Darmowe przekształcenie działki rolnej w budowlaną jest możliwe

Odrolnienie działki na ogół okazuje się bardzo kosztowne. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że istnieje pewne preferencyjne rozwiązanie dla osób planujących budowę domu.

Od 26 czerwca 2019 roku obowiązują nowe zasady obrotu gruntami rolnymi. Wiele osób nadal uważa te zasady za zbyt restrykcyjne - zwłaszcza w porównaniu do sytuacji sprzed 1 maja 2016 roku. Nie można jednak zaprzeczyć, że od połowy 2019 roku nabycie działki rolnej jest znacznie łatwiejsze. Osoby niebędące rolnikami indywidualnymi mogą kupić taki grunt o powierzchni do 1 hektara bez zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Wg ekspertów portalu RynekPierwotny.pl opisywana sytuacja w połączeniu ze wzrostem cen gruntów budowlanych po 2015 roku może skłaniać wiele osób do zainteresowania się pewną możliwością, jaką zapewniają przepisy. Mowa o darmowym odrolnieniu części działki rolnej pod dom jednorodzinny.

(Pexels)

Sam darmowy limit raczej nie wystarczy do budowy domu 

Osoby szukające informacji o preferencjach związanych z budową domu na działce rolnej powinny zajrzeć do ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78). Ten akt prawny określa między innymi zasady wykorzystywania gruntów rolnych na cele inne niż rolnicze. Generalna zasada jest taka, że wyłączenie gruntu z produkcji rolnej skutkuje koniecznością wniesienia jednorazowej opłaty i dziesięciu opłat rocznych. Wspomniane opłaty w połączeniu z formalnościami stanowią główną przeszkodę w odrolnieniu działki. Skala finansowych i biurokratycznych przeszkód to jedna z przyczyn, które tłumaczą około piętnastokrotną różnicę między przeciętną ceną 1 hektara gruntu rolnego oraz działki budowlanej.

Na całe szczęście ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych przewiduje pewne zwolnienie dotyczące wnoszenia pojedynczej opłaty za wyłączenie działki z produkcji rolnej, a także corocznych opłat z tego samego tytułu. Wspomniany akt prawny wskazuje, że bezpłatne będzie wyłączenie z produkcji rolnej do 0,05 hektara pod dom jednorodzinny. Warto wiedzieć, że identyczne zwolnienie dotyczy również budowy bloków na gruntach rolnych. W tym przypadku powierzchnia możliwa do wykorzystania bez dodatkowych opłat (za wyłączenie z produkcji rolnej) wynosi do 0,02 ha na jeden lokal.

Trudno ukryć, że limit dotyczący domów jednorodzinnych wydaje się dość mały w stosunku do potrzeb. Typowy inwestor prywatny bierze bowiem pod uwagę zakup działki pod dom, która jest co najmniej dwa razy większa od wspomnianej już powierzchni 0,05 ha (500 mkw.). Niestety trudno oczekiwać, że w najbliższym czasie zwiększy się limit powierzchni, którą można wykorzystać pod dom bez ponoszenia opłat za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Od kilku lat widoczny jest bowiem polityczny kurs zmierzający w kierunku dość restrykcyjnej ochrony gruntów rolnych.

Bezpłatne odrolnienie oznacza całkiem spore oszczędności

Obowiązujące przepisy z całą pewnością nie są idealne dla osób planujących budowę domu na działce rolnej. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że wspomniany limit na poziomie 0,05 ha zapewnia spore oszczędności dotyczące kosztów wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. W tym kontekście można posłużyć się następującym przykładem (patrz poniżej).

Inwestor prywatny zamierza wykorzystać 0,15 ha gruntu rolnego pod budowę domu. Mowa o gruncie ornym klasy IIIb. Ze względu na ustawową preferencję opłaty za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej będą dotyczyły powierzchni tylko 0,10 ha. Jednorazowa opłata za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej wyniesie: 262 305 zł/ha x 0,10 ha - 6000 zł (wartość rynkowa gruntu) = 20 231 zł. Jeżeli chodzi natomiast o opłaty roczne (wnoszone przez 10 lat), to każda z nich będzie miała wartość 2623 zł. Łączne koszty odrolnienia nieuwzględniające dodatkowych wydatków wyniosą zatem 46 461 zł (20 231 zł + 2623 zł x 10). Gdyby nie obowiązywał limit powierzchni za darmo wyłączanej z produkcji rolnej (0,05 ha), to analogiczne koszty dla osoby planującej budowę domu oscylowałyby na poziomie 69 696 zł (30 346 zł + 3935 zł x 10).

Powyższy przykład dobrze pokazuje, że nawet opcja bezpłatnego odrolnienia do 0,05 hektara gruntu może mieć duże znaczenie finansowe dla osoby budującej dom.

Andrzej Prajsnar

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 3 eveddd

nie wiem skąd autor wział cenę 20.000 z a ha. raczej nalezy przyjąć 5 zł za m2 czyli 50.000 zł za ha ; a często więcej jeżeli jest dostęp do drogi, prądu etc.

! Odpowiedz
1 1 letni-amarant

Rynekpierwotny.pl zmienia swój core biznes? Teraz już nie deweloperka?

! Odpowiedz
7 7 sel

Nie róbcie z ludzi idiotów, grunty rolne powinny być chronione w zupełnie inny sposób , to nie średniowiecze i nie trzeba humusu zdejmować łopatą i przewozić furmanką. Miasta muszą się rozwijać tam gdzie chcą i gdzie są warunki rozwoju niezależnie od jakości gleb , natomiast można wymagać zabezpieczenia warstwy humusu i wykorzystania jej na gorszych glebach, które stałyby si,e wtedy gruntami najwyższej klasy , a humus jest marnowany i na dobrych i na słabych glebach a tworzenie dobrych gleb ze słabych w ogóle raczkuje i nie ma na to środków pomimo ogromnych wpływów z tzw odralniania ....

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
2 14 antonicaracal

Nieruchomość rolna w mieście to bzdura, nad bzdury !
Walczyłem z urzędasami w 3mieście ! Miałem przeciwników, których można bez wątpliwości nazwać jedną wielką kliką. Będąc w pojedynkę trzeba mieć rzeczywiście nerwy i czas !!!

! Odpowiedz
0 2 loool

Czy działka rolna II klasa ziemi 25ar z mediami na działce i dojazdem 5m drogą nadaje się do takiego odrolnienia pod dom i podjazd z kostki czyli poniżej 5ar ( nie ma planu zagospodarowania) ?? W urzędzie gminy powiedzieli że I-III klasa ziemi praktycznie nierealne do zabudowy bo to decyduje minister rolnictwa w decyzji i są kosmiczne opłaty. A tu jednak jest jakaś furtka.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
4 3 wtomek

Kolejne porady dla naiwnych . Budowa domu na szczerym polu , to jest wezwanie , którego pokonanie złamie niejednego . W dodatku obecna wieś to nie jest sielanka. Nawet małe miasteczka położone w tzw. obszarach wiejskich mają kłopot z powietrzem wydobywającym się z chlewni, kurników itp. Sąsiedztwo chlewni na 2000 szt. świń to nie wymysł fantazji. Interes , który oferuje nam "zachód" to przywóz tutaj warchlaków i odbiór podtuczonych świń. Cały syf związany z tuczeniem pozostaje u nas.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 20 1a2b

A tak prawdę mówiąc to niby dlaczego właściciel miałby za to płacić?

! Odpowiedz
5 18 wizytator

A co z dojazdem do takiej działki? Wprowadzono absurdalny przepis drogi o min. szerokość 5m. Kto z właścicieli starych dzialek ma taki dojazd? Najpierw przekształca się grunty rolne na dzialki budowlane a później uniemożliwia dojazd do nich. Typowa polska logika tworzenia prawa.

! Odpowiedz
5 23 greatmongo

To nie jest absurdalny przepis!!

Najgorsze co sie moze stac to waskie drozki na waskich polach. Za 10 lat powstanie kilkanascie domow i ta droga bedzie nieprzejezdna. Do tego brak chodnikow.

Jeden z wielu sensownych przepisow. Nic sie nie stanie jesli ktos wylaczy tyle gruntu na droge, uwierz na tych kilkuset metrach na hektar nie straci

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
2 4 wizytator odpowiada greatmongo

Nie masz pojęcia o czym piszesz. Jeżeli jest dojazd przez pola to możesz sobie i 7m drogi robić. Mi chodzi o dojazd na działkę pomiędzy już postawionymi płotami czy murami. Między starą zabudową. Co ci ludzie maja zrobić jeżeli jedyny dojazd to 3,5-4m szerokości? Burzyć zabudowę?

! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne