BANKIER.PL POMAGASłużebność mieszkania – na czym polega i jak ją ustanowić?

Służebność mieszkania to szczególny rodzaj ograniczonego prawa rzeczowego, który pozwala na zachowanie prawa do zamieszkiwania w nieruchomości, mimo że jej własność została przeniesiona na inną osobę – najczęściej dzieci lub bliskich. To rozwiązanie często wykorzystywane jest przy darowiźnie mieszkania lub zawarciu umowy dożywocia, gdy darczyńca lub dożywotnik chce zapewnić sobie możliwość dalszego korzystania z lokalu po przeniesieniu jego własności.

Artykuł jest częścią tekstu Jak przekazać nieruchomość w spadku bez komplikacji? Prawniczka wyjaśnia. 

Praktyka pokazuje, że służebność mieszkania odgrywa istotną rolę w ochronie interesów osób starszych, które chcą zachować prawo do zamieszkiwania w znanym im miejscu, nawet po przeniesieniu własności nieruchomości na bliskich.

Służebność mieszkania – zakres obowiązków

Zakres służebności mieszkania i sposób jej wykonywania określa się – w braku innych postanowień – według osobistych potrzeb uprawnionego, z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Służebność mieszkania, obok prawa użytkowania, należy do najczęściej stosowanych sposobów zabezpieczenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych, zwłaszcza w kontekście przekazywania majątku za życia, np. poprzez darowiznę lub umowę dożywocia.

Osoba uprawniona do służebności mieszkania może mieszkać w nieruchomości wraz z małżonkiem i małoletnimi dziećmi. Przyjęcie innych osób – np. dalszej rodziny lub opiekunów – jest możliwe jedynie wtedy, gdy są one przez służebnika utrzymywane lub ich obecność jest niezbędna do prowadzenia wspólnego gospodarstwa domowego.

Służebność wygasa najpóźniej z chwilą śmierci służebnika, a do tego momentu nikt nie może go pozbawić prawa do mieszkania. Właściciel nieruchomości nie ma jednak obowiązku zapewnienia służebnikowi opieki ani utrzymania – jego jedynym obowiązkiem jest respektowanie prawa do korzystania z mieszkania.

Obowiązki osoby uprawnionej z tytułu służebności – kto ponosi koszty?

Co do zasady, osoba uprawniona z tytułu służebności mieszkania (służebnik) powinna ponosić koszty związane z bieżącym korzystaniem z mieszkania oraz utrzymywaniem niezbędnych urządzeń, które pozwalają na wykonywanie tego prawa. Oznacza to, że służebnik pokrywa przede wszystkim opłaty za media, takie jak prąd, gaz, woda, ogrzewanie, odbiór ścieków, a także wykonuje drobne naprawy związane ze zwykłym korzystaniem z mieszkania.

Poważniejsze naprawy (np. konstrukcji budynku) obciążają właściciela nieruchomości – służebnik ma jednak obowiązek niezwłocznie informować o ich konieczności i umożliwić ich wykonanie.

Służebność mieszkania a zachowek

Ustanowienie służebność mieszkania nie pozbawia spadkobierców prawa do zachowku. Jeśli ktoś otrzymał nieruchomość (np. mieszkanie, dom) w darowiźnie z zastrzeżeniem prawa dożywotniego zamieszkiwania, nadal może być zobowiązany do zapłaty zachowku innym osobom uprawnionym.

W praktyce służebność mieszkania obniża wartość darowizny, ale nie zwalnia obdarowanego z obowiązku zapłaty zachowku. Wysokość zachowku zależy od wielu czynników, takich jak wartość nieruchomości, treść i zakres służebności, a także data dokonania darowizny.

Służebność mieszkania, mimo że jest nieodpłatna, ma realną wartość ekonomiczną, która wpływa na rozliczenia spadkowe. Jej wartość ustala się indywidualnie, najczęściej na podstawie opinii biegłego sądowego. Nie ma jednej, obowiązującej metody wyceny – zależy ona od okoliczności konkretnej sprawy, zakresu służebności, jej czasu trwania i sposobu wykonywania.

Jak skutecznie zaplanować przekazanie majątku? Podsumowanie 

Przekazanie nieruchomości – czy to w formie testamentu, darowizny, dożywocia, czy służebności mieszkania – to decyzja, która wymaga świadomego podejścia. Warto pamiętać, że każde z opisanych w artykule rozwiązań opiera się na określonych ramach ustawowych. Testament, darowizna, dożywocie czy służebność mieszkania – to narzędzia prawne, które można łączyć i dopasowywać do indywidualnych potrzeb, aby skutecznie chronić majątek i interesy bliskich.

Warto pamiętać, że nie ma jednego uniwersalnego rozwiązania – to, co będzie najlepsze w danym przypadku, zależy od wielu czynników: relacji rodzinnych, skali majątku, miejsca położenia majątku, sytuacji zdrowotnej czy planów na przyszłość.

Planowanie sukcesji to nie tylko formalne ustalenie, kto i co odziedziczy, ale przede wszystkim proces wymagający zrozumienia, jak różne instytucje prawa mogą współgrać ze sobą. To tworzenie elastycznych rozwiązań, które uwzględniają złożone relacje rodzinne, wartość majątku, miejsce jego położenia – a także potencjalne ryzyka prawne i podatkowe. Kluczem do skutecznego planowania sukcesji jest umiejętne łączenie różnych instytucji prawa w spójną strategię, która nie tylko spełnia wymogi przepisów, ale również uwzględnia zdrowy rozsądek, praktyczne aspekty życia codziennego
i realne potrzeby rodziny, tworząc kompleksowy i realistyczny plan zabezpieczenia majątku.

Artykuł jest częścią tekstu Jak przekazać nieruchomość w spadku bez komplikacji? Prawniczka wyjaśnia. 

Magdalena Łabuda z Kancelarii Babiak 

Magdalena Łabuda z Kancelarii Babiak 

Źródło: