Sprzedaż mieszkań przez deweloperów z GPW spadła w I kw. o 23 proc. rdr, regres kontraktacji na 8 największych rynkach w Polsce był jeszcze większy. Eksperci oceniają, że obecna sytuacja rynkowa może być początkiem dłuższego spowolnienia, a ujemna dynamika sprzedaży utrzyma się w kolejnych kwartałach. Zwracają jednocześnie uwagę na sezonowość i wysoką bazę rdr.
"Pierwszy kwartał br. okazał się dla deweloperów mieszkaniowych notowanych na rynku podstawowym i Catalyst warszawskiej GPW na tyle słaby sprzedażowo, że w najnowszej historii porównywalny jest jedynie do drugiego kwartału 2020 r., czyli pamiętnego okresu pandemicznego lockdownu" - ocenił w raporcie Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny. pl.
Dodał, że wówczas jednak załamanie kontraktacji nowych mieszkań okazało się zjawiskiem przejściowym, a obecnie raczej będzie o to trudno.
"Po ponad siedmioletnim okresie sprzedażowego boomu o historycznym wymiarze pierwotny segment mieszkaniówki przypomniał wreszcie o swojej nieubłaganej cykliczności. Bo raczej trudno sobie wyobrazić, że obecna sytuacja rynkowa nie jest początkiem nieco dłuższego spowolnienia koniunktury. Po wyraźnym hamowaniu deweloperskiej kontraktacji w ostatnim kwartale ub. roku, pierwszy kwartał 2022 r. w pełni potwierdził jej spadkową tendencję z perspektywą kontynuacji w kolejnych okresach" - ocenił Jędrzyński.
Notowani na rynku głównym GPW oraz Catalyst deweloperzy mieszkaniowi sprzedali w I kw. 2022 roku łącznie 4.983 lokale, co oznacza spadek o 23 proc. rdr i o 11,4 proc. kdk.
"Co gorsza jednak, sprzedażowy regres stał się udziałem aż 12 spółek na 14 prezentowanych, przy czym w ośmiu przypadkach spadki okazały się znacznie większe od średniej. Tylko dwie firmy – Develia i Wikana zaraportowały dodatni wynik rdr, a trzy kolejne – Archicom, Atal i Murapol spadek o relatywnie niewielkiej skali. To dzięki nim wynik ogółem nie zanurkował znacznie głębiej" - poinformował Jędrzyński.
Ekspert ocenia, że prawdziwa skala problemu jest jednak jeszcze większa.
"Jak bowiem wynika ze statystyk serwisu bigdata.rynekpierwotny. pl, w lutym br. sprzedaż nowych mieszkań na 8 największych rynkach kraju była niższa rok do roku o 39 proc., natomiast w marcu już o 47,5 proc. A taką skalę regresu deweloperskiej kontraktacji można zakwalifikować już jako załamanie koniunktury sprzedażowej mieszkań na rynku pierwotnym" - ocenił Jędrzyński.
Według wstępnych danych serwisu nieruchomościowego tabelaofert. pl., sprzedaż w samej Warszawie wyniosła w I kw. 3.307 mieszkań, co oznacza spadek kdk o 26 proc.
"Spadek ten związany jest przede wszystkim z wysokim poziomem stóp procentowych oraz sytuacją geopolityczną. Jestem ostrożna w stawianiu diagnozy dotyczącej tego, czy tendencja spadkowa się utrzyma z racji wciąż trwającej inwazji rosyjskiej. Zobaczymy jak zachowa się rynek w kolejnych kwartałach, ale na razie można mieć pewność, że doskonałe wyniki sprzedażowe z ubiegłego roku nie są do powtórzenia" - oceniła w raporcie Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca w firie redNet 24.
Również zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny. pl przyczyną spadków sprzedaży są silnie rosnące stopy procentowe, a za nimi raty kredytów mieszkaniowych przy ostro dołującej zdolności kredytowej.
"Oznacza to, że od sześciu miesięcy nie tylko gwałtownie topnieje liczebność Polaków, których stać na zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego, ale gros tych już spłacających hipoteki może szybko zbliżać się do granicy możliwości regulowania zadłużenia. Co gorsza jednak, główna stopa NBP na obecnym poziomie 4,5 proc. może być wciąż dość daleka od stawki docelowej, co mocno odstrasza nawet tych potencjalnych kredytobiorców, którzy wciąż dysponują zdolnością kredytową" - ocenił Jarosław Jędrzyński.
Zdaniem ekspertów HRE Investments, poza stopami procentowymi i niepewnością związaną z wojną, na rynek mieszkaniowy oddziaływały w ostatnim czasie też inne czynniki. Jak wskazali, utrudniony przez nowe zalecenia KNF dostęp do kredytów od kwietnia wsparł paradoksalnie sprzedaż w I kwartale.
