Pierwsza wycena nieruchomości odbywa się jeszcze przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego. Koszty takiej operacji (200 zł - 1000 zł), zwykle ponosi przyszły kredytobiorca. Warto zdawać sobie sprawę, że po pożyczeniu pieniędzy na dom, mieszkanie lub działkę, bank nadal musi wyceniać nieruchomość. Dzięki temu kredytodawca sprawdza, czy hipoteka wciąż jest odpowiednim zabezpieczeniem długu. Na szczęście, okresowa wycena nieruchomości zwykle nie wymaga zaangażowania rzeczoznawcy majątkowego.
KNF zmusza kredytodawców do regularnej wyceny gruntów i
mieszkań
Banki regularnie sprawdzają wartość kredytowanych nieruchomości, ze względu na konieczność zarządzania ryzykiem i wytyczne Komisji Nadzoru Finansowego. Zalecenia dotyczące regularnej wyceny nieruchomości, znajdziemy między innymi w Rekomendacji S II (patrz punkt 4.4.). Zgodnie z tym pakietem regulacji, bank przynajmniej raz w roku powinien weryfikować wartość kredytowanych domów, gruntów i lokali.
Krajowe banki dość niechętnie informują o zasadach wyceny nieruchomości. Kilku wiodących kredytodawców, odmówiło odpowiedzi na pytanie dotyczące stosowanych procedur. Mimo tych przeszkód udało się zebrać informacje z sześciu banków, które mają duży udział w rynku kredytów hipotecznych (patrz poniższa tabela). Odpowiedzi udzielone przez kredytodawców wskazują, że regularna weryfikacja wartości zabezpieczeń zwykle opiera się na analizach statystycznych oraz danych z zewnętrznych baz (np. AMRON - SARFIN). Indywidualna wycena w formie dokładniejszej analizy lub operatu szacunkowego jest przeprowadzana np. wtedy, gdy wartość domu, gruntu lub mieszkania mogła mocno spaść.
ReklamaEfektem wyceny może być podwyższenie wskaźnika LtV (LtV = aktualne zadłużenie/wartość nieruchomości). W takiej sytuacji, dalsze posunięcia zależą głównie od polityki banku i zapisów umownych. Trzy analizowane banki (BPH, BZ WBK oraz ING) zadeklarowały, że nie wymagają dodatkowych zabezpieczeń kredytu (niezależnie od poziomu wskaźnika LtV).
Bezpieczny kredyt 2% - najważniejsze fakty
Na czym polega? Kto może skorzystać? Ile kredytu można dostać? Co z wkładem własnym? Czy dopłaty można stracić? Pobierz e-book bezpłatnie lub kup za 10 zł.
Masz pytanie? Napisz na marketing@bankier.pl
W przeciwieństwie do początkowej wyceny nieruchomości, późniejsze działania związane z aktualizacją wartości zabezpieczenia, zwykle odbywają się na koszt banku (również wtedy, gdy konieczna jest wizyta rzeczoznawcy). Taka polityka banków wynika m.in. ze stanowiska Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Problem polega na tym, że pewna grupa kredytobiorców wciąż posiada w swoich umowach klauzule niedozwolone, które obciążają ich kosztem regularnej wyceny nieruchomości. Przykładem może być klauzula z umów Banku Millennium (numer 3182 w Rejestrze Klauzul Niedozwolonych UOKiK) oraz zapis występujący w umowach zawartych z BOŚ Bankiem (numer 4131) i Getin Bankiem (numer 1741).
„Frankowcy” do lipca 2016 r. są zwolnieni z dodatkowych zabezpieczeń
Regularna kontrola wartości kredytowanych mieszkań i domów jest szczególnie istotna w przypadku osób, posiadających kredyt waloryzowany kursem franka szwajcarskiego. To właśnie „frankowcy” są grupą dłużników hipotecznych, których nieruchomości najczęściej podlegają ponownej wycenie. W skali całego kraju, problem związany z zadłużeniem przewyższającym wartość mieszkania (LtV > 100%) ma około 180 000 gospodarstw domowych.
W kontekście wyceny nieruchomości i problemów z wysokim poziomem LtV, warto przypomnieć o aktualnej obietnicy banków. Kredytodawcy w ramach planu pomocowego (tzw. „sześciopaku”) zobowiązali się m.in. do tego, że nie będą wymagać dodatkowych zabezpieczeń od „frankowców” terminowo spłacających raty. Taką deklarację złożyły banki posiadające w aktywach najwięcej „hipotek” waloryzowanych kursem franka (BGŻ - BNP Paribas, BPH, BZ WBK, Deutsche Bank, Getin Noble Bank, Millennium Bank, mBank, PKO BP, Raiffeisen Bank, Santander Consumer Bank). Obecnie wiemy, że rozwiązania przewidziane w ramach „sześciopaku” będą obowiązywały do połowy 2016 roku.
Andrzej Prajsnar
