Kupujący mieszkanie czy dom powinni mieć możliwość przeprowadzki i pożycia w tym środowisku przez kilka tygodni przed finalizacją transakcji. Nawet najpiękniejszy apartament nie wynagrodzi nam autostrady pod bokiem czy początkującego puzonisty. Co możemy zrobić, jeśli okaże się, że otoczenie naszego domu radykalnie się zmieni na niekorzyść?
- Mieszkam na przedmieściach. Na końcu ulicy znajdowała się niezabudowana działka. Wydzierżawił ją jeden z przewoźników trzy miesiące temu. Parkuje tam kilkanaście samochodów ciężarowych. Wyjeżdżają one do pracy o godz. 5.30 i przejeżdżają tuż pod moim domem. Niestety są bardzo głośne, nawet gdy mam zamknięte okna. Prośby o późniejsze wyjazdy zostały zbyte śmiechem - pojazdy są potrzebne na budowie o określonej porze. Co mogę zrobić? - takie pytanie otrzymaliśmy na skrzynkę e-mailową "Bankier.pl pomaga".
Ochronę przed negatywnym oddziaływaniem sąsiada na naszą nieruchomość zapewnia co najmniej kilka przepisów. Dokładnie przedstawi je radca prawny dr Mateusz Mądel.
Hałas oddziałuje negatywnie na okoliczne działki
- Opisane w pytaniu zachowanie dzierżawcy nieruchomości, polegające na zakłóceniu spoczynku i normalnego funkcjonowania mieszkańców nieruchomości sąsiadującej, może stanowić niedozwolone zachowanie w rozumieniu art. 144 (w zw. z art. 222) Kodeksu cywilnego, a w niektórych przypadkach również wykroczenie stypizowane w art. 51 Kodeksu wykroczeń - wyjaśnia.
Zgodnie ze wskazanym przepisem Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Taka ingerencja w grunt sąsiedni określana jest mianem immisji.
Immisja, czyli co...
Chodzi co do zasady o działania właściciela nieruchomości, których szkodliwe skutki mogą być odczuwalne na nieruchomościach sąsiednich. Działanie właściciela wywołującego niechciane oddziaływanie powinno polegać na utrudnianiu korzystania z nieruchomości sąsiednich.
Przykładem takich działań jest właśnie wywoływanie:
- hałasów,
- wibracji,
- wytwarzanie zapachów,
- ciepła,
- naturalny spływ deszczówki,
- zakłócanie fal radiowych,
- zacienienia itp.
Ingerencja w prawo własności sąsiada (art. 140 Kodeksu Cywilnego) w tym przypadku polegać będzie na zakłócaniu spokoju osób korzystających z nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkalne. Należy jednak dodatkowo wykazać, że działanie sąsiada jest sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości, narusza stosunki miejscowe i jest nadmierne.
Przeznaczenie działki, czyli dlaczego plan miejscowy jest ważny
Podkreśla się, że społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości to cel, któremu dane nieruchomości służą, a więc czy np. służą działalności gospodarczej (jeżeli tak, to jakiej: usługowej, przemysłowej, rolniczej, handlowej, rozrywkowej lub są zabudowane mieszkaniami). Prawnie określony cel wynikać będzie z planu miejscowego, decyzji o warunkach zabudowy albo decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Z kolei stosunki miejscowe wyznaczane są przez położenie nieruchomości. Mogą one występować w kontekście konkretnej miejscowości, dzielnicy, a nawet na danej ulicy. W jednym z orzeczeń Sądu Najwyższego wskazano, że przy badaniu kryterium stosunków miejscowych należy brać pod uwagę:
„charakter terenu, na którym znajdują się dane nieruchomości, wynikający z jego położenia (np. czy jest to teren rolniczy, teren rolniczy, na którym znajdują się sady, teren rolniczy, na którym znajdują się fermy hodowlane, teren turystyczno-wypoczynkowy, teren miejski, teren miejski przemysłowy, teren willowy, teren miejskiej zabudowy mieszkaniowej), porę występowania immisji, ich czas trwania i intensywność.
