Umowa przedwstępna kupna mieszkania – o czym nie możesz zapomnieć?

Zapisy, które znajdą się w umowie przedwstępnej kupna nieruchomości, przesądzą o możliwości dochodzenia roszczeń w przypadku, gdy druga strona nie wywiąże się z kontraktu. Dlatego niezwykle istotne jest, by zadbać w niej o prawidłowe sformułowania. Od użycia odpowiednich słów może bowiem zależeć bardzo wiele. 

(Materiały dla mediów)

Umowę przedwstępną podpisujemy wtedy, gdy zawarcie transakcji kupna/sprzedaży nie jest możliwe od razu. Zwłoka może wynikać z różnych przyczyn – najczęściej finansowych (konieczność zapewnienia środków), ale także i innych – wynikających np. z oczekiwania na wyprowadzkę najemców, którzy mają jeszcze prawo być w mieszkaniu.

Prawną definicję umowy przedwstępnej znajdziemy w Kodeksie cywilnym, gdzie w art. 389 określa się, że jest to „taka umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (dalej „umowa przyrzeczona”)”. Umowa przedwstępna powinna więc określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli tej ostatecznej.

W przypadku transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości musi precyzować o jaką nieruchomość chodzi oraz ustalić cenę. Zgodnie z Kodeksem cywilnym powinna też określać termin, w którym zostanie zawarta umowa ostateczna (przyrzeczona). 

Zaliczka i zadatek

Najczęściej w polskim obrocie nieruchomościami formą zabezpieczenia transakcji dla obu stron jest pobieranie przez sprzedającego niewielkiej kwoty pieniędzy, która zostanie później odliczona od ceny całego mieszkania.

Właściwe uregulowanie statusu tej płatności to jedna z najważniejszych rzeczy, w przypadku, gdyby do umowy przyrzeczonej nie doszło. W takiej sytuacji nabywca nieruchomości, jeśli zadbał o odpowiednie zapisy umowne, będzie mógł domagać się nie tylko zwrotu wpłaconych pieniędzy, ale i rekompensaty.

Najczęściej wpłacaną przy umowie przedwstępnej kwotę określa się jako zaliczkę. Z punktu widzenia nabywcy taki zapis jest jednak dużym błędem. Zaliczka nie stanowi żadnego zabezpieczenia przeprowadzenia transakcji - oznacza po prostu tyle, że jedna ze stron wpłaca drugiej część ceny. Jeśli do umowy właściwej (przyrzeczonej) nie dojdzie, niezależnie z czyjej winy, zaliczka podlega zwrotowi.

Inaczej ma się rzecz z zadatkiem, który zabezpiecza interesy obu stron. Tak więc – jeśli do sprzedaży mieszkania nie dojdzie z winy kupującego  (np. nie udało mu się na czas uzyskać kredytu) sprzedający może zachować zadatek. Jeśli jednak mieszkanie nie zostanie zbyte z winy sprzedającego (np. zmieni zdanie i wycofa się z transakcji), w takiej sytuacji musi on nie tylko oddać zadatek, ale również wpłacić drugiej stronie, czyli kupującemu, jego równowartość. 

Art. 394 Kc, § 1. „W braku od­mien­nego za­strze­żenia umow­nego albo zwy­czaju za­datek dany przy za­warciu umowy ma to zna­czenie, że w razie nie­wy­ko­nania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wy­zna­czenia ter­minu do­dat­ko­wego od umowy od­stąpić i otrzy­many za­datek za­chować, a je­żeli sama go dała, może żądać sumy dwu­krotnie wyższej.”

Z punktu widzenia nabywcy nieruchomości korzystniejsze jest więc, by w umowie znalazł się zapis o zadatku a nie zaliczce, chyba, że nie jest przekonany, że samemu uda mu się wywiązać z zobowiązania.

W sytuacji, gdy do transakcji nie dojdzie z winy obu stron, albo z przyczyn niezależnych, zadatek wraca do wpłacającego.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym zadatek powinien być wręczony kontrahentowi w momencie zawierania umowy, chyba że strony postanowią inaczej i znajdzie się to w umowie. Oczywiście jeśli dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej i transakcja zostanie zrealizowana, wtedy zadatek jest odliczany od całości kwoty, za którą następuje kupno mieszkania.

W praktyce polskiego obrotu nieruchomościami przyjmuje się najczęściej, że wysokość zadatku to około 10 proc. ceny. Warto wiedzieć, że – choć nie jest ona prawnie określona – nie można wpłacić zbyt dużej kwoty. Jeśli np. sięga ona ceny zakupu całej nieruchomości, może być to potraktowane  jako próba obejścia prawa, celem zapłaty niższego podatku. Może to też komplikować sytuację w przypadku późniejszych roszczeń. Jeśli np.  zadatek jest  bardzo wysoki sąd może uznać zatrzymanie go lub żądanie zwrotu w podwójnej wysokości za nadużycie prawa.  Co ważne – jeśli w umowie strony nie określą w jakiej formule następuje wpłata części pieniędzy (czy jest to zaliczka czy zadatek), ustawowo kwota ta zostanie uznana za zadatek. 

