W kolejnych kilkunastu latach dynamicznie zmieniająca się struktura demograficzna społeczeństwa w największym stopniu będzie kształtować polski rynek mieszkaniowy. Przyglądamy się temu, co może się wydarzyć.
Według opracowania przygotowanego przez GUS: „Prognozy ludności rezydującej Polski na lata 2023–60”, populacja Polski spadnie z obecnych ponad 37 milionów do około 36,6 mln w 2030 roku, 35,3 mln w 2040 roku, a w dalszej perspektywie nawet do 33 mln. Natomiast „Symulacja liczby ludności do 2060 r. – opracowanie eksperymentalne” wskazuje, że przy skrajnie niskiej dzietności populacja może zmniejszyć się jeszcze bardziej, nawet do 28–29 mln pod koniec wieku.
Jednocześnie społeczeństwo szybko się starzeje. Eurostat w raporcie „Ageing Europe – looking at the lives of older people in the EU” szacuje, że w 2030 roku osoby w wieku 65+ będą stanowić ponad 22% populacji, a w 2060 roku około 30%. Wg GUS w 2060 roku odsetek ludności w wieku 60 plus w Polsce wyniesie ponad 38 proc. (raport “Sytuacja osób starszych w Polsce 2023”). Oznacza to, że seniorzy staną się jedną z najliczniejszych grup społecznych, a ich potrzeby mieszkaniowe będą wyraźnie wpływać na kierunek rozwoju rynku. W wielu regionach to właśnie oni będą dominować wśród nabywców i najemców, co wymusi zmiany w projektowaniu i strukturze budownictwa.
Preferencje seniorów: mieszkań więcej, ale inaczej zorganizowanych
Seniorzy częściej mieszkają w parach bez reszty rodziny lub samotnie po śmierci małżonka i zwykle preferują mieszkania położone bliżej usług medycznych, przystanków oraz sklepów. Cenią raczej mniejsze, dostosowane do własnych potrzeb metraże – tańsze i łatwiejsze w utrzymaniu. Rosnąca liczba osób starszych może więc z czasem wpływać na wzrost podaży na rynku wtórnym starszych mieszkań o dużych metrażach – mieszkań rodzinnych, które po śmierci małżonka i wyprowadzce dzieci mogą być sprzedawane z myślą o kupnie mniejszego lub zamianie.
Dla seniorów ważna jest dostępność – mieszkania w niskiej zabudowie albo w budynkach z windą, o niewielkiej powierzchni, pozwalającej łatwo utrzymać porządek. Duże znaczenie mają rozwiązania ułatwiające codzienne funkcjonowanie: brak progów, odpowiednie szerokości przejść czy możliwość instalacji uchwytów. Zdaniem ekspertów portalu GetHome.pl, jeśli chodzi o budynek – standardem powinna być winda, podjazd dla wózków inwalidzkich i brak innych barier architektonicznych. Wraz ze specyficznymi potrzebami mieszkaniowymi rośnie zapotrzebowanie na mieszkalnictwo wspomagane i nowoczesne osiedla z usługami opiekuńczymi. Rynek ten, mocno rozwinięty na Zachodzie, w Polsce dopiero jest na etapie wzrostu. Przybywa jednak komercyjnych domów dla seniorów i osiedli senioralnych. Należy się spodziewać, że w perspektywie kilkunastu lat będzie to licząca się gałąź rynku nieruchomości.
Migracje jako „ratunek” dla największych miast
Na tle niekorzystnych trendów demograficznych migracje – zarówno wewnętrzne, jak i zagraniczne – stanowią czynnik, który może stabilizować rynek. GUS w raporcie „Ruch naturalny ludności. Migracje wewnętrzne i zagraniczne” wskazuje, że wszystkie największe metropolie notują dodatnie saldo migracji. Warszawa, Kraków, Wrocław i Trójmiasto przyciągają osoby młode, studentów oraz migrantów zarobkowych, co wzmacnia popyt na mieszkania, zwłaszcza w segmencie najmu.
NBP w „Raporcie o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce” odnotowuje, że migracje – szczególnie po 2022 roku – stały się jednym z głównych czynników stabilizujących popyt. Według obecnych prognoz nie należy oczekiwać powrotu do sytuacji sprzed masowej migracji z Ukrainy; wiele osób pozostanie w największych miastach, co będzie podtrzymywać zapotrzebowanie mieszkaniowe.
Rynek najmu: rosnący segment napędzany demografią
NBP w swoich corocznych „Raportach o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych” ocenia, że rynek najmu w Polsce znajduje się w fazie dynamicznego rozwoju. Zmiany społeczne – mniejsza liczba małżeństw, opóźniające się decyzje o zakładaniu rodzin oraz rosnąca mobilność zawodowa – wzmacniają ten segment. OECD w analizach „OECD Housing Policy Toolkit – Addressing Housing Affordability, Quality and Accessibility” wskazuje, że kraje o podobnych trendach demograficznych obserwują stopniowe przechodzenie od modelu własnościowego do mieszanego, w którym najem odgrywa coraz większą rolę.
