Zapisy, które znajdą się w umowie przedwstępnej kupna nieruchomości, przesądzą o możliwości dochodzenia roszczeń w przypadku, gdy druga strona nie wywiąże się z kontraktu. Dlatego niezwykle istotne jest, by zadbać w niej o prawidłowe sformułowania. Od użycia odpowiednich słów może bowiem zależeć bardzo wiele.
Umowę przedwstępną podpisujemy wtedy, gdy zawarcie transakcji kupna/sprzedaży nie jest możliwe od razu. Zwłoka może wynikać z różnych przyczyn – najczęściej finansowych (konieczność zapewnienia środków), ale także i innych – wynikających np. z oczekiwania na wyprowadzkę najemców, którzy mają jeszcze prawo być w mieszkaniu.
Prawną definicję umowy przedwstępnej znajdziemy w Kodeksie cywilnym, gdzie w art. 389 określa się, że jest to „taka umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (dalej „umowa przyrzeczona”)”. Umowa przedwstępna powinna więc określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli tej ostatecznej.
W przypadku transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości musi precyzować o jaką nieruchomość chodzi oraz ustalić cenę. Zgodnie z Kodeksem cywilnym powinna też określać termin, w którym zostanie zawarta umowa ostateczna (przyrzeczona).
Zaliczka i zadatek
Najczęściej w polskim obrocie nieruchomościami formą zabezpieczenia transakcji dla obu stron jest pobieranie przez sprzedającego niewielkiej kwoty pieniędzy, która zostanie później odliczona od ceny całego mieszkania.
Właściwe uregulowanie statusu tej płatności to jedna z najważniejszych rzeczy, w przypadku, gdyby do umowy przyrzeczonej nie doszło. W takiej sytuacji nabywca nieruchomości, jeśli zadbał o odpowiednie zapisy umowne, będzie mógł domagać się nie tylko zwrotu wpłaconych pieniędzy, ale i rekompensaty.
Najczęściej wpłacaną przy umowie przedwstępnej kwotę określa się jako zaliczkę. Z punktu widzenia nabywcy taki zapis jest jednak dużym błędem. Zaliczka nie stanowi żadnego zabezpieczenia przeprowadzenia transakcji - oznacza po prostu tyle, że jedna ze stron wpłaca drugiej część ceny. Jeśli do umowy właściwej (przyrzeczonej) nie dojdzie, niezależnie z czyjej winy, zaliczka podlega zwrotowi.
Inaczej ma się rzecz z zadatkiem, który zabezpiecza interesy obu stron. Tak więc – jeśli do sprzedaży mieszkania nie dojdzie z winy kupującego (np. nie udało mu się na czas uzyskać kredytu) sprzedający może zachować zadatek. Jeśli jednak mieszkanie nie zostanie zbyte z winy sprzedającego (np. zmieni zdanie i wycofa się z transakcji), w takiej sytuacji musi on nie tylko oddać zadatek, ale również wpłacić drugiej stronie, czyli kupującemu, jego równowartość.
Art. 394 Kc, § 1. „W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.”
Z punktu widzenia nabywcy nieruchomości korzystniejsze jest więc, by w umowie znalazł się zapis o zadatku a nie zaliczce, chyba, że nie jest przekonany, że samemu uda mu się wywiązać z zobowiązania.
W sytuacji, gdy do transakcji nie dojdzie z winy obu stron, albo z przyczyn niezależnych, zadatek wraca do wpłacającego.
Zgodnie z Kodeksem cywilnym zadatek powinien być wręczony kontrahentowi w momencie zawierania umowy, chyba że strony postanowią inaczej i znajdzie się to w umowie. Oczywiście jeśli dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej i transakcja zostanie zrealizowana, wtedy zadatek jest odliczany od całości kwoty, za którą następuje kupno mieszkania.
W praktyce polskiego obrotu nieruchomościami przyjmuje się najczęściej, że wysokość zadatku to około 10 proc. ceny. Warto wiedzieć, że – choć nie jest ona prawnie określona – nie można wpłacić zbyt dużej kwoty. Jeśli np. sięga ona ceny zakupu całej nieruchomości, może być to potraktowane jako próba obejścia prawa, celem zapłaty niższego podatku. Może to też komplikować sytuację w przypadku późniejszych roszczeń. Jeśli np. zadatek jest bardzo wysoki sąd może uznać zatrzymanie go lub żądanie zwrotu w podwójnej wysokości za nadużycie prawa. Co ważne – jeśli w umowie strony nie określą w jakiej formule następuje wpłata części pieniędzy (czy jest to zaliczka czy zadatek), ustawowo kwota ta zostanie uznana za zadatek.
Zwykła umowa czy akt notarialny?
Na koniec warto wspomnieć o jeszcze jednej ważnej sprawie, a mianowicie formie zawarcia umowy przedwstępnej. Standardowo, możemy podpisać zwykłą umowę cywilnoprawną, albo w formie aktu notarialnego. Jakie są różnice i co jest lepszym rozwiązaniem?
Z całą pewnością akt notarialny na większą moc wiążącą. Jeśli sprzedający nie wywiąże się ze zwykłej umowy cywilnoprawnej zakres roszczenia ogranicza się do zwrotu zadatku, powiększonego o jego równowartość. Jeśli natomiast sprzedający nie wywiąże się z umowy notarialnej druga strona może dochodzić swych praw na drodze sądowej i domagać się wypełnienia zapisów umowy – a więc np. dokończenia budowy, przeniesienia prawa własności itp.
Akt notarialny daje też kupującym nieruchomości większą ochronę w przypadku bankructwa dewelopera. Pamiętajmy jednak, że jest to broń obosieczna. Dlatego warto się na nią zdecydować, jeśli jesteśmy pewni kupna nieruchomości i wywiązania się ze swoich zobowiązań w tym zakresie.
Marcin Moneta
