Jednym z najbardziej rozpoznawanych budynków w panoramie Manhattanu jest 41-piętrowy drapacz chmur przy Piątej Alei nr 666, na północ od Rockefeller Center. Na najwyższym piętrze mieści się ekskluzywny klub miłośników cygar Grand Havana Room, na niższych – siedziby wielu prestiżowych najemców, w tym instytucje finansowe typu Citigroup i kancelarie prawnicze, jak Orrick Herrington. Parter, o powierzchni 85 tys. stóp kwadratowych (około 7,9 tys. mkw.), zajmuje część handlowa, gdzie swoje wyroby prezentują: NBA Store, Brooks Brothers i Hickey Freeman. Ten drapacz chmur kupiła w lutym 2007 r. od Tishman Speyer Properties spółka Kushner Companies.
– Jesteśmy pełni optymizmu co do nieruchomości nowojorskich i pewni, że budynek przy Piątej Alei 666 ma olbrzymi potencjał – mówił dyrektor Jared Kushner. – Znaleźliśmy pierwszorzędny budynek biurowy klasy „A” o najwyższym standardzie powierzchni biurowej i z najlepszymi powierzchniami handlowymi na świecie. Bez wątpienia to świetna transakcja. Jeszcze w 2004 r. roczny czynsz za stopę kwadratową powierzchni przy Piątej Alei nie przekraczał tysiąca dolarów, ale w ciągu zaledwie trzech lat wzrósł o połowę. Mimo tych astronomicznych cen, chętnych do wynajęcia wolnego lokalu nie brakuje. Najdroższa ulica handlowa świata działa na najemców niczym magnes nie tylko dlatego, że dzięki umiejscowionym na niej ekskluzywnym sklepom można zarobić krocie. Butik przy 5th Avenue to również doskonały sposób na ugruntowanie wizerunku już uznanych marek.
A zaistnieć tam udaje się tylko największym. Wśród zaledwie 60 sklepów na najbardziej prestiżowym odcinku, między ulicami 49 – 59, znaleźć można butiki: Louis Vuitton (przy tzw. Złotym Skrzyżowaniu, gdzie Piąta Aleja styka się z East 57th Street), Tiffany, Van Cleef & Arpels i Bulgari. Tu mieści się też sklep flagowy firmy Nokia, a nieopodal – Apple Computer. Znacznie dalej, pod numerem 720, umościł się Abercrombie & Fitch, który zasłynął w 2004 r. tym, że jako pierwszy pokonał barierę tysiąca dolarów za stopę kwadratową powierzchni najmu. Obecnie rekordzistą jest dom mody Gucci, który wynajmując 40 tys. stóp kwadratowych (3,7 tys. mkw.) w Trump Tower (apartament ma tam m.in. Bill Gates), musiał zapłacić za każdą stopę kwadratową ponad 1,5 tys. dolarów.
– W tym gąszczu reklam trudno zostać zauważonym, dlatego firmy coraz częściej wykorzystują atrakcyjne nieruchomości, a światowe marki rywalizują o lokalizacje w najdroższym pasie ulic handlowych – wyjaśnia Gene Spiegelman, dyrektor wykonawczy z dzia- łu handlu detalicznego firmy Cushman & Wakefield w Nowym Jorku. Na całym świecie prestiżowe lokalizacje handlowe przy głównych ulicach zyskują na wartości szybciej niż jakiekolwiek inne na rynku nieruchomości. Do uznanych od lat main streets, takich jak Piąta Aleja w Nowym Jorku, New Bond Street w Londynie, Pola Elizejskie w Paryżu, w tym dziesięcioleciu dołączyły dziesiątki nowych, począwszy od Causeway Bay w Hongkongu, Graf- ton Street w Dublinie oraz Twerskiej i Arbatu w Moskwie, na Bulwarze Witosza w Sofii kończąc.
