Najwygodniejszą dla inwestora indywidualnego formą inwestowania pośredniego na rynku nieruchomości są fundusze inwestycyjne. Kupując jednostkę uczestnictwa w funduszu inwestycyjnym, inwestor nabywa cząstkę całego, profesjonalnie zbudowanego portfela nieruchomości, na który nie byłoby go stać, gdyby działał samodzielnie na rynku. W prawie polskim fundusz inwestycyjny to osoba prawna, której wyłącznym przedmiotem działalności jest lokowanie środków pieniężnych zebranych w drodze publicznego, a w przypadkach określonych w ustawie również niepublicznego proponowania nabycia jednostek uczestnictwa albo certyfikatów inwestycyjnych, w określone w ustawie papiery wartościowe, instrumenty rynku pieniężnego i inne prawa majątkowe.
Inwestowanie w fundusze ma nie tylko niewątpliwe zalety, takie jak dywersyfikacja ryzyka portfela, profesjonalizm zarządzania czy wysoka płynność inwestycji, ale też wiąże się z kosztami, takimi jak opłaty i prowizje. Koszty te mają formę opłat manipulacyjnych (opłata za dystrybucję, za umorzenie, za konwersję, za usługi) i opłat operacyjnych (opłata za zarządzanie, opłaty administracyjne). Z tego powodu indywidualny inwestor, który zamierza ulokować swój kapitał w instytucjach wspólnego inwestowania, powinien zwrócić uwagę zarówno na politykę inwestycyjną i wyniki historyczne funduszy, jak i na koszty związane z inwestycją. Osoba inwestująca w fundusze może się spodziewać dochodów z dwóch źródeł: z przyrostu wartości jednostki uczestnictwa funduszu oraz z dywidendy lub oprocentowania oferowanego przez fundusz.
Na rynku kapitałowym występują różne fundusze inwestycyjne, w tym wyspecjalizowane w nieruchomościach. Rozumiane są one jako inwestujące średnio 80% swoich aktywów bezpośrednio lub pośrednio na rynku nieruchomości. Fundusze nieruchomości można klasyfikować ze względu na następujące kryteria: konstrukcję funduszu, formę prawną, przedmiot inwestycji i typ dochodu.
Kryterium konstrukcji funduszy wyróżnia fundusze otwarte, zamknięte i mieszane. Fundusze otwarte mogą zbywać nieograniczoną liczbę jednostek uczestnictwa i są zobowiązane do ich odkupienia na każde żądanie nabywców. Z tego powodu fundusz otwarty musi mieć możliwość szybkiej zamiany lokat, które posiada, na gotówkę. Liczba uczestników funduszu czy też wartość zgromadzonych aktywów podlegają nieustannym fluktuacjom. Jednostki uczestnictwa są niezbywalne dla osób trzecich i nie podlegają obrotowi na rynku wtórnym. Inwestor ma natomiast prawo do umorzenia posiadanej jednostki uczestnictwa po cenie obowiązującej na dany dzień. Fundusze otwarte charakteryzuje relatywnie wysoka dywersyfikacja portfela inwestycyjnego, a brak barier wejścia sprawia, że są one popularne wśród drobnych inwestorów. Pojawia się pogląd, że głównym źródłem dochodu otwartych funduszy nieruchomości jest najem posiadanych nieruchomości. Dochody uzyskane w ten sposób są rozprowadzane wśród posiadaczy jednostek uczestnictwa. Z powodu źródła dochodu fundusze te charakteryzują się niewysoką, lecz stabilną stopą zwrotu również w długim okresie i są dobrą alternatywą inwestycyjną np. dla obligacji.
Fundusze zamknięte są skierowane do zamkniętego kręgu inwestorów, a liczba uczestników i udziałów jest stała i może ulec zmianie jedynie wskutek podwyższenia kapitału funduszu przez nową emisję. Fundusze zamknięte emitują jednorazowo pewną liczbę udziałów (certyfikatów inwestycyjnych lub akcji) i nie skupują własnych udziałów. Obrót udziałami dokonuje się na rynku wtórnym, często są one notowane na giełdzie lub też na rynku pozagiełdowym. Wartość rynkowa udziałów zależy od potencjalnego zwrotu z inwestycji, ponieważ ostatecznie decyduje o niej popyt na udziały i ich podaż na rynku wtórnym. Brak konieczności odkupienia przez emitenta jednostek uczestnictwa sprawia, że fundusze zamknięte mogą dokonywać mniej płynnych inwestycji. Cechuje je też większa swoboda w określaniu zasad polityki inwestycyjnej. Zamknięte fundusze inwestycyjne nieruchomości najczęściej powoływane są w celu budowy/zakupu i wydzierżawienia określonej nieruchomości o dużej powierzchni, np. centrum handlowego lub kompleksu obiektów biurowych.
