Mieszkanie marzeń to niemal Święty Graal - poszukiwania trwają tygodniami, a kupujący wertują fora internetowe w poszukiwaniu tego jedynego ogłoszenia... Co jeśli po przejściu przez labirynt kredytów, wpłat i wypłat, odebraniu lokum razem z niezależnym ekspertem wyszło na jaw, że deweloper pomylił się w dacie powstania budynku.
Kupowanie mieszkania jest czasochłonne, a jednocześnie ma się wrażenie, że stąpa się po polu minowym. Nic więc dziwnego, że w tej sytuacji można przeoczyć jakiś szczegół. W przypadku czytelnika Bankier.pl była to data powstania budynku. Oto co się stało:
Deweloper sprzedał mi mieszkanie w apartamentowcu. W akcie notarialnym wpisał, że wybudowano je w 2017 roku. Jak się jednak później okazało - a raczej sąsiedzi z okolicznych bloków mi powiedzieli - budynek stał jako pustostan przez 12 lat. Deweloper odkupił go od syndyka w stanie surowym zamkniętym, a następnie wykończył. Zataił przede mną ten fakt. Czy mogę domagać się od odszkodowania?
- W przedstawionej sytuacji rysują się dwa scenariusze postępowań, które w zależności od celów, jakie chcemy osiągnąć, można zastosować - wyjaśnia adwokat Łukasz Kowalczyk.
W pierwszej kolejności należy określić, co składa się na szkodę powstałą u kupującego i jakie są prawne możliwości dochodzenia jej naprawienia przez nieuczciwego sprzedającego.
Wartość szkody w świetle prawa
Zgodnie z art. 361 § 2 Kodeksu cywilnego, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby szkoda mu nie została wyrządzona. W celu uzyskania odszkodowania kluczowe będzie wykazanie, że kupujący poniósł realną szkodę, która przejawia się m.in. w następujących okolicznościach:
- Gdyby kupujący nie zawarł tej umowy, nabyłby inną nieruchomość na lepszych warunkach;
- Zawarta umowa uniemożliwiła kupującemu skorzystanie z innych ofert, co przełożyło się na obecną stratę finansową;
- Cena, jaką zapłacił kupujący, odpowiadała wartości podobnych, nowych lokali mieszkalnych, co za tym idzie w przypadku jedynie odnowionego, 12-letniego budynku, cena sprzedaży była wygórowana.
Na gruncie cywilnym możliwość dochodzenia odszkodowania w tej sytuacji można rozważać w kontekście odpowiedzialności za czyny niedozwolone z art. 415 kodeksu cywilnego, który mówi o tym, że: „Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”.
Niewątpliwie zachowanie sprzedawcy było działaniem sprzecznym z prawem oraz zasadami współżycia społecznego. Sprzedający, ukrywając 12-letni wiek budynku, który został w ofercie sprzedaży określony jako nowy, celowo wprowadził kupującego w błąd. To bezprawne zachowanie sprzedającego skutkowało nieświadomym stanu nieruchomości zakupem przez kupującego.
W przypadku złożenia wniosku o odszkodowanie należy uwzględnić odpowiednie elementy przy szacowaniu szkody:
Elementy do oszacowania szkody
1. Różnica w wartości mieszkania:
- Należy porównać rzeczywistą wartość mieszkania (uwzględniając jego wiek i stan) z ceną, jaką zapłacono;
- Jeśli poniesiono dodatkowe wydatki związane z zakupem (np. remont mieszkania, dostosowanie do zamieszkania), należy włączyć je do kalkulacji szkody.
2. Ewentualne inne utracone możliwości:
- Jeśli np. kupujący planował wynajem mieszkania, ale z uwagi na jego stan i ukryte wady nie mógł tego zrobić, trzeba uwzględnić utracony dochód z wynajmu;
- Należy określić, ile kosztowałoby podobne mieszkanie o porównywalnych cechach, gdyby kupujący dokonał zakupu na rynku pierwotnym lub wtórnym w czasie, gdy zawarł umowę.
Kolejnym krokiem będzie skierowanie pisma do sprzedającego.
Należy skierować do dewelopera pismo, w którym opisana będzie powstała szkoda, jej wysokość oraz żądania (np. obniżenie ceny, odszkodowanie, odstąpienie od umowy).
Pozew o odszkodowanie
Jeśli deweloper nie odpowie lub odmówi spełnienia roszczeń, można skierować sprawę do sądu, opierając swoje roszczenia na:
- rękojmi za wady rzeczy sprzedanej (art. 556 i nast. Kodeksu cywilnego),
- odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 Kodeksu cywilnego),
- odpowiedzialności za czyn niedozwolony (art. 415 Kodeksu cywilnego).
Jednocześnie okoliczności sprawy pozwalają na uznanie działania sprzedającego jako oszustwa, czyli czynu karalnego z art. 286 § 1 kodeksu karnego. Zgodnie z tym przepisem:
Kto, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, doprowadza inną osobę do niekorzystnego rozporządzenia własnym lub cudzym mieniem za pomocą wprowadzenia jej w błąd albo wyzyskania błędu lub niezdolności do należytego pojmowania przedsiębranego działania, podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8.
Niewątpliwie zatajenie przed kupującym wieku sprzedawanego obiektu, a tym samym wprowadzenie w błąd poprzez określenie sprzedawanego lokalu jako nowego, może być postrzegane jako znamię wprowadzenia w błąd, o którym mowa w ww. przepisie. Kupujący, kierując się m.in. stanem sprzedawanego lokalu, podejmuje decyzję o zakupie. Co za tym idzie, wprowadzenie w błąd kupującego co do okresu budowy lokalu skutkuje niekorzystnym rozporządzeniem swoim mieniem przez kupującego.
W toku postępowania karnego również istnieje możliwość złożenia wniosku o naprawienie szkody wynikłej z popełnionego przestępstwa, która może obejmować rzeczywistą stratę jak i utracone korzyści. Zasady zasądzania obowiązku naprawienia szkody są co do zasady takie same jak w postępowaniu cywilnym.
Niewątpliwym atutem skorzystania z drogi postępowania karnego jest znacznie większa presja, jaką to postępowanie wywiera na nieuczciwym sprzedającym. Ta okoliczność może w oczywisty sposób przyczynić się do przyspieszenia osiągnięcia zamierzonego przez nas celu, jakim jest uzyskanie odszkodowania.
Autor: adwokat Łukasz Kowalczyk, www.casum.pl/Adwokat/Lukasz-Kowalczyk-1
***
Bankier.pl pomaga to nowy cykl, w którym staramy się opisywać problemy naszych czytelników. Odpowiedzi udzielają prawnicy z ArsLege. Masz problem w pracy, życiu codziennym, a może biznesowym? Zachęcamy do wysyłania pytań na adres: pytania@bankier.pl.
opr. aw