Wszędzie tam handlowcy oraz producenci luksusowych towarów otwierają swoje flagowe sklepy. Korzystają na tym inwestorzy, którzy – niezależnie od miasta – rokrocznie partycypują w dwucyfrowej podwyżce czynszów. Według danych z raportu Cushmana & Wakefielda, w latach 2002 – 2007 czynsze za powierzchnie handlowe na parterze przy Piątej Alei wzrosły dwukrotnie. Lecz pod względem dynamiki biją je ostatnio na głowę dziesiątki innych main streets w aglomeracjach na całym świecie. Aż dziesięć miast zanotowało większą niż 50-proc. zwyżkę czynszów tylko w okresie czerwiec 2006 – czerwiec 2007 r., a rekordzistą była ulica East Oak Street w Chicago, gdzie ich stawki się podwoiły.
Powodem była ograniczona podaż powierzchni i otwarcie sklepów kilku uznanych marek, co podniosło rangę East Oak Street na rynku nieruchomości handlowych. Oprócz niej w gronie głównych ulic o najszybciej wzrastających czynszach znalazły się niemal wyłącznie te leżące w aglomeracjach krajów wschodzących, jak: New Delhi, Petersburg, Bombaj, São Paulo, Rio de Janeiro. Ta tendencja nie powinna dziwić, zważywszy, że w minionym roku handel rozwijał się niesłychanie dynamicznie na całym świecie. To tylko jedna strona medalu. Wraz z szybującymi czynszami rosną bowiem wymagania tych, którzy je płacą. Dlatego nieruchomości przy najlepszych ulicach metropolii poddawane są modernizacjom, bo w większości miast brakuje wolnych miejsc na nowe inwestycje.
Chodzi o to, żeby ekskluzywne sklepy zaspokajały oczekiwania lokalnych zamożnych klientów, których przybywa wraz z poszerzającą się warstwą wyższą średnią albo rosnącą liczbą milionerów. Nie przypadkiem w rankingu Cushmana & Wakefielda pierwszą piętnastkę najdroższych main streets tworzą te z miast leżących w najbogatszych krajach (wliczając w to niezależne do niedawna miasta-państwa Hongkong i Szanghaj). Na szczycie rankingu nie ma więc niespodzianek – Hongkong (i jego centralna ulica Causeway Bay) utrzymał drugą pozycję, a Paryż (Pola Elizejskie) – trzecią. Iście tygrysi skok wykonała stolica Indii New Delhi – z najdroższą lokalizacją na Khan Market. Tylko w ciągu roku awansowała o 17 miejsc, plasując się na 24. pozycji.
Jak na tym tlE WYGLĄDAJĄ miasta polskie? W zestawieniu najdroższych ulic świata nie zabrakło kilku naszych. Najwyżej znalazła się warszawska Chmielna – na 38. pozycji wśród światowych stolic (awans w ciągu roku o dwa miejsca). Ale na liście wszystkich metropolii, z czynszem 120 dol. za stopę kwadratową (960 euro/mkw.) za rok, powinna być klasyfikowana pomiędzy miejscem 147. a 151. wraz z ulicami: Diagonal (Barcelona), Jaime III (Palma de Majorka), Kniazia Borysa I (Warna). O pięć miejsc dalej uplasował się Nowy Świat, a w drugiej setce – Marszałkowska. Na miejsca w trzeciej setce „zasłużyły” wreszcie główne ulice innych polskich miast: Krakowa, Poznania, Wrocławia, Łodzi i Gdyni.
Dla inwestorów istotne mogą być dwie informacje. Po pierwsze, przy głównych ulicach w Warszawie czynsze są znacznie niższe niż w wielu stolicach krajów Europy Środkowo-Wschodniej. Po drugie, najdroższe pod tym względem ulice w naszym regionie mają: Berlin (Tauentzienstrasse – 2400 euro/mkw./rok), Moskwa (Twerska i Arbat – po 2226 euro/mkw./rok) oraz Praga (Na Prikope – 2040 euro/mkw./rok). Nieco niższe są czynsze przy głównych ulicach w Wiedniu (Mariahilfestrasse) i w Budapeszcie (Vati utca) – obie po 1440 euro/mkw./rok, Bukareszcie (Bulwar Magheru – 1380 euro/mkw./rok) oraz Sofii (Bulwar Witosza – 1200 euro/mkw./rok).
