Czy warto kupić mieszkanie od komornika?

Najpopularniejszymi atrybutami okresu hamowania koniunktury na rynku nieruchomości są zazwyczaj spadające ceny mieszkań, oczekiwania upadłości deweloperów, rosnący nawis podażowy czy też coraz bardziej dokuczliwa awersja banków do kredytowania mieszkaniówki.

Tymczasem swoiste meritum dekoniunktury w tym segmencie gospodarki stanowi lawinowy wzrost z roku na rok liczby komorniczych zajęć nieruchomości, a co za tym idzie także transakcji w ramach komorniczych licytacji. Czy planując kupno własnego M warto z nich skorzystać?

Czy warto kupić mieszkanie od komornika?
Źródło: iStockphoto/Thinkstock

Mroczne statystyki

Statystyki Krajowej Rady Komorniczej z roku na rok stają się coraz bardziej niepokojące, by nie powiedzieć dramatyczne. O ile bowiem w roku 2010, a więc okresie o tyle silnych co przedwczesnych oczekiwań trwałego ożywienia gospodarczego, doliczono się 100 845 zajęć nieruchomości, to już rok później liczba ta urosła do 157 227, a więc grubo o ponad połowę. Komornicy w latach 2010-2011 zlicytowali odpowiednio 3657 i 4476 nieruchomości.

Wprawdzie nie podliczono i nie opublikowano jeszcze statystyk za rok ubiegły, ale z danych regionalnych izb komorniczych można wstępnie oszacować wzrost lokali wystawionych na sprzedaż z tytułu zadłużenia na 40 proc. Trudno wprost uwierzyć, aby dynamika wzrostu zajmowanych i licytowanych nieruchomości w Polsce liczona w dziesiątkach procent rok do roku miała się utrzymać w nieskończoność. A jednak jakiekolwiek pozytywne oczekiwania regresu danych Krajowej Rady Komorniczej w roku bieżącym są nierealne. Uwzględniając wciąż pogarszające się parametry gospodarki, w tym przede wszystkim rosnącą stopę bezrobocia, należy założyć, że suma zlicytowanych nieruchomości może w tym roku zostać wyrażona liczbą pięciocyfrową, a liczba zajęć przekroczyć ćwierć miliona przypadków.

OPISOBRAZKA » Miasta podnoszą podatki od nieruchomości

Dowodem coraz większej atrakcyjności komorniczej profesji w Polsce jest rosnące znaczenie i popularność portali licytacyjnych. Jeszcze dwa lata temu praktycznie ich nie było, a wybór nieruchomości mieszkaniowych wystawianych na licytacjach w całym kraju i publikowany w sieci ograniczał się do dziesiątek sztuk. Dziś tylko na stronach najpopularniejszego tego typu serwisu należącego do Krajowej Rady Komorniczej www.licytacje.komornik.pl znajdziemy aż 1100 obwieszczeń o aukcjach mieszkań oraz 420 dotyczących domów, które mają być przeprowadzone zaledwie w perspektywie najbliższych czterech tygodni. Natomiast liczba wszystkich nieruchomości rekomendowanych w tym miejscu do kupna z miesięcznym wyprzedzeniem zazwyczaj oscyluje w granicach 7-8 tys. pozycji. Można więc sobie tylko wyobrazić jaki "przerób" osiągnie ten oraz wszystkie inne portale licytacyjne w skali całego roku.

Komorniczej prosperity winne nie tylko banki

Co takiego dostarcza paliwa dla coraz bardziej rozpędzającej się machiny komorniczej na krajowym rynku nieruchomości? To przede wszystkim efekt strategii banków, zarówno tej sprzed kilku lat, jak i obecnej. W latach "świetności" krajowej mieszkaniówki 2006-2008 liberalizacja polityki kredytowej w odniesieniu do hipotek istotnie przekroczyła dopuszczalne normy. Oparta była bowiem na błędnym założeniu absolutnej niezmienności kursu złotego, nieskończoności cyklu wzrostowego w ramach rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz permanentnego wzrostu zamożności Polaków przy braku jakichkolwiek zakłóceń czy zagrożeń np. w postaci okresowego silnego wzrostu bezrobocia. W ten sposób coraz to nowym wymyślnym próbom poddawano elastyczność zdolności kredytowej rodzimego konsumenta, np. poprzez udzielanie kredytów hipotecznych bez wkładu własnego nawet na grubo ponad 100% LTV, co gorsza często w walutach obcych, albo przedłużanie okresu spłaty do 45 - 50 lat itp.

kredyt we frankach » Problemy „frankowców” nadal aktualne

Obecnie, kiedy te optymistyczne przesłanki zostały negatywnie zweryfikowane przez prawa ekonomii, hipoteczne portfele kredytowe banków ulegają stałemu pogarszaniu. By ograniczyć destrukcyjny wpływ tego procesu na bilanse, banki starają się pozbywać najbardziej zagrożonych kredytów. W minionym roku szacunki BIG InfoMonitora oceniały skalę zjawiska wyprzedaży złych długów mieszkaniowych przez sektor bankowy na 7 mld złotych. Czy i w jakim stopniu te prognozy zostały przekroczone przekonamy się już niebawem.

