Według najnowszych danych giełdowych deweloperów sprzedaż mieszkań w okresie październik – grudzień ubiegłego roku odbiła i przerwała serię czterech z rzędu kwartałów spadku wolumenów. Deweloperzy nie rzucają ręcznika i podnoszą sprzedaż w IV kwartale, a w całym 2024 r. notują tylko minimalny spadek. Lider branży sprzedał nawet więcej mieszkań niż w 2023 r.
Jak co kwartał sprawdzamy, jak wyglądała sprzedaż mieszkań u giełdowych deweloperów, wchodzących w skład portfela WIG-Nieruchomości. Okresowe dane o sprzedaży pokazują Marvipol, Wikana, Develia, Grupa Archicom i Echo, Inpro, Dom Development, Atal, Lokum Deweloper i Murapol. W naszym zestawieniu, które monitorujemy, jest więc 9 dziewięciu przedstawicieli branży deweloperskiej, którzy mają ponad 76 proc. udziału w WIG-Nieruchomości.
Indeks na pasku rządu
W IV kwartale 2024 r. branżowy indeks stracił 4,44 proc. Jego notowania są wręcz uzależnione od tego, co głosi w sprawie ewentualnych dopłat do kredytów hipotecznych podzielony w tej kwestii rząd. Idealnie było to widać w czwartym kwartale.
Chociaż większość tego okresu indeks był notowany w wąskiej konsolidacji w oczekiwaniu na rządowe uzgodnienia, zaczął mocno tracić w grudniu, po tym jak minister rozwoju i technologii Krzysztof Paszyk ogłosił hasłowo „Nie będzie >>Kredytu 0 procent<<". Już po nowym roku indeks zaczął zyskiwać, gdy ten sam minister zaczął więcej mówić o inaczej nazwanym programie mieszkaniowym rządu.
Jak się okazuje, nawet bez dopłat deweloperzy potrafili znaleźć sposób, aby podnieść sprzedaż mieszkań w czwartym kwartale. Przede wszystkim rośnie podaż, na rynku pierwotnym, a do tego oferowane są różne promocje m.in. na garaże, komórki lokatorskie, vouchery na zakup sprzętu RTV czy AGD lub mebli. Marketingowcy kusili nawet wartymi kilka tysięcy złotych wycieczkami do ciepłych krajów byle tylko sprzedać mieszkanie za co najmniej kilkaset tysięcy złotych.
Powiedzmy to jednak głośno: poziom marż deweloperów w Polsce pozwala im czuć się komfortowo, nawet jeśli zarabiają o kilka czy nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych mniej na mieszkaniu. Jak wynika z naszej analizy, marże netto deweloperów z GPW były ponad dwa razy wyższe w 2023 r. niż średnia dla branżowych firm z Europy. Także rentowność kapitałów własnych (ROE) deweloperów z GPW biła w ostatnich latach średnią europejską.
Jak poszła sprzedaż mieszkań deweloperom z GPW?
W czwartym kwartale analizowani deweloperzy z giełdy zaraportowali łącznie sprzedaż 4343 mieszkań. To co prawda o 4,8 proc. mniej niż rok temu w tym samym okresie, ale znamienne jest przerwanie serii czterech okresów spadków na dynamice kwartalnej. W tym ujęciu wolumen sprzedanych mieszkań wzrósł o 14 proc. – najmocniej od trzeciego kwartału 2023 r., kiedy wystartował program „Bezpieczny kredyt 2%”.
Nominalnie w ostatnim kwartale ubiegłego roku wskazani deweloperzy sprzedali o 535 mieszkań więcej niż kwartał wcześniej. Jak wynika z raportów, 6 na 9 analizowanych spółek zaliczyło wzrost sprzedaży kdk. W ujęciu procentowym o 400 proc. skoczyła sprzedaż Lokum Deweloper po prawdziwym załamaniu sprzedaży w III kw (-85 proc. kdk i -96 proc. rdr).
To jednak mały deweloper, który nominalnie zaraportował w IV kwartale sprzedaż 35 mieszkań (+28 kdk). Na sumaryczny wynik grupy złożyły się poprawa Atalu (454 mieszkań więcej kdk), Murapolu (+181 kdk) oraz Archicomu (+136 kdk). Ciążyła za to słabsza sprzedaż Develii, która zaraportowała o 254 mieszkania mniej kdk, co oznaczało spadek o blisko 34 proc. Jeszcze większy spadek kwartalnego wolumeny zaraportował Marvipol (-38,5 proc. kdk), który sprzedał o 42 mieszkania mniej kdk. Jeszcze tylko deweloper Inpro pokazał spadek kwartalnej sprzedaży.
| Sprzedaż mieszkań deweloperów z GPW w IV kwartale 2024 r. | |||
|---|---|---|---|
| Spółka | 4Q2024 | Dynamika kdk | Dynamika rdr |
| Dom Development | 1159 | 0,3% | 18,3% |
| Murapol | 873 | 26,2% | 3,9% |
| Atal | 809 | 127,9% | -13,9% |
| Grupa Archicom i Echo | 725 | 23,1% | 39,2% |
| Develia | 497 | -33,8% | -19,2% |
| Inpro | 113 | -8,9% | -48,9% |
| Marvipol | 67 | -38,5% | -66,5% |
| Wikana | 65 | 160,0% | -33,0% |
| Lokum Deweloper | 35 | 400,0% | -76,4% |
| Razem | 4343 | 14,0% | -4,8% |
| Dane ze spółek | |||
Wspomniane blisko 4,8 proc. mniejszego wolumenu w IV kwartale w ujęciu rocznym, jest wypadkową lepszej sprzedaży Grupy Archicom (+204 rdr), która sprzedała o 39,2 proc. więcej mieszkań rdr oraz Dom Development (+179 rdr) ze sprzedażą w raportowanym okresie większą o 18,3 proc. W porównaniu z czwartym kwartałem 2023 r. mocne spadki w ostatnich trzech miesiącach sprzedaży zaliczyły Lokum Deweloper (-76,4 proc.), Marvipol (-66,5 proc.), Inpro (-48,9 proc.), czy Wikana (33 proc.).
To nie był zły rok dla deweloperów z GPW
Dzięki statystkom za IV kwartał mamy też pełny obraz całego 2024 r. pod względem wolumenów sprzedaży. Omawiane 9 spółek sprzedało w ubiegłym roku 16 482 mieszkań wobec 16 865 mieszkań sprzedanych w całym 2023 r. Oznacza to spadek tylko o 2,9 proc. wobec rekordowego roku na rynku nieruchomości wspartego w drugiej jego połowie dopłatami do kredytów hipotecznych. Program „Bezpieczny kredyt 2%” oddziaływał na sprzedaż jeszcze w pierwszej połowie 2024 r.
Widać to w statystykach deweloperów. O ile II połowa 2024 r. przyniosła spadek wolumenu sprzedaży badanej grupy deweloperów o 13,8 proc. w stosunku do analogicznego okresu 2023 r. to w I połowie wolumen ten był wyższy o 12,4 proc., w porównaniu do okresu styczeń-czerwiec 2023 r. przed wejściem programu „Bezpieczny kredyt 2%”.
| Roczna sprzedaż mieszkań deweloperów z GPW w 2024 r. | ||
|---|---|---|
| Spółka | Sprzedaż | Zmiana rdr |
| Dom Development | 4269 | 9,3% |
| Develia | 3197 | 19,5% |
| Murapol | 2914 | -7,3% |
| Atal | 2460 | -13,6% |
| Grupa Archicom i Echo | 2196 | 19,6% |
| Inpro | 587 | -32,0% |
| Marvipol | 430 | -34,9% |
| Wikana | 169 | -26,5% |
| Lokum Deweloper | 157 | -77,8% |
| Razem | 16379 | -2,9% |
| Dane ze spółek | ||
Ten deweloper z GPW sprzedaje najwięcej
Ze statystyk rocznych wynika, że najwięcej mieszkań w 2024 r. sprzedał Dom Development (4269), który poprawił wynik z 2023 r. o 9,3 proc. Jednak jeszcze większą dynamikę sprzedaży pokazały Develia (19,5 proc.) i Grupa Archicom (19,6 proc.), sprzedając odpowiednio 3197 oraz 2196 mieszkań. W całym roku największy spadek sprzedaży dotknął Lokum Deweloper (-77,8 proc.), a najmniej mieszkań (104) sprzedała Wikana (-26,5 proc.) rdr.
Analizując kwartalną sprzedaż od 2022 r. widać, że Dom Development, jako lider branży wykazuje dużą odporność na skutki zniekształceń popytu, a przynajmniej ich negatywne konsekwencje. W 2023 r. wolumen sprzedaży zanotował wzrost o 26,3 proc. w stosunku do 2022 r., oczywiście wsparty dopłatami do kredytów, ale w 2024 r. mimo wygaszenia programu sprzedaż rosła zwłaszcza w kwartałach III i IV, kiedy efekty dopłat do kredytów już wygasły.
Podobną tendencję wykazała Grupa Archicom, która zaczęła w całości realizować sprzedaż dla Grupy Echo (statystyka uwzględnia historyczną sprzedaż), wzrosty zanotowała Develia, ale to pokłosie przejęcie Nexity. W każdym przypadku jednak widać wpływ startu programu „Bezpieczny kredyt 2%” na sprzedaż każdej z omawianych spółek deweloperskich z GPW.