Jednak tylko w polskiej stolicy średni ubiegłoroczny wzrost czynszów był tak spektakularny – od 50 (Marszałkowska) do 30 proc. (Chmielna i Nowy Świat). Ponieważ znacznie zwiększyły się także ceny najmu lokali handlowych w Katowicach (przy ul. 3 Maja o 34 proc.) i we Wrocławiu (ul. Świdnicka – o 28 proc.) można zaryzykować stwierdzenie, że w głównych miastach Polski istnieje jeszcze duży potencjał w tym względzie. Ale kiedy zjawisko to nastąpi i co będzie dla niego impulsem? Opinie w tej sprawie są różne. – Chmielna upada dla rzemiosła oraz handlu, ponieważ już zabijają ją rosnące czynsze – twierdzi Tadeusz Januszkiewicz ze Specjalistycznej Pracowni Obuwia, która od 30 lat mieści się na tej ulicy.
– Sklepy i pracownie z ekskluzywnymi wyrobami zamieniane są na bary i restauracje, które stać na płacenie horrendalnych stawek, a małe firmy, jak moja, muszą się zwijać. W szybki rozkwit głównych ulic dla „wielkiego handlu” wątpi Damian Stężycki, dyrektor Rynków Kapitałowych Europy Centralnej Jones Lang LaSalle. – Problemem ulicy Chmielnej i kilku innych w największych miastach polskich jest to, że jeszcze nie nabyły cech maine street według zachodniego wzoru, a już odwracają się od nich klienci – zauważa Stężycki. – Idą do centrów handlowych, które oferują im ogromny wybór towarów pod jednym dachem, łatwy dojazd i mnóstwo wolnych miejsc parkingowych.
– A takiej możliwości nie ma przy high streets – uzupełnia Remigiusz Królikowski, dyrektor ds. zarządzania nieruchomościami Quinlan Private Golub. – Dopóki więc nie nastąpi w Polsce zwrot w kierunku głównych ulic, wynikający z nasycenia rynku nowoczesnymi powierzchniami handlowymi, dopóty centra handlowe zachowają przewagę biznesową nad obiektami zlokalizowanymi przy głównych ulicach. – Tymczasem na Chmielnej, Floriańskiej albo Świdnickiej królują turyści, którzy mają inne preferencje – puentuje Damian Stężycki.
Czy te zmiany istotnie widać? Na rogu Chmielnej i Nowego Światu dominują nadal sklepy: Orsay, Perfumeria Douglas, Reserved, Ecco, a naprzeciwko – Scholl, Szuz-Szop i inne. Również w kolejnych budynkach na parterze przeważają lokale handlowe, raczej z przewagą niemarkowych towarów na półkach. Ale począwszy od numeru 8 – coraz więcej restauracji, barów i pubów, latem budujących ogródki na ulicy, oraz różnych punktów usługowych mieszczących się za sklepami. Na rogu Brackiej i Chmielnej mieści się sklep Tatuum. – Właśnie w takim miejscu chcemy pozostać, mimo wysokich cen czynszu i tendencji przenoszenia się części klientów do dużych galerii handlowych – podkreśla Sandra Prończuk, PR manager z firmy KAN, właściciela odzieżowej marki.
– Nie inwestujemy w reklamę, a całą siłę promocji skupiamy na byciu w najlepszych miejscach w miastach polskich i za granicą. KAN ma już za sobą doświadczenia ze zmianą charakteru łódzkiej Piotrkowskiej. Po otwarciu w maju 2006 r. Centrum Manufaktura odpłynęło z tej prestiżowej ulicy wiele sklepów. Ale sporo pozostało, a niektórzy z handlowców dodatkowo otworzyli lokal w Manufakturze, jak właśnie KAN. – Wyszło to firmie na dobre – podkreśla Sandra Prończuk. – W obu sklepach mamy stałych klientów.
Na bariery wzrostu atrakcyjności głównych ulic w Polsce wskazuje Remigiusz Królikowski: – Firmy inwestujące w obiekty zlokalizowane przy centralnych ulicach miast napotykają wiele problemów, a także ograniczeń, takich jak niezwykła kapitałochłonność tych przedsięwzięć, występowanie gorsetu przepisów dotyczących kubatury oraz obostrzeń narzuconych przez organa architektoniczne. Gęsta zabudowa, często o historycznym charakterze, nie pozwala z kolei na wielkoformatowe inwestycje i wymusza większe nakłady finansowe. Błąd popełni jednak ten, kto szybko postawi krzyżyk na inwestycjach przy polskich main streets. Wbrew pozorom, centra wielu metropolii wciąż są słabo rozwinięte architektonicznie, natomiast jest w nich duża liczba nieruchomości, które nadają się do przebudowy.