Zwykła umowa czy akt notarialny?

Na koniec warto wspomnieć o jeszcze jednej ważnej sprawie, a mianowicie formie zawarcia umowy przedwstępnej. Standardowo, możemy podpisać zwykłą umowę cywilnoprawną, albo w formie aktu notarialnego. Jakie są różnice i co jest lepszym rozwiązaniem?

Z całą pewnością akt notarialny na większą moc wiążącą. Jeśli sprzedający nie wywiąże się ze zwykłej umowy cywilnoprawnej zakres roszczenia ogranicza się do zwrotu zadatku, powiększonego o jego równowartość. Jeśli natomiast sprzedający nie wywiąże się z umowy notarialnej druga strona może dochodzić swych praw na drodze sądowej i domagać się wypełnienia zapisów umowy – a więc np. dokończenia budowy, przeniesienia prawa własności itp.

Akt notarialny daje też kupującym nieruchomości większą ochronę w przypadku bankructwa dewelopera. Pamiętajmy jednak, że jest to broń obosieczna. Dlatego warto się na nią zdecydować, jeśli jesteśmy pewni kupna nieruchomości i wywiązania się ze swoich zobowiązań w tym zakresie.

Marcin Moneta

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 0 dawidov

Umowa przedwstępna to dobre zabezpieczenie, jeżeli jest prawidłowo sporządzona. Mój kumpel kiedyś podpisał taką umowę, ale nie zawarli w niej daty podpisania umowy właściwej i zrobił się bajzel, bo osoba, która podpisała z nim przedwstępną zapłaciła zadatek, a potem zniknęła na kilka lat, a potem jak gdyby nigdy nic pojawiła się żądając zawarcia umowy.

Ja omówiłem sprawę ze swoją kancelarią i oni przygotowali dla mnie umowę przedwstępną - podrzucam adres ich strony http://dubielsawinda.pl Właściwą umowę też mi przygotowywali i jest już po wszystkim :) Jestem bardzo zadowolony.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 3 tomber

Dobrym instrumentem zabezpieczającym umowę przedwstępną jest również pełnomocnictwo udzielone drugiej stronie umowy. Nie jest to opcja łatwa do wynegocjowania, ale daje gwarancję, że umowa dojdzie do skutku, nawet w przypadku śmierci jednej ze stron. Więcej na ten temat na stronie www.alege.pl
http://www.alege.pl/umowa- przedwstepna-sprzedazy-mieszkania/

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
30 3 ~wika

Stopy procentowe skłaniają nie tylko do zaciągania kredytów mieszkaniowych, ale i lokowania własnych oszczędności w nieruchomość, która zapewni znacznie większą stopę zwrotu. Aparthotel Wola Invest to idealna możliwość zostania udziałowcem w zyskownej inwestycji.

! Odpowiedz
2 11 ~gtr

haha dobre

! Odpowiedz
1 13 ~endi

Ten artykuł jest bardzo ładnie napisany w porównaniu do wcześniejszego dot. umowy przedwstępnej sprzedaży , widać pisał go kompetentny człowiek Dziękuję i Pozdrawiam

! Odpowiedz
0 2 ~michal

sprawdź jak to samo zagadnienie zostało opisane na blogu: http://jakkupicmieszkanie.com/

! Odpowiedz
1 7 ~jozek

Umowa przedwstępna w formie AN ma też jeszcze jedną ważną cechę - można dokonać na jej podstawie wpisu w dziale III KW. A może się to przydać, gdy trafi się na oszusta, który to samo mieszkanie "sprzeda" dwukrotnie np. tego samego dnia i druga osoba szybciej złoży wniosek do Sądu (o zmianę właściciela).

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 3 ~michal

Umowa przedwstępna w formie AN to również przywilej w postaci Sądowego obowiązeku zawarcia umowy przyrzeczonej lub poddania się Zbywcy egzekucji z tytułu Artykuł 777 Kodeksu Postępowania Cywilnego w odniesieniu do kwoty stanowiącej zaliczkę/zadatek. Tak czytałem na blogu: http://jakkupicmieszkanie.com/2016/01/13/umowa- przedwstepna-czesc-2-akt-notarialny/

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
32 19 ~ziutek

w kraju w którym rząd i prezydent nie respektują wyroków sądów zadne przepisy obecnie nie mają znaczenia, bo przecież nie wygrasz sprawy z działaczem pisu

! Odpowiedz
15 25 ~Jerzy

Chyba za czasów PO ,Panie Ziutek,była bezkarność w okradaniu ludzi. Pana tez nie ominęła ta glupawka i ślepota,która jest obecnie wciskana przez KOD. Prawdę mówił Lis: ludzie nie są głupi ,są głupsi,niż sądzimy.

! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne