Podwyżki cen mieszkań w ofertach nie odpuszczają. Kolejne granice padły [Nowy raport]

Z czerwcowymi podwyżkami stawek ofertowych mieliśmy do czynienia także w poprzednich latach. Były one jednak niższe od notowanych w tym roku, ponieważ nie przekraczały zwykle 2 proc. w skali miesiąca. Były również przeplatane obniżkami i to nie tylko w pandemicznym 2020 r.

Ceny ofertowe mieszkań – rynek pierwotny

Cenowe rekordy biją w szczególności najmniejsze mieszkania, zwłaszcza kawalerki o powierzchni poniżej 38 mkw. W czerwcu 2021 r. w Warszawie po raz pierwszy średnia stawka dla tego metrażu przekroczyła 13 tys. zł/mkw., a w Krakowie 12 tys. zł/mkw. Do tej bariery zmierzają systematycznie średnie oczekiwania deweloperów w Gdańsku, a do psychologicznej bariery 10 tys. zł/mkw. zbliża się także średnia stawka notowana we Wrocławiu.

Tak wysokich stawek nie widać jeszcze w ogłoszeniach dotyczących sprzedaży nowych mieszkań położonych w Lublinie, jednak średnie ceny rosną tam nieprzerwanie od początku roku, przy czym w czerwcu wzrost wyraźnie przyspieszył (+5,0 proc. m/m). Gdy dodamy do tego wzrosty obserwowane latem i jesienią ubiegłego roku, okaże się, że w relacji rocznej najmniejsze metraże oferowane w stolicy woj. lubelskiego podrożały w ofertach o 26,5 proc., a nominalnie o 1840 zł/mkw.

Powody do optymizmu mogli mieć jedynie szukających własnego „M” w postaci niewielkiej kawalerki w Szczecinie, gdzie średnia stawka względem czerwca 2020 r. spadła o blisko 3 proc.

Jeszcze dłużej rosną oczekiwania deweloperów oferujących większe mieszkania o powierzchni od 38 do 60 mkw. Średnie ceny dyktowane za tego typu lokale położone w Katowicach rosną nieprzerwanie od listopada 2020 r., co przełożyło się na podwyżkę w skali roku o 16 proc. Z podobną sytuacją jeszcze miesiąc temu mieliśmy do czynienia w Łodzi, jednak czerwiec przyniósł pierwszą od listopada 2020 r. obniżkę. W porównaniu do wcześniej notowanych wzrostów była ona jednak symboliczna i wyniosła 0,4 proc. w skali miesiąca.

Najmocniej względem czerwca 2020 r. wzrosły oczekiwania deweloperów oferujących mieszkania o powierzchni od 38 do 60 mkw. w Warszawie (+18 proc. r/r). Niespełna dwuprocentowa podwyżka średniej stawki w czerwcu sprawiła dodatkowo, że za lokale o tym metrażu po raz pierwszy w historii oczekiwano średnio powyżej 11 tys. zł/mkw.

W ofertach drożeją także duże mieszkania o powierzchni od 60 do 90 mkw. W czerwcu wzrost średnich stawek zanotowano we wszystkich z dziewięciu analizowanych miast. W większości przypadków podwyżka w skali miesiąca wahała się pomiędzy 1,5 a 2,5 proc.

Patrząc na oczekiwania deweloperów oferujących tego typu lokale widać spore rozbieżności pomiędzy poszczególnymi miastami. O ile w Lublinie, inaczej niż w przypadku mniejszych mieszkań, w relacji do czerwca 2020 r. średnia stawka ofertowa wzrosła jedynie o 4 proc., o tyle na dwóch najdroższych rynkach – w Warszawie, Gdańsku i Krakowie podwyżka w skali roku wyniosła ok 15 proc.

Ceny ofertowe mieszkań - rynek wtórny

Solidarni z deweloperami byli w czerwcu oferujący na sprzedaż mieszkania z drugiej ręki. Ze wzrostami na rynku wtórnym mamy do czynienia niemal nieprzerwanie od listopada 2020 r., czyli od ośmiu miesięcy z rzędu. Czerwcowe podwyżki średnich stawek ofertowych wahając się od niespełna 1 proc. do 2 proc. były zbieżne z obserwowanymi w kilku poprzednich miesiącach.

Czerwcowe wzrosty średnich stawek ofertowych zaowocowały przekroczeniem po raz pierwszy w historii poziomu 11 tys. zł/mkw. w Krakowie i Gdańsku.

Średnia stawka ofertowa dla Warszawy uwzględniająca wszystkie metraże zmierza z kolei ku 13 tys. zł/mkw.

Po raz pierwszy w historii poziom 8 tys. zł/mkw. przekroczyła średnia stawka notowana w Poznaniu, a powyżej 7,5 tys. zł/mkw. znalazły się średnie oczekiwania sprzedających mieszkania z drugiej ręki w Lublinie.

Postępującą drożyznę widać w szczególności w ofertach dotyczących sprzedaży kawalerek o powierzchni do 38 mkw. Te położone w Warszawie w czerwcu 2021 r. wyceniane były średnio niemal na 14 tys. zł/mkw. – o 11,3 proc. wyżej niż przed rokiem. Kawalerki na rynku wtórnym w Warszawie drożeją w ofertach nieprzerwanie od lipca 2020 r.

Mocniejsze wzrosty w relacji rocznej zanotowano jednak w Szczecinie (+15,4 proc. r/r) oraz Lublinie (+12,4 proc. r/r).

Mniej znaczące podwyżki w skali roku można było znaleźć w przypadku mieszkań o powierzchni od 38 do 60 mkw. Lokale położone w Poznaniu względem 2020 r. podrożały w ofertach jedynie o 2 proc. Z rosnącą wyceną tego typu mieszkań w stolicy woj. wielkopolskiego mamy do czynienia nieprzerwanie od listopada 2020 r., jednak podwyżki przyszły wówczas po obniżkach obserwowanych latem i wczesną jesienią 2020 r., które sięgały wówczas 2 proc. w skali miesiąca.

Z pierwszymi od listopada ubiegłego roku obniżkami mieliśmy do czynienia w czerwcu w Krakowie i Gdańsku.

Z najdłużej utrzymującymi się podwyżkami muszą zmagać się szukający własnego „M” na rynku wtórnym we Wrocławiu. Wycena mieszkań o powierzchni od 60 do 90 mkw. rośnie tam nieprzerwanie od czerwca 2020 r. Tylko dwa razy przekroczyła jednak w tym czasie 1 proc. w relacji miesięcznej, co pod względem wzrostów w skali roku plasuje stolicę Dolnego Śląska w środku stawki.

Nowe mieszkania drożeją w ofertach szybciej

Rynki pierwotny i wtórny na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy różnią się między sobą dynamiką wzrostu średnich cen ofertowych. W ośmiu z dziewięciu analizowanych miast wycena nowych mieszkań oferowanych przez deweloperów wzrosła w ciągu roku wyraźniej niż lokali z drugiej ręki.

Najmocniej ta tendencja była widoczna w Warszawie i Katowicach, gdzie nowe mieszkania podrożały w ofertach względem czerwca 2020 r. odpowiednio o 17,6 i 16,1 proc., podczas gdy wzrost średnich cen ofertowych w relacji rocznej na rynku wtórnych wahał się pomiędzy 6 a 7 proc.

Z podobną sytuacją, choć na mniejszą skalę, mieliśmy do czynienia w Krakowie i Łodzi, gdzie średnie stawki dyktowane za nowe mieszkania wzrosły względem czerwca 2020 r. odpowiednio o 8 pp. i 5 pp. mocniej od średnich cen ofertowych dyktowanych za lokale mieszkalne na rynku wtórnym.

Oczekiwania sprzedających używane mieszkania wzrosły w skali roku mocniej od oczekiwań deweloperów jedynie w Gdańsku. Wzrosty stawek na zbliżonym poziomie utrzymywały się z kolei w Poznaniu i Szczecinie. W obu przypadkach nowe mieszkania drożały w ciągu roku w ofertach średnio o 1,6 proc. szybciej od mieszkań z drugiej ręki.