Migranci – zarówno krajowi, jak i zagraniczni – naturalnie rozpoczynają proces osiedlania się od najmu, co dodatkowo podnosi popyt. Według NBP w metropoliach rynek najmu instytucjonalnego zacznie pełnić funkcję stabilizującą i ograniczającą ryzyko pustostanów.
Co z mniejszymi ośrodkami? Nadpodaż i spadki cen są bardzo prawdopodobne
Prognozy GUS przedstawione w „Prognozie ludności rezydującej Polski na lata 2023–60” wskazują, że wiele mniejszych i średnich miast, szczególnie w województwach opolskim, świętokrzyskim, lubelskim oraz w części regionów podlaskiego i łódzkiego, straci w nadchodzących dekadach nawet kilkanaście lub kilkadziesiąt procent mieszkańców. W takich lokalizacjach demografia będzie wprost prowadziła do nadpodaży mieszkań, zwłaszcza w starszym zasobie, którego modernizacja jest kosztowna i trudna do przeprowadzenia przy słabnącym popycie.
NBP w „Raporcie o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce” zwraca uwagę, że w regionach o trwałym ujemnym saldzie migracji przestrzeń do utrzymywania obecnych cen praktycznie nie istnieje, a w części miast realne spadki cen – zarówno ofertowych, jak i transakcyjnych – już się pojawiają i w dłuższym horyzoncie mogą się pogłębiać. Dotyczy to nie tylko miast powiatowych, ale również części stolic województw, które nie należą do największych aglomeracji.
Prognozy GUS wskazują, że w najbliższych dekadach wyraźne ubytki ludności mogą wystąpić między innymi w Kielcach, Opolu, Łodzi, Lublinie, Białymstoku oraz Olsztynie. W tych ośrodkach, szczególnie tam, gdzie tempo starzenia się populacji jest najwyższe, a saldo migracji ujemne, rynek mieszkaniowy może wchodzić w fazę stagnacji lub spadków cen, a nadpodaż – nawet jeśli pojawi się stopniowo – może mieć trwały charakter.
Luka mieszkaniowa jako czynnik łagodzący ryzyko nadpodaży
Zdaniem ekspertów portalu GetHome.pl, warto podkreślić, że nawet przy niekorzystnych trendach demograficznych Polska wciąż zmaga się z istotną luką mieszkaniową. Według danych NBP przedstawionych w „Raporcie o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce” oraz według szacunków GUS luka ta wynosi od około 1,5 do nawet ponad 2 milionów mieszkań, jeśli uwzględnić standard techniczny, konieczność wymiany najstarszego zasobu i wzrost liczby gospodarstw domowych. Oznacza to, że mimo spodziewanego spadku liczby ludności w skali kraju zapotrzebowanie na nowe mieszkania nie zniknie od razu, a w wielu regionach przez kolejne lata będzie nadal istotne.
NBP zwraca uwagę, że luka mieszkaniowa w największych aglomeracjach działa w praktyce jak amortyzator – ogranicza ryzyko nadpodaży nawet w sytuacji spowolnienia demograficznego, ponieważ liczba mieszkań nadal nie nadąża za strukturą gospodarstw domowych i migracjami. Dopiero w mniejszych miastach, szczególnie tam, gdzie zmniejsza się liczba mieszkańców i rośnie udział osób starszych, nadwyżka zasobu staje się realnym problemem, a spadki cen są bardziej prawdopodobne.
Preferencje singli: małe metraże i dobra komunikacja
Główny Urząd Statystyczny w „Prognozie gospodarstw domowych na lata 2016–2050” oraz NBP w analizach struktury popytu mieszkaniowego wskazują, że jednoosobowe gospodarstwa domowe będą rosnąć najszybciej. Według „Prognozy gospodarstw domowych na lata 2016–2050” GUS liczba gospodarstw jednoosobowych ma wzrosnąć z niespełna 4 milionów około połowy poprzedniej dekady do ponad 6 milionów w połowie stulecia, co oznacza przyrost o ponad połowę; według prognoz to właśnie liczba gospodarstw jednoosobowych będzie rosnąć najszybciej.
Tzw. single wybierają najczęściej mieszkania:
- od 28 do 45 m²,
- w lokalizacjach blisko pracy i usług,
- o wysokim standardzie funkcjonalnym,
- dobrze skomunikowane transportem publicznym.
To właśnie ten segment popytowy będzie najważniejszy dla deweloperów w największych miastach.
Podsumowanie: rynek, który rozdzieli się na dwa bieguny
W perspektywie kilkunastu lat polski rynek mieszkaniowy stanie się bardziej zróżnicowany. Duże miasta – wzmocnione migracjami oraz rosnącą liczbą singli i seniorów – utrzymają stabilny popyt oraz stosunkowo wysokie ceny. Segment najmu będzie rozwijał się szybciej niż dotychczas. Natomiast mniejsze ośrodki zmierzą się z problemami wyludnienia i nadpodaży mieszkań. Demografia stanie się najważniejszym czynnikiem kształtującym wartość nieruchomości w długiej perspektywie – przewidują eksperci portalu GetHome.pl.
Marcin Moneta
