Wielu właścicieli mieszkań zastanawia się, w jakim zakresie powinni ubezpieczyć lokal oni sami, a jaką ochronę zapewnia wspólnota mieszkaniowa w budynku.
Co ubezpieczają wspólnoty mieszkaniowe?
Bardzo często zarządcy nieruchomości należących do wspólnoty mieszkaniowej wybierają ubezpieczenie budynku w zakresie zdarzeń losowych. Ubezpieczenia tego typu dotyczą jednak jedynie części wspólnych, takich jak ściany, piwnica, dach, klatka schodowa czy wspólnie wykorzystywane przez mieszkańców instalacje. Takie ubezpieczenie przydaje się w razie szkód mieszkaniowych, które mogą powstać z przyczyn umiejscowionych właśnie w części wspólnej nieruchomości. Przykładem może być szkoda zalaniowa w mieszkaniu indywidualnego właściciela, a powstała na skutek nieszczelnego dachu budynku.
Wspólnota mieszkaniowa czy zarządca nieruchomości należącej do wspólnoty mieszkaniowej może również wykupić ubezpieczenie innych wspólnie wykorzystywanych elementów. Przykładem może być ubezpieczenie windy od szkód elektrycznych spowodowanych przez niezachowanie odpowiednich parametrów prądu elektrycznego. Posiadanie ubezpieczenia wykupionego przez wspólnotę nie gwarantuje jednak pełnej ochrony przed szkodami, jakie mogą pojawić się w każdym z mieszkań.
Co ubezpiecza indywidualny właściciel mieszkania przynależnego do wspólnoty?
Umowa ubezpieczenia zawarta przez zarządcę nieruchomości w niczym nie koliduje z umową ubezpieczenia zawartą przez indywidualnego właściciela mieszkania. Obie dotyczą zasadniczo różnych przedmiotów. Nie można więc mówić o dublowaniu ubezpieczeń, gdyż to treść ich warunków będzie decydowała w konkretnej sytuacji o uruchomieniu procesu likwidacji szkody z jednej z tych umów ubezpieczenia.
Tak więc kiedy dojdzie do zniszczenia dachu, który stanowi część wspólną nieruchomości, a następnie w wyniku tego do uszkodzenia czy zniszczenia mieszkania lub jego części, to warunki obu zawartych umów będą rozstrzygały kwestię wypłaty odszkodowania.
O odszkodowaniu decydują ogólne warunki ubezpieczenia
Przy ubezpieczeniach mieszkaniowych ostatecznie o uzyskaniu odszkodowania decyduje treść umów podpisanych zarówno przez zarządcę budynku, jak i indywidualnego ubezpieczyciela. Mogą się zdarzyć takie sytuacje, że OWU szkodę zalaniową uznają za takową tylko wtedy, gdy będzie ona skutkiem powodzi, a nie np. wybicia wód gruntowych na klatkę schodową czy do piwnic, co może skutkować odmową wypłaty odszkodowania za szkodę mieszkaniową powstałą w okolicznościach nie mieszczących się w definicji ogólnych warunków ubezpieczenia.
Należy więc przykładać baczną uwagę do treści ogólnych warunków ubezpieczenia odnoszących się do danego rodzaju zawartej umowy, a w szczególności zwracać uwagę na umieszczone w nich definicje, a także wyłączenia odpowiedzialności ubezpieczyciela.
Szymon Wnętrzak
MEDITOR Biuro Dochodzenia Odszkodowań
Kancelaria Radcy Prawnego Macieja Szymańskeigo
Komentuje Katarzyna Jeznach, ekspert Bankier.pl:Czym jest nieruchomość wspólna?
Osoba kupująca mieszkanie w budynku należącym do wspólnoty mieszkaniowej automatycznie staje się jej członkiem. Wobec tego jest nie tylko właścicielem kupionego lokalu, ale też współwłaścicielem nieruchomości wspólnej.
Nieruchomość wspólna to, zgodnie z ustawą o własności lokali, grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Każdy, kto jest właścicielem mieszkania w budynku, jest jednocześnie współwłaścicielem nieruchomości wspólnej i nie może żądać zniesienia współwłasności. W praktyce oznacza to tyle, że nie można jednocześnie posiadać mieszkania i pozbyć się odpowiedzialności za części wspólne nieruchomości.
Wszyscy właściciele lokali muszą pokrywać koszty remontu i bieżącej konserwacji nieruchomości wspólnej. Dlatego nawet jeżeli mieszkanie jest na parterze pięciopiętrowego budynku, jego właściciel musi pokryć odpowiednią część wydatków na remont dachu.
Ubezpieczenie części wspólnej nieruchomości może uchronić właścicieli poszczególnych lokali od ponoszenia dodatkowych wydatków. Jeśli w budynku wspólnoty mieszkaniowej należy przeprowadzić remont, w związku z wcześniejszymi szkodami, koszty muszą pokryć właściciele mieszkań. Jeżeli wspólnota była ubezpieczona – koszty napraw w zakresie zdefiniowanym w polisie pokrywa ubezpieczyciel.
