Wynajem mieszkania - prawa i obowiązki najemcy i właściciela

Obowiązkowy meldunek

Zgodnie z obowiązującymi przepisami dotyczącymi ewidencji ludności, każda osoba posiadająca obywatelstwo polskie i przebywająca w kraju na stale, jest zobowiązana zameldować się w miejscu stałego pobytu. Należy pamiętać, że w tym samym czasie można mieć tylko jedno miejsce stałego pobytu, przez co rozumie się zamieszkanie w określonej miejscowości pod oznaczonym adresem z zamiarem stałego przebywania. Z kolei pobytem czasowym jest przebywanie bez zamiaru zmiany miejsca pobytu stałego w innej miejscowości pod oznaczonym adresem lub w tej samej miejscowości lecz pod innym adresem.

Tym samym na właściciela lokalu nałożony jest obowiązek potwierdzenia faktu pobytu osoby zgłaszającej pobyt stały lub tymczasowy trwający ponad 3 miesiące w najmowanym lokalu. Wynajmujący obowiązany jest również do zawiadamiania właściwego organu gminy o stałym lub czasowym pobycie osoby w jego mieszkaniu oraz o jego opuszczeniu, jeżeli najemca nie dopełni obowiązku meldunkowego. Należy pamiętać, że zawiadomienie powinno być dokonane niezwłocznie po upływie terminu określonego do wykonania obowiązku meldunkowego. Natomiast za niewywiązanie się z niego, osobie zobowiązanej grozi kara grzywny lub nagany.

Jednak osoby wynajmujące mieszkania często unikają meldowania swoich lokatorów, z obawy na trudności w usunięciu najemcy z lokalu mieszkalnego. Postępowanie takie często wynika z braku wiedzy co do faktycznych przypadków, w których możliwe jest eksmitowanie lokatora.

– Obowiązek meldunkowy ma charakter ściśle administracyjny, a zameldowanie się najemcy w mieszkaniu nie ma wpływu na stosunki cywilno-prawne, czyli zameldowanie najemcy nie spowoduje np. przedłużenia umowy najmu czy możliwości wyeksmitowania. Zameldowanie na pobyt stały lub czasowy służy wyłącznie celom ewidencyjnym i służy jako potwierdzenie faktu pobytu osoby w miejscu, w którym się zameldowała.(…) Warto więc pamiętać, że zameldować się trzeba najpóźniej w 30 dniu, licząc od momentu zamieszkania pod nowym adresem – wyjaśnia Aleksandra Grzechnik, radca prawny z kancelarii Robaszewska&Płoszka Radcowie Prawni.

(fot. Jerzy Dudek / FORUM)

Jak pozbyć się niechcianego lokatora?

Niejednokrotnie zdarza się sytuacja, w której właściciel ma poważny problem w pozbyciu się uciążliwego najemcy z wynajmowanego mieszkania. W pierwszej kolejności wynajmujący musi wypowiedzieć zawartą umowę uprawniającą do zajmowania lokalu przez najemcę. Następnym krokiem jest skierowanie sprawy do sądu w celu uzyskania wyroku nakazującego opuszczenie lokalu mieszkalnego. W przypadku, jeśli lokator nie posiada miejsca, do którego mógłby się wyprowadzić, może pojawić się konieczność wskazania lokalu tymczasowego, ponadto sąd może przyznać mu uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego.

1. Wypowiedzenie umowy najmu

Ustawa o ochronie praw lokatorów praktycznie uniemożliwia wypowiedzenie najmu bez podania konkretnej przyczyny oraz zachowania okresu wypowiedzenia. – W przypadku najmu na czas nieokreślony, umowa może być wypowiedziana z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia (o ile czynsz płacony jest w okresach miesięcznych). W praktyce oznacza to, że jeśli właściciel planuje np. sprzedaż lokalu w połowie września, to już w maju musi wypowiedzieć umowę swojemu lokatorowi (liczą się pełne miesiące). Dodatkowo wypowiedzenie umowy musi odbyć się w formie pisemnej – wyjaśnia Łukasz Dulęba, Dyrektor Sprzedaży Magmillon.

Jednak prawo daje wynajmującemu możliwość rozwiązania umowy bez zachowania ustawowego okresu wypowiedzenia, jeżeli wystąpi jedna z sytuacji:

  • najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, pomimo wcześniejszego pisemnego upomnienia,
  • zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, pomimo pisemnego upomnienia,
  • wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

W związku z powyższym właściciel lokalu może natychmiastowo wypowiedzieć umowę, jeśli m.in. najemca podnajął lub użyczył lokal osobie trzeciej, nie zamieszkuje lokalu, w mieszkaniu chce zamieszkać wynajmujący albo jego rodzina, najemca nie wywiązuje się z płacenia czynszu, mieszkanie lub budynek wymaga remontu.

2. Skierowanie sprawy do sądu

W sytuacji, kiedy lokator odmówi opuszczenia lokalu pomimo otrzymania wypowiedzenia umowy najmu, wynajmujący powinien skierować sprawę do sądu rejonowego, w którego okręgu znajduje się miejsce zamieszkania lokatora. Przy czym należy pamiętać, że wymiana zamków pod jego nieobecność czy siłowe usunięcie go z lokalu są sprzeczne z prawem. W tym celu konieczne jest sporządzenie pozwu o opóźnienie opuszczenia lokalu. Właściciel powinien wykazać swoje prawo własności lokalu oraz fakt bezumownego zajmowania lokalu przez lokatora, tj. dostarczyć wyciąg z księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu, umowę najmu oraz jej pisemne wypowiedzenie.

3. Lokal zastępczy

Jeżeli sąd wyda wyrok nakazujący opuszczenie lokalu, w którym przyzna najemcy uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego, jest to równoznaczne z wstrzymaniem wykonania wyroku do momentu aż gmina (w której znajduje się sporny lokal) zaproponuje lokatorowi zawarcie umowy najmu lokalu socjalnego. W konsekwencji właściciel nie będzie mógł przeprowadzić skutecznej egzekucji do chwili zapewnia najemcy lokalu zastępczego.

Należy jednak pamiętać, że sąd może również orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego. W toku postępowania sąd bada, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu zastępczego. Bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z mieszkania przez najemcę oraz jego sytuację materialną i rodzinną.

– Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany, wobec kobiety w ciąży, małoletniego, niepełnosprawnego (w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej Dz.U. z 1998 r. poz. 414, z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą, obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osoby posiadającej status bezrobotnego, osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały. Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego – wyjaśnia Aleksandra Grzechnik.

4. Egzekucja komornicza

Jeśli po uzyskaniu korzystnego wyroku nakazującego opuszczenie lokalu, najemca w dalszym ciągu bezprawnie zajmuje mieszkanie, wówczas wyrok podlega przymusowej egzekucji. Wynajmujący kieruje sprawę do komornika, który wszczyna postępowanie eksmisyjne i doprowadza do opróżnienia lokalu. Jednak wyroków sądowych nakazujących opuszczenie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca, jeżeli eksmitowanemu najemcy nie wskazano lokalu zastępczego. Odstępstwem od tego przepisu jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku oraz zajęcie lokalu bez posiadania tytułu prawnego.

– Prawo wyłącza także możliwość wykonania eksmisji „na bruk”. Komornik wykonujący postanowienie sądu o eksmisji musi się wstrzymać z działaniem, jeśli nie ustali, że eksmitowany ma zapewnione inne miejsce zamieszkania – tłumaczy Łukasz Dulęba, dyrektor sprzedaży Magmillon.

Zabezpieczenie umowy najmu

W związku z tym, że właściciel lokalu ryzykuje majątkiem wartym nawet kilkaset tysięcy złotych, powinien zadbać o to, aby w umowie najmu znalazły się zapisy dotyczące naprawienia ewentualnych szkód wyrządzonych przez najemcę.

Do najczęściej spotykanych zabezpieczeń należy kaucja gwarancyjna. – Funkcją kaucji przy umowie najmu jest zabezpieczenie roszczeń wynajmującego z tytułu niezapłaconego czynszu i opłat czy też szkód wyrządzonych przez lokatora. Jej wysokość zależy od woli stron oraz wyniku negocjacji umowy najmu, ale zgodnie z ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r. Nr 31 poz. 266 z późn. zm.) zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu, a jej wysokość nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu, obliczonego według stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. (…) Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu – wyjaśnia Aleksandra Grzechnik.

Warto również sporządzić oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego. Lokator zobowiązuje się wówczas do dobrowolnego poddania się egzekucji obowiązku opuszczenia mieszkania, co pozwala na zabezpieczenie interesów właściciela, szczególnie w sytuacji zaległości czynszowych i opieszałości z wydaniem lokalu po zakończeniu obowiązywania umowy.

Właściciel lokalu będącego przedmiotem umowy najmu, może również zabezpieczyć należności czynszowe wynikające z umowy, sporządzając weksel in blanco. Warto również w kontrakcie umieścić zapis zapewniający wynajmującemu prawo do wypowiedzenia umowy w przypadku niewłaściwego postępowania najemcy oraz klauzulę dotyczącą kar umownych. – Możliwość ustalenia kary istnieje jednak tylko w odniesieniu do wykonywania zobowiązań niepieniężnych, tak więc kara nie może być ustalona w stosunku do obowiązków pieniężnych takich jak czynsz. Istota kary umownej polega na tym, że wynajmujący może żądać od najemcy zapłaty kary – odszkodowania w ustalonej wysokości bez względu na to, czy poniósł szkodę w określonych w umowie sytuacjach – podkreśla Aleksandra Grzechnik.

Aby spać spokojnie, warto również zadbać o odpowiednie ubezpieczenie wynajmowanego lokalu mieszkalnego. Bowiem ryzyko powstania szkód w mieszkaniu wynajmowanym jest większe niż wówczas, gdy mieszka w nim właściciel. Jednak o ochronę nieruchomości powinien zadbać zarówno właściciel, jak i najemca, tyle tylko, że w nieco innym zakresie. Wynajmujący mieszkanie powinien przede wszystkim pomyśleć o:

  • ubezpieczeniu nieruchomości od pożaru i innych zdarzeń losowych,
  • OC w życiu prywatnym,
  • ubezpieczeniu od ryzyka kradzieży z włamaniem oraz dewastacji w przypadku, gdy większość sprzętów w mieszkaniu należy do właściciela.

Najemca natomiast powinien rozważyć zawarcie polisy ubezpieczeniowej, która obejmuje:

  • ubezpieczenie OC w życiu prywatnym na wypadek ewentualnych szkód wyrządzonych przez najemcę,
  • ubezpieczenie mienia ruchomego, które do niego należy, od zdarzeń losowych, kradzieży i włamania.

Najem okazjonalny bezpieczniejszy dla właściciela

Najem okazjonalny jest alternatywą dla osób, które wahają się przed wynajęciem lokalu w związku z ewentualnymi problemami związanymi z niechcianym lokatorem oraz jego eksmisją. Został wprowadzony do polskiego porządku prawnego ustawą z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów. Stanowi prostszą formę najmu, zakładającą, że nie każdy lokal wynajmowany przez najemcę jest jego jednym miejscem do życia. W myśl tego, takie osoby (np. studenci) nie potrzebują szczególnych zasad ochrony przed eksmisją.

Należy pamiętać, że aby umowa najmu stała się umową najmu okazjonalnego, musi spełniać poniższe kryteria:

  • strony umowy są zobowiązane do ustalenia z góry okresu najmu,
  • umowa musi zostać sporządzona w formie pisemnej,
  • załączniki do umowy stanowią: oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego, oświadczenie najemcy o wskazaniu lokalu zastępczego wraz ze zgodą na jego zamieszkanie, wydaną przez właściciela lokalu.

Dodatkowo właściciel, aby skorzystać z najmu okazjonalnego, musi zgłosić fakt zawarcia umowy w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego. Jeśli natomiast nie dotrzyma tych założeń, umowa zawarta pomiędzy stronami będzie zwykłą umową najmu, którą regulują przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów.