Dlatego atrakcyjność głównych ulic dość łatwo mogą podnieść renowacje kilku z rzędu kamienic, z modernizacją ich wnętrz lub budowa jednego czy dwóch kluczowych budynków. W takich starych miastach jak Kraków czy Wrocław, gdzie w centrum dominuje zabytkowa zabudowa, ożywienie funkcji głównych ulic polega na rewitalizacji kamienic. – Sprowadza się ona do ich zamiany albo w apartamenty z górnej półki cenowej, albo w projekty mixed-use, łączące funkcje komercyjne i mieszkaniowe – opisuje tendencję Karol Dzięcioł, konsultant w firmie doradczej REAS. – Przy Floriańskiej lub na Rynku Głównym dochodzi najwyżej do dwóch transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości w ciągu roku, natomiast właściciele kamienic chętnie je modernizują z przeznaczeniem do wynajmu komercyjnego – potwierdza Jacek Drzyzgiewicz, współwłaściciel Małopolskiego Biura Nieruchomości w Krakowie.
Na znaczne ożywienie ulicy Świdnickiej we Wrocławiu liczą przedstawiciele Centrum Development & Investments (skupiającej spółki dawnej grupy DTC Real Estate, a kontrolowanej przez Eastbrige) po zakończeniu renowacji i rozbudowy galerii handlowej Renoma. Tętnić życiem powinna również aleja Niepodległości w Szczecinie i okolica Bramy Portowej, gdy CDI przebuduje budynek Posejdon. – Chcemy, żeby Posejdon nie tylko zwiększył swoją funkcjonalność, ale też odzyskał zabytkowy wygląd i elewację – zdradza Patrick Delcol, prezes CDI. – Mamy także dalsze plany inwestycyjne dotyczące jego okolic.
W portfolio tego dewelopera, działającego na rynku obiektów komercyjnych i zarządzającego nieruchomościami, jest już łącznie 21 centrów handlowych w 15 miastach. To między innymi stołeczne Wars & Sawa oraz Junior, które dzisiaj są już nowoczesnym centrum handlu śródmiejskiego z markowymi sklepami mającymi wejście od głównej ulicy. Wśród tych uznanych najemców jest Galeria Centrum, należąca obecnie do spółki Vistula-Wólczanka. – Jesteśmy w takim miejscu, bo stawiamy na podnoszenie prestiżu marki, choć dla nas liczy się także ekonomia punktu – mówi Anna Karbowa, dyrektor ds. rozwoju Vistuli-Wólczanki.
Trwające renowacje tej części Marszałkowskiej w dużym stopniu już przyczyniły się do 50-proc. wzrostu czynszów w okolicy. I to właśnie ta ulica Warszawy wydaje się mieć największy potencjał rozwoju. W ciągu dwóch, trzech lat powinna się rozpocząć zabudowa południowej strony Marszałkowskiej, na odcinku od Alej Jerozolimskich do Grzybowskiej. Atrakcyjne stają się też główne ulice w mniejszych miastach. – Nie jest to związane z wysokimi kosztami w największych aglomeracjach, tylko z dużym i niezaspokojonym popytem na powierzchnie komercyjne oraz możliwością nabycia działki po atrakcyjnej cenie w tych mniejszych
– wyjaśnia Guy Speir, dyrektor ds. wynajmu i marketingu QPG. Na całym świecie, jak wynika z analizy Cushmana & Wakefielda, nie widać symptomów mogących świadczyć o spadku popytu na najlepsze powierzchnie w najatrakcyjniejszych lokalizacjach. Wiele natomiast wskazuje, że rywalizacja o nie pomiędzy handlowcami jeszcze się zaostrzy, a dotyczy to zarówno rynków dojrzałych, jak również tych wschodzących.
Piotr Stefaniak
Źródło:
