Katowice przed Sosnowcem i resztą. Tak zmieniały się ceny mieszkań na Górnym Śląsku i w Zagłębiu Dąbrowskim

Poprzednie miesiące to czas obniżek średnich cen transakcyjnych nowych mieszkań w Katowicach. W perspektywie kilkuletniej mówimy jednak o kilkudziesięcioprocentowych wzrostach – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Na Bankier.pl sprawdzamy, jak stolica województwa wypada na tle innych największych polskich miast i przede wszystkim sąsiadów - zarówno z Górnego Śląska i Zagłębia Dąbrowskiego.

Ponad 2 mln mieszkańców rozsianych po kilkunastu miastach, z których aż dziewięć ma status „stutysięczników”. Konurbacja górnośląska, w skład której, wbrew nazwie, wchodzą też miasta Zagłębia Dąbrowskiego, to jeden z najbardziej specyficznych polskich rynków nieruchomości.

Choć o rejonie w kontekście tego rynku pisze się głównie o „stołecznych” Katowicach, to postanowiliśmy przyjrzeć się także temu, co słychać w sąsiednich miejscowościach.

Ceny transakcyjne w Katowicach

Jak wynika z danych Narodowego Banku Polskiego za II kw. 2023 r., trzy z czterech ostatnich kwartałów to czas obniżek średniej ceny transakcyjnej na rynku pierwotnym w Katowicach. W efekcie tego w II kw. 2023 r. mówiliśmy o obniżce rzędu 2,4 proc. r/r.

Podwyżki notowane w poprzednich latach sprawiły jednak, że w ujęciu dwuletnim mówimy o wzroście średniej kwoty wpisywanej w aktach notarialnych o ponad 17 proc., w relacji trzyletniej o 35 proc., a w porównaniu do czasów przed wybuchem pandemii COVID-19 (w tym przypadku II kw. 2019 r.) o 47 proc.

Katowice w tym względzie nie odbiegały zatem od sytuacji obserwowanej w pozostałych największych polskich miastach. Odmianę przyniosło dopiero ostatnie 12 miesięcy. Katowice były bowiem jedyną stolicą województwa, w której w II kw. 2023 r. zanotowano obniżkę średniej ceny transakcyjnej w ujęciu rocznym.

Inaczej wyglądała natomiast sytuacja na rynku wtórnym, gdzie w relacji rocznej mówiliśmy o 3-procentowym wzroście. To jednak nie najgorsza wiadomość dla szukających własnego „M” z drugiej ręki w Katowicach. Jeszcze w II kw. 2022 r. mówiliśmy bowiem o 15-procentowym wzroście w ujęciu rocznym.

Ceny ofertowe - rynek pierwotny

Wraz ze średnimi kwotami wpisywanymi w aktach notarialnych rosną także przeciętne oczekiwania sprzedających mieszkania – tak w Katowicach, jak i okolicznych miastach województwa śląskiego.

Zgodnie z sierpniowymi danymi Otodom Analytics w przypadku rynku pierwotnego najmocniejsze wzrosty zanotowano w segmencie najmniejszych mieszkań o powierzchni poniżej 40 mkw. Bezsprzecznym liderem wzrostów były Katowice (+81,5 proc. względem sierpnia 2019 r.). W pozostałych dużych miastach regionu: Sosnowcu, Tychach czy Gliwicach wycena nowych kawalerek wzrosła od 50 do nieco ponad 60 proc.

Jeśli jednak spojrzymy na średnie kwoty dyktowane za większe mieszkania (40-59 mkw.), okaże się, że deweloperzy budujący w stolicy woj. śląskiego, choć zdecydowanie wybijają się pod względem nominalnych stawek w cennikach, to mają godnych naśladowców, jeśli chodzi o rosnącą wycenę oferowanych mieszkań.

W Katowicach lokale o tym metrażu podrożały bowiem w cennikach w ciągu ostatnich czterech lat o 73,6 proc. O wzroście powyżej 70, a nawet 80 proc. mówiliśmy jednak także w Zabrzu i Chorzowie. W pozostałych największych miastach regionu średnie ceny ofertowe wzrosły w tym czasie o ponad 50 proc.

Ceny ofertowe - rynek wtórny

Inna sytuacja panowała na rynku wtórnym, gdzie różnice między średnimi cenami ofertowymi notowanymi w Katowicach i sąsiednich miastach były mniejsze. Dodatkowo, zgodnie z danymi Otodom Analytics, katowicki rynek wtórny w ciągu ostatnich czterech lat charakteryzował się na tle sąsiadów relatywną stabilizacją. Niemniej jednak średnia wycena mieszkań z drugiej ręki wzrosła tam w porównaniu z sierpniem 2019 r. o ok. 35-38 proc.

W przypadku kawalerek (0-40 mkw.) w analizowanym okresie najmocniej średnie oczekiwania sprzedających wzrosły w Zabrzu i Bytomiu (o ponad 70 proc.). W tych dwóch miastach najmocniej wzrosła również średnia wycena większych mieszkań (40-59 mkw.) – odpowiednio o 62 i 64 proc. oraz lokali o powierzchni od 60 do 89 mkw. – odpowiednio 65 i 77,4 proc.

Źródło: