceny do jakości. Czynsz nie powinien być bez wyraźnych powodów wygórowany. Jeśli nie dysponujemy mieszkaniem o wysokim standardzie w naprawdę świetnej lokalizacji, pamiętajmy, by zaproponować cenę najmu adekwatną do rynkowej.
Z ostatniego raportu Amron – Sarfin (za III kw. 2023) dla Związku Banków Polskich wynika, że średnie stawki czynszów najmu mieszkań w Warszawie wynoszą 2270 zł, we Wrocławiu – 1870 zł, w Krakowie – 1800 zł, a w Gdańsku – 2000 zł miesięcznie.
Marcin Moneta