– Najem okazjonalny jest pewnego rodzaju kompromisem dla osób zarabiających na wynajmie. Pamiętajmy, że rygorystyczne wymogi co do zabezpieczenia innego miejsca zamieszkania wykluczają pewną grupę potencjalnych najemców, bowiem nie każdy może liczyć na mieszkanie u rodziny czy znajomych. Wymóg zawarcia umowy na czas oznaczony również jest ograniczeniem dla osób, które nie są w stanie przewidzieć, jak długo będą mogły dany lokal wynajmować – twierdzi Łukasz Dulęba.

Protokół zdawczo-odbiorczy sprzymierzeńcem najemcy

Protokół zdawczo-odbiorczy to niezbędny dokument, stanowiący dowód na ustalone przy najmie decyzje. Należy zatem zadbać o jego precyzyjne sporządzenie na wypadek jakichkolwiek problemów prawnych. Opisuje on stan ogólny mieszkania, znajdujące się w nim wyposażenie oraz wskazuje stan liczników. Jest on podstawą do ewentualnych roszczeń najemcy w przypadku wykrycia w wad, jak i również ochroną przed nieuczciwymi właścicielami, którzy mogliby żądać pokrycia kosztów naprawy usterek, twierdząc, że powstały one w wyniku użytkowania lokalu przez najemcę.

W związku z tym przy sporządzaniu protokołu, warto pamiętać o następujących kwestiach:

  • sporządzenie w dwóch egzemplarzach,
  • zawarciu informacji, kto i w jakim celu przygotowuje dokument,
  • określeniu, jakiego lokalu dotyczy,
  • wskazaniu daty i miejsca sporządzenia protokołu,
  • opisaniu stanu technicznego lokalu: ściany, podłogi, okna, zakończenia instalacji wodnych lub elektrycznych wraz z określeniem stopnia ich zużycia,
  • dodaniu do protokołu fotografii wymienianych w nim sprzętów i elementów wyposażenia, aby udokumentować ich faktyczny stan,
  • wskazaniu liczby przekazywanych kompletów kluczy,
  • zawarciu w dokumencie aktualnego stanu wszystkich liczników(zużycie gazu, energii elektrycznej, wody ciepłej i zimnej).

Dzięki właściwie przygotowanemu protokołowi zdawczo-odbiorczemu zapobiegniemy ewentualnym sporom związanym z wykryciem usterek już po przekazaniu kluczy.

Katarzyna Rostkowska

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 16 qqryk

Rozwiązanie jest tak proste i skuteczne, że nie można go wprowadzić: Znieść ustawę o ochronie lokatorów oraz wprowadzić prawo zobowiązujące sąd do wydania nakazu natychmiastowego wykwaterowanie na bruk po zaleganiu z czynszem przez 3 miesiące — i czynsze spadną o 30% a podaż mieszkań wzrośnie o 20%.

! Odpowiedz
1 2 glos_rozsadku

Jakież to ma przełożenie praktyczne? Wynajmowałem raz pokój w mieszkaniu z wynajmującą. Zalało nam łazienkę - w ciągu kilku dni z powodu wilgoci zepsuł się parkiet w moim pokoju, który był zaraz przy łazience. Wtedy wpadł do mnie konkubent wynajmującej, zaczął wrzeszczeć i mnie wyrzucać, grozić sądami rzucając oszczerstwa, rzucił mi się na szyję, zaczął dusić. Zawołałem policję, przed policją odstawił teatrzyk, że to ja go pobiłem, panowie spisali nas i sobie poszli.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
2 4 fadh2

To obowiązek meldunkowy jeszcze jest? Komedia, myślałem, że usunęli ten archaizm sto lat temu.

! Odpowiedz
2 27 modulometer

Ha ha.... Pani zapomniała o jednym. W razie sytuacji nadzwyczajnej, gdy lokal nie bedzie spełniał warunków lokalu mieszkalnego, na przykład po solidnym zalaniu z góry i zawilgoceniu, uszkodzeniu konstrukcji itp , wynajmujący zobowiązany jest do zapewnienia lokalu zastępczego. Na swój koszt rzecz jasna :-) Zwrot kosztów bedzie mógł sobie potm egzekwować od sprawcy zdarzenia :-)
Czytajcie ustawę o ochronie lokatorów... To bardzo ciekawa lektura

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
Zapisz się na bezpłatny newsletter Bankier.pl