Ze względu na kryterium formy prawnej fundusze nieruchomości można podzielić na statutowe i kontraktowe. Fundusze statutowe cechuje brak rozdziału między majątkiem spółki zarządzającej funduszem a majątkiem funduszu. Fundusz ten powstaje przez utworzenie przez inwestorów spółki prawa handlowego, a inwestor przez nabycie emitowanych przez spółkę akcji staje się jej udziałowcem. Wadą tego typu funduszy jest brak ochrony inwestorów oraz ich majątku, spowodowany faktem, że inwestorzy traktowani są jak udziałowcy ze wszystkimi tego konsekwencjami. Ponadto dana spółka może utworzyć i zarządzać tylko jednym funduszem. Akcje funduszu są przedmiotem obrotu na rynku regulowanym.
Fundusze kontraktowe (zwane też umownymi) charakteryzuje rozdział między majątkiem spółki zarządzającej funduszem a majątkiem funduszu. Fundusz stanowi tu wydzieloną masę majątkową zebraną z lokat inwestorów, które są przeznaczone jedynie na nabywanie nieruchomości w sposób pośredni i bezpośredni. Rozdzielono w tym przypadku funkcje inwestora samodzielnego od funkcji inwestora udziałowca. Istnieją dwa praktyczne rozwiązania prawne dotyczące funduszy kontraktowych66. W systemie europejskim występuje odrębna własność funduszu i majątku spółki, a inwestorzy są współwłaścicielami majątku spółki, którym zarządza spółka inwestycyjna. W Stanach Zjednoczonych stosowana jest natomiast koncepcja powiernicza, fundusz (majątek inwestorów) należy tu do majątku spółki inwestycyjnej. W obydwu systemach gwarantowane jest wyłączenie majątku funduszu spod egzekucji w przypadku upadłości spółki inwestycyjnej. Spółka inwestycyjna zaś może zarządzać więcej niż jednym funduszem kontraktowym.
Kolejna klasyfikacja funduszy nieruchomości, popularna w Stanach Zjednoczonych, opiera się na kryterium źródła dochodu funduszu. Wyróżnia się w niej fundusze dywidendowe, hipoteczne i hybrydowe. Pierwsze z nich, dywidendowe, inwestują bezpośrednio w nieruchomości, a dochody czerpią głównie z czynszów. Fundusze hipoteczne zajmują się zarządzaniem inwestycjami bazującymi na kredytach hipotecznych, same udzielają takich kredytów albo inwestują w obligacje hipoteczne (MBS). Dochód tych funduszy pochodzi z oprocentowania kredytów hipotecznych. Fundusze hybrydowe łączą w sobie cechy funduszy dywidendowych oraz hipotecznych.
Fundusze inwestycyjne nieruchomości są najpopularniejszą wśród inwestorów indywidualnych formą inwestowania pośredniego na rynku nieruchomości. Należy przy tym pamiętać, że w praktyce występuje podwójne opodatkowanie: fundusz płaci podatek dochodowy od wypracowanego zysku, a jednocześnie inwestor płaci podatek od dywidendy. W Stanach Zjednoczonych rozwiązano ten problem, gdy na mocy The Real Estate Investment Trust Act, powstał nowy typ funduszy Real Estate Investment Trust (REIT). Fundusz, który kwalifikuje się jako REIT, może odliczyć wysokość dywidendy wypłacanej udziałowcom od podstawy opodatkowania. Większość REIT wypłaca 100% zysków jako dywidendę i dzięki temu nie płaci podatku dochodowego. Nie wszystkie fundusze nieruchomości mają status REIT. Aby fundusz został zakwalifikowany jako REIT, musi spełniać następujące wymogi:
- być podmiotem płacącym podatek od osób prawnych,
- posiadać w pełni przenośne akcje,
- podlegać zarządowi rady dyrektorów,
- co roku wypłacać minimum 90% zysku brutto w formie dywidendy,
- posiadać przynajmniej 100 inwestorów, z czego 50% udziałów musi być w rękach ponad pięciu inwestorów,
- inwestować minimum 75% aktywów w nieruchomości,
- inwestować najwyżej 20% aktywów w spółki córki podlegające zwykłym regułom podatkowym,
- uzyskiwać minimum 75% przychodów z najmu lub odsetek od hipotek.
Fundusze te pojawiły się też w Europie. Od 1969 r. istnieje w Holandii europejska wersja funduszy REIT. Prawdziwa ich ekspansja na Europę zaczęła się niedawno i dopiero w ostatnich latach nabiera siły. W 1994r. fundusze REIT pojawiły się w Belgii, w 1995r. we Włoszech, w 2003r. we Francji, w 2007r. w Wielkiej Brytanii i w Niemczech. Należy przewidywać, że niedługo i do Polski zawita ta forma inwestowania w nieruchomości.
Więcej informacji o inwestycjach w nieruchomości znajdziesz w książce „Inwestowanie w nieruchomości na rynkach międzynarodowych” Marty Anastazji Wiśniewskiej (Wydawnictwo Naukowe PWN, 2011). Książka jest dostępna w cenie ze zniżką w księgarni www.ksiegarnia.pwn.pl. Wykorzystanie za zgodą Wydawcy.
dla Wydawnictwa Naukowego PWN
Mariusz Ludwiński, felietonista i redaktor
Źródło:
