Ograniczone prawo rzeczowe, które obciąża nieruchomość, kojarzy się głównie z hipoteką, tymczasem może chodzić również np. o służebność, w tym dożywotnią służebność mieszkania. Eksperci portalu GetHome.pl sprawdzili, czym jest takie prawo, jakie daje możliwości, z jakimi obowiązkami się wiąże i jak je ustanowić.
Zgodnie z Kodeksem cywilnym służebność jest jednym z praw rzeczowych po własności, zastawie i użytkowaniu wieczystym. Stanowi ograniczone prawo rzeczowe, a więc pod pewnymi względami zbliżone do własności, ale nią niebędące. W przypadku mieszkania oznacza możliwość zamieszkiwania całości nieruchomości lub wydzielonej części - w zależności od zakresu służebności określonej w umowie między właścicielem a służebnikiem.
Służebność ustanawia się na rzecz określonej osoby, jest to więc służebność osobista. Służebnika wskazuje się w umowie z imienia i nazwiska. Po jej zawarciu zyskuje on prawo do lokalu mieszkalnego, mimo że nie jest jego właścicielem. Służebność pozornie wydaje się zbliżona do stosunku najmu, jednak uprawnienia z jej tytułu są znacznie większe. Służebnik może przyjąć pod dach małoletnie dzieci i małżonka, a także inne osoby - niespokrewnione - pod warunkiem że będą przez służebnika utrzymywane i że są niezbędne dla prowadzenia gospodarstwa domowego. Określa to artykuł 301 Kodeksu cywilnego.
Zakres służebności określa umowa. Służebnik poza określonymi pomieszczeniami w samym mieszkaniu może oczywiście korzystać z powierzchni wspólnych dla wszystkich mieszkańców budynku, np. suszarni, rowerowni, strychu, a w mieszkaniu ma prawo do korzystania z urządzeń wspólnych dla wszystkich domowników, np. pralki czy kuchenki.
Osoba, na rzecz której ustanowiono służebność, ma też określone obowiązki. Chodzi o podział kosztów i czynności związane z normalnym współżyciem i mirem domowym, a więc m.in. sprzątanie. Kwestie te - jeśli podlegają specyficznym regulacjom, powinny być zawarte w umowie.
Jak ustanowić służebność mieszkania?
Służebność - jeśli nie została ustanowiona na drodze administracyjnej - ustanawia się na mocy oświadczenia woli/umowy, która musi mieć formę aktu notarialnego. To warunek konieczny, by służebność osobista miała moc prawną. Nic nie stoi na przeszkodzie natomiast, by ustanowić ją wraz z inną transakcją, np. sprzedażą nieruchomości. Warto tu zaznaczyć, że samo ustanowienie służebności nie wymaga obecności dwóch stron u notariusza, wystarczy właściciel nieruchomości, który musi jednak dysponować danymi służebnika.
Zawarcie służebności skutkuje odpowiednim wpisem do księgi wieczystej mieszkania. Chodzi o jej III dział. Tym samym ustanowienie służebności będzie jawne np. dla przyszłego właściciela lokalu.
Służebność może mieć charakter odpłatny (służebnik jednorazowo lub okresowo płaci właścicielowi z tytułu przysługującego mu prawa) bądź darmowy. Umowa powinna regulować też kwestię opłat administracyjnych i kosztów mediów.
Służebność - na jak długo?
Ustanowienie służebności może mieć charakter okresowy lub dożywotni, w tym ostatnim przypadku wygasa ona wraz ze śