Odrolnienie działki na ogół okazuje się bardzo kosztowne. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że istnieje pewne preferencyjne rozwiązanie dla osób planujących budowę domu.
Od 26 czerwca 2019 roku obowiązują nowe zasady obrotu gruntami rolnymi. Wiele osób nadal uważa te zasady za zbyt restrykcyjne - zwłaszcza w porównaniu do sytuacji sprzed 1 maja 2016 roku. Nie można jednak zaprzeczyć, że od połowy 2019 roku nabycie działki rolnej jest znacznie łatwiejsze. Osoby niebędące rolnikami indywidualnymi mogą kupić taki grunt o powierzchni do 1 hektara bez zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Wg ekspertów portalu RynekPierwotny.pl opisywana sytuacja w połączeniu ze wzrostem cen gruntów budowlanych po 2015 roku może skłaniać wiele osób do zainteresowania się pewną możliwością, jaką zapewniają przepisy. Mowa o darmowym odrolnieniu części działki rolnej pod dom jednorodzinny.
Sam darmowy limit raczej nie wystarczy do budowy domu
Osoby szukające informacji o preferencjach związanych z budową domu na działce rolnej powinny zajrzeć do ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78). Ten akt prawny określa między innymi zasady wykorzystywania gruntów rolnych na cele inne niż rolnicze. Generalna zasada jest taka, że wyłączenie gruntu z produkcji rolnej skutkuje koniecznością wniesienia jednorazowej opłaty i dziesięciu opłat rocznych. Wspomniane opłaty w połączeniu z formalnościami stanowią główną przeszkodę w odrolnieniu działki. Skala finansowych i biurokratycznych przeszkód to jedna z przyczyn, które tłumaczą około piętnastokrotną różnicę między przeciętną ceną 1 hektara gruntu rolnego oraz działki budowlanej.
Na całe szczęście ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych przewiduje pewne zwolnienie dotyczące wnoszenia pojedynczej opłaty za wyłączenie działki z produkcji rolnej, a także corocznych opłat z tego samego tytułu. Wspomniany akt prawny wskazuje, że bezpłatne będzie wyłączenie z produkcji rolnej do 0,05 hektara pod dom jednorodzinny. Warto wiedzieć, że identyczne zwolnienie dotyczy również budowy bloków na gruntach rolnych. W tym przypadku powierzchnia możliwa do wykorzystania bez dodatkowych opłat (za wyłączenie z produkcji rolnej) wynosi do 0,02 ha na jeden lokal.
Przeczytaj także
Trudno ukryć, że limit dotyczący domów jednorodzinnych wydaje się dość mały w stosunku do potrzeb. Typowy inwestor prywatny bierze bowiem pod uwagę zakup działki pod dom, która jest co najmniej dwa razy większa od wspomnianej już powierzchni 0,05 ha (500 mkw.). Niestety trudno oczekiwać, że w najbliższym czasie zwiększy się limit powierzchni, którą można wykorzystać pod dom bez ponoszenia opłat za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Od kilku lat widoczny jest bowiem polityczny kurs zmierzający w kierunku dość restrykcyjnej ochrony gruntów rolnych.
Bezpłatne odrolnienie oznacza całkiem spore oszczędności
Obowiązujące przepisy z całą pewnością nie są idealne dla osób planujących budowę domu na działce rolnej. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że wspomniany limit na poziomie 0,05 ha zapewnia spore oszczędności dotyczące kosztów wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. W tym kontekście można posłużyć się następującym przykładem (patrz poniżej).
Inwestor prywatny zamierza wykorzystać 0,15 ha gruntu rolnego pod budowę domu. Mowa o gruncie ornym klasy IIIb. Ze względu na ustawową preferencję opłaty za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej będą dotyczyły powierzchni tylko 0,10 ha. Jednorazowa opłata za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej wyniesie: 262 305 zł/ha x 0,10 ha - 6000 zł (wartość rynkowa gruntu) = 20 231 zł. Jeżeli chodzi natomiast o opłaty roczne (wnoszone przez 10 lat), to każda z nich będzie miała wartość 2623 zł. Łączne koszty odrolnienia nieuwzględniające dodatkowych wydatków wyniosą zatem 46 461 zł (20 231 zł + 2623 zł x 10). Gdyby nie obowiązywał limit powierzchni za darmo wyłączanej z produkcji rolnej (0,05 ha), to analogiczne koszty dla osoby planującej budowę domu oscylowałyby na poziomie 69 696 zł (30 346 zł + 3935 zł x 10).
Powyższy przykład dobrze pokazuje, że nawet opcja bezpłatnego odrolnienia do 0,05 hektara gruntu może mieć duże znaczenie finansowe dla osoby budującej dom.
Andrzej Prajsnar