Natomiast przeciętna miara zakłóceń określana jest na podstawie społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Wskazuje się, że „Oceniając przeciętną miarę zakłóceń, o jakiej mowa w art. 144 KC, należy zbadać częstotliwość zakłóceń, ich porę w ciągu doby, intensywność, skutki dla zdrowia i życia ludzi, rodzaj źródła immisji, motywację właścicieli nieruchomości czy też wartość, jaką społeczeństwu przynoszą działania wytwarzające immisje.” Jeżeli ustalenia sądu pozwolą na uznanie, że zakłócenia emitowane przez nieruchomość sąsiednią są niedopuszczalne ze wskazanych wyżej względów, można żądać zaniechania takiego działania w przyszłości.
Ustaliliśmy, że sąsiad przeszkadza. Co możemy zrobić?
Odnosząc powyższe do zaprezentowanego problemu, należy w pierwszej kolejności ustalić:
- Czy nieruchomość oddana w dzierżawę jest nieruchomością przeznaczoną w miejscowym planie zagospodarowania na prowadzenie działalności gospodarczej.
- Zgromadzić odpowiedni materiał dowodowy, np. nagrania wideo, nagrania dźwiękowe, oświadczenia od sąsiadów oraz innych domowników, które wskazywałyby, że zachowanie sąsiada jest również dla nich uciążliwe i negatywnie na nich oddziałuje.
- Kolejno należałoby wezwać sąsiada i/lub dzierżawcę do zaprzestania takich działań, a w przypadku niezastosowania się do żądania skierować sprawę do sądu.
Drugim ze wskazanych sposobów jest zawiadomienie organów porządkowych, np. policji, o działaniach sąsiada, najlepiej w chwili, gdy dochodzi do naruszenie spokoju. Zgodnie z art. 51 KW "kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny". W kontekście przedstawionego stanu faktycznego wskazana norma może znaleźć zastosowanie właśnie w przypadku zakłócania hałasem spoczynku nocnego.
Cisza nocna: jest czy nie?
Spoczynek rozumiany jest jako bezczynność po pracy potrzebna dla nabrania sił, sen, stan, w którym aktywność organizmu lub organu maleje. Użyte przez ustawodawcę sformułowanie „spoczynek nocny” nie jest tożsame z pojęciem „cisza nocna” czy „pora nocna”, które zazwyczaj określane i rozumiane są jako przedział czasowy pomiędzy godziną 22:00 i 6:00. Do zakłócenia spoczynku nocnego może dojść również o godz. 20:00 czy godz. 6:30.
Ważne jest, aby na skutek określonego zachowania doszło np. do wybudzenia osoby ze snu albo uniemożliwienia snu w ogóle. Fakt popełnienia wykroczenia należy zgłosić na policję, wskazując, że doszło naruszenia spoczynku nocnego, a służby powinny podąć w tym zakresie interwencję.
Odnosząc powyższe do przedstawionego stanu faktycznego, zauważyć należy, że działania dzierżawcy nieruchomości sąsiedniej lub jego pracowników mogą stanowić wykroczenie z art. 51 KW, a to w sytuacji gdy dochodzi do zakłócenie spoczynku nocnego. Ponadto dzierżawca i właściciel nieruchomości przez swoje zachowanie mogą nadmiernie ingerować w prawo własności właściciela nieruchomosci, na której odczuwane są skutki ich działań, co może doprowadzić do sądowego ograniczenia prowadzonej na nieruchomości działalności albo nawet jej zakazania na podstawie art. 144 w zw. z art. 222 KC.
Cytowane akty prawne w kolejności pojawiania się w artykule:
- Wyrok SN z 8.1.2009 r., I CNP 82/08, Legalis nr 141185
- Wyrok SA w Poznaniu z 5.10.2017 r., I ACa 1520/16, LEX nr 2402493
***
Bankier.pl pomaga to nowy cykl, w którym staramy się opisywać problemy naszych czytelników. Odpowiedzi udzielają prawnicy z ArsLege. Masz problem w pracy, życiu codziennym, a może biznesowym? Zachęcamy do wysyłania pytań na adres: pytania@bankier.pl.
oprac. aw