"Polacy postanowili skorzystać z dotychczasowych zasad udzielania kredytów mieszkaniowych i składali bardzo dużo wniosków kredytowych jeszcze przed wejściem w życie nowych regulacji. Efekt? W marcu zgłosiliśmy popyt na hipoteki o najwyższej wartości w historii" - napisali eksperci HRE Investments w raporcie.
"Do tego z dwucyfrową dynamiką rosną wynagrodzenia, mamy też do czynienia z masowym napływem uchodźców, który doprowadził do wyczerpania podaży mieszkań na wynajem i szybkiego wzrostu stawek czynszów. Gdyby tego było mało, to dla wielu rodaków nieruchomości są też sposobem na ochronę kapitału przed destrukcyjnym działaniem inflacji, co wzmaga popyt" - dodali.
Eksperci zwracają też uwagę na sezonowość w sprzedaży mieszkań i wysoką bazę z ubiegłego roku, wobec czego niższe rdr i kdk wyniki nie powinny być aż tak martwiące.
"Na najnowsze wyniki sprzedaży mieszkań deweloperskich warto też spojrzeć przez inny pryzmat. Łatwo bowiem znaleźć wytłumaczenie dla dwucyfrowego spadku wyników w powodach natury statystycznej. Tradycyjnie najwięcej mieszkań sprzedaje się bowiem pod koniec roku, czego odreagowanie widzimy potem w pierwszym kwartale. Nie jest więc zaskoczeniem spadek o 11 proc. sprzedaży mieszkań, jeśli porównujemy wynik za pierwszy kwartał 2022 roku do tego z ostatniego kwartału roku ubiegłego" - napisano w raporcie HRE Investments.
"Idąc dalej, warto też podkreślić, że jeśli patrzymy na to jak zmieniły się wyniki sprzedaży mieszkań w perspektywie ostatniego roku, to de facto odnosimy się do rekordowo wysokich rezultatów, które notowaliśmy dokładnie rok temu. Jak bowiem wynika z danych JLL, zarówno w pierwszym, jak i drugim kwartale 2021 roku Polacy kupowali na 7 największych rynkach po 19,5 tys. nowych mieszkań kwartalnie. Są to najwyższe wyniki odnotowane w historii rodzimej mieszkaniówki. W takim układzie fakt, że najnowsze wyniki sprzedaży mieszkań są o 23 proc. niższe niż przed rokiem, przestaje być aż tak frapujący" - dodano.
W ocenie ekspertów, do spadków sprzedaży mieszkań przyczyniają się także wciąż rosnące ceny nieruchomości.
"Dane portalu Otodom sugerują, że w lutym za nowe mieszkania deweloperzy żądali o 21 proc. wyższych cen. W dużej mierze może to wynikać z rosnących cen ziemi, kosztów budowy czy zmian regulacyjnych, które deweloperzy próbują uwzględniać w cenach oferowanych nieruchomości" - napisało HRE Investments.
Według danych serwisu nieruchomościowego tabelaofert. pl, średnia cena mieszkań w Warszawie na koniec I kwartału 2022 roku wynosiła ok. 13,3 tys. zł za metr kwadratowy, co oznacza wzrost o blisko 4 proc. w porównaniu z końcem IV kwartału 2021 roku.
Wzrostom cen sprzyja m.in. niska podaż lokali.
"Okazuje się bowiem, że w 7 miastach (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk, Gdynia i Łódź) pod koniec ubiegłego roku deweloperzy mieli do sprzedania tylko około 37 tysięcy mieszkań – wynika z danych JLL. To niemal najniższy wynik od co najmniej dekady. Przy wciąż sporym popycie, liczba ta jest wyraźnie za niska" - napisali w raporcie eksperci HRE Investments.
"Gdyby tego było mało, to dane GUS za pierwsze dwa miesiące br. sugerują, że deweloperzy na 7 największych rynkach rozpoczęli budowę o 1/3 mniejszej liczby mieszkań niż w analogicznym okresie przed rokiem. Z tego wynika przykra konstatacja, że trudno, aby deweloperzy raportowali wysokie wyniki sprzedaży, skoro mają bardzo przebraną ofertę i mało do niej dodają" - dodali.
Jak wynika z danych serwisu tabelaofert. pl, na koniec I kwartału 2022 roku w ofercie mieszkaniowej w Warszawie pozostawało 13.036 lokali, z czego 4.857 to nowo wprowadzone mieszkania. Względem I kwartału 2021 roku odnotowano wzrost oferty mieszkań o blisko 10 proc., natomiast względem IV kwartału 2021 wzrost o 9,3 proc. (PAP Biznes)
sar/ osz/