Trudno jednak wszelkie "sprawstwo" trwającej dziś komorniczej prosperity przypisywać wyłącznie bankom. To także, a może przede wszystkim, wina panującego w okresie boomu mieszkaniowego w Polsce niekontrolowanego, by nie powiedzieć "dzikiego" optymizmu, który udzielił się bez wyjątku wszystkim uczestnikom rynku nieruchomości: kupującym i sprzedającym mieszkania, deweloperom, bankowcom, nieruchomościowym i finansowym pośrednikom, wreszcie dziennikarzom i komentatorom.

Nie wszystko złoto, co się świeci

Na dzień dzisiejszy mamy więc chcąc nie chcąc rynek nieruchomości poważnie wzbogacony o szerokie możliwości poszukiwania mieszkaniowych okazji inwestycyjnych rodem z komorniczych rewirów. Czy faktycznie są to aż takie okazje i czy warto ich poszukiwać?

Wiele osób poszukujących mieszkań do zakupu unika komorniczych licytacji uważając je za "żerowanie na nieszczęściu innych". Gdyby jednak ten sposób rozumowania przyjął powszechną formę owe "nieszczęścia innych" zapewne przybrałyby jeszcze bardziej skomplikowaną formę. Dlatego taki sposób nabywania nieruchomości należy uznać za zupełnie normalny, jeden z kilku możliwych, w dodatku dający szanse na realne oszczędności.

Należy jednak trzymać się zasady ograniczonego zaufania, a więc przyjąć, że tak jak "nie wszystko złoto, co się świeci", tak nie każda nieruchomość wystawiana na licytację przez komornika to "megaokazja".

Nieruchomość zanim trafi na licytację musi zostać wyceniona przez powołanego przez komornika biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Suma oszacowania nieruchomości ustalana jest według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Częściej jednak rzeczoznawca polega na subiektywnych przesłankach, czy osobistym doświadczeniu, aniżeli na wiarygodnemu zestawieniu cen transakcyjnych podobnych nieruchomości w tej samej lokalizacji, którym najczęściej nie dysponuje. Ba, często zdarza się sytuacja, że wycena przeznaczonego do licytacji mieszkania dokonywana jest bez możliwości jego wizytacji przez rzeczoznawcę.

Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego cena licytowanego mieszkania jest niższa od tej, na którą zostało mieszkanie wycenione przez biegłego, a najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi trzy czwarte sumy oszacowania.

Jeśli na mieszkanie nie znajdzie się amator podczas pierwszej licytacji, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugi termin licytacji. Wtedy ceną wywoławczą są dwie trzecie wartości mieszkania, ustalonej wcześniej przez biegłego. Według obowiązujących obecnie w Polsce przepisów jest to cena minimalna za jaką można nabyć mieszkanie na drodze licytacji komorniczej.

Jeżeli zatem cenę wywołania mieszkania oszacowanego przez biegłego rzeczoznawcę na 100 tys. złotych komornik ustali na poziomie 80 tys. zł., a w ramach licytacji cena osiągnie pułap 91 tys. zł., to co to oznacza? Otóż tylko tyle, że nabywca zapłacił za lokal 9% mniej od wyceny biegłego, która może, ale nie musi w żadnym wypadku precyzyjnie odzwierciedlać ceny rynkowej. Kolejny bowiem rzeczoznawca mógłby z powodzeniem wycenić tę samą nieruchomość na 105 tys. zł, a trzeci z kolei na 90 tys., i każdy z nich dysponowałby argumentami potwierdzającymi słuszność ich szacunków. Pojęcie "cena rynkowa" jest bowiem pojęciem typowo względnym, co niestety osobom mniej zorientowanym w niuansach rynku nieruchomości nie ułatwi korzystnego zakupu mieszkania z licytacji komorniczej.

Trzeba mieć także świadomość, że zakup mieszkania "od komornika" wiąże się także z innymi niedogodnościami, takimi jak raczej nieunikniona konieczność zakupu gotówkowego, czy też często perspektywa wykwaterowania dotychczasowych lokatorów. Wprawdzie w połowie ub. roku weszła w życie zmiana kodeksu cywilnego, która daje nowemu właścicielowi lokalu zakupionego na licytacji prawo do eksmisji dotychczasowych lokatorów bez wyroku sądowego, co znacznie ułatwia proces postępowania eksmisyjnego , ale nie gwarantuje przeprowadzenia go w sposób sprawny i co najważniejsze szybki.

W sumie więc ten sposób nabywania nieruchomości dedykowany jest raczej osobom dobrze zorientowanym w obecnych realiach rynku nieruchomości, potrafiącym odróżnić prawdziwą okazję od tej pozornej. Dziś bowiem nie brakuje korzystnych cenowo ofert sprzedaży mieszkań czy domów zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, dla których aukcje komornicze zawsze stanowić będą tylko korzystne dla poszukujących własnego lokum uzupełnienie.

Jarosław Jędrzyński, Rynekpierwotny.com

Źródło: Informacja prasowa

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 0 ~Warszawiak

Zakupiłem dom od komornika rok temu zapłaciłem 600000 tyś.Finał jest taki , że nie mam domu ani kasy . Dłużnik skutecznie składa zażalenia,komornik mnie zlewa. Chodzę po prawnikach i wszyscy mówią , że kasy nie mogę wycofać.Myślę że zachwalane licytacje komornicze są przez komorników a nie nabywców.Niestety ja miałem pecha.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 3 ~lki

Komornik kase ma, prowizja skasowana, wiec ma to Cie w nosie. Polskie prawo i sądownictwo jest 100 lat za murzynami w kwiestiach uczciwości i sprawiedliwości.
Współczuję i życzę powodzenia.

! Odpowiedz
0 0 ~Brazer

Udało mi się znaleźć bardzo fajny artykuł , wydaje mi się że jest dorbym sposobem na zaznajomienie się pożyteczną wiedzą na temat zakupu mieszkania pochodzącego z licytacji : http://e-prawnik.pl/artykuly/postepowanie-przed-sadem/krotki-poradnik-dla-kupujacego-mieszkanie-z-licytacji.html

Pozdrawiam!!

! Odpowiedz
0 0 ~Mariusz

Dzień dobry,

Jestem gotowy kupić mieszkanie z kredytem hipotecznym przewyższającym wartość nieruchomości. Pomogę Ci uwolnić się od spłaty rat kredytowych lub innego zadłużenia oraz problemu ze sprzedażą mieszkania. Zainteresowane osoby z aglomeracji warszawskiej zapraszam do kontaktu:
696486629
mdoleszczak@op. pl
Mariusz

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~marek

Dziękuję uprzejmie za takie atrakcje, moja ciotka się skusiła na mieszkanie z licytacji komorniczej i później przez pół roku musiała walczyć zeby dotychczasowi lokatorzy się wyprowadzili :/ Okazało się że nie moze tak poprostu zmienić zamków i wejść do SWOJEGO mieszkania :/ "Posiadanie podlega bowiem ochronie prawnej. Stanowi o tym art. 342 K.c., zgodnie z którym nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze. Powyższy przepis wprowadza więc bezwzględny zakaz naruszania posiadania. Ma to na celu wyeliminowanie samowoli. Odnosi się to do każdego posiadania. Zakaz naruszania posiadania obowiązuje każdego, w tym właściciela. Oznacza to, że nawet właścicielowi nie wolno samowolnie naruszać posiadania." (http://www.eporady24.pl/mieszkanie_zakupione_na_licytacji,pytania,4,195,7409.html) Co to za prawo które bardziej chroni nielegalnych lokatorów ("posiadaczy") niż właściciela?? Czy osoba która nie jest prawnikiem wymyśliła by coś takiego??

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~maniek

niby warto, ale tyle jest ciekawych ofert np na http://top-ogloszenia.net/Ogloszenia-Nieruchomosci-10 ze chyba lepiej bezproblemowo zakupić niż jakieś zrujnowane, zadłużone lokum

! Odpowiedz
0 0 ~olaf

już ci gamoniu napisałem co masz zrobić z tą swoją ofertą!

! Odpowiedz
0 0 ~windexpol

Jako firma windykacyjna współpracujemy z kilkoma komornikami, którzy często wystawiają na licytację nieruchomości. Można je kupić taniej niż aktualna cena rynkowa.

! Odpowiedz
0 0 ~konwlia

nie wierze w takie cuda, ja kupiłam normalnie, prywatnie i tez po okazyjnej cenie z oferty http://top-ogloszenia.net/Ogloszenia-Nieruchomosci-10 i przynajmniej nikt mnie nie nachodzi

! Odpowiedz
0 0 ~pikuś

Dnia 2013-01-25 o godz. 17:54 ~Kamil napisał(a):
> Zastanawiam się dlaczego autor tak żadko urzył
> sformułowania "....Jarosław Jędrzyński, analityk
> rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com"

Jak piszesz gamoniu "autor"? Pisze się "aótor", analfabeto!!!

! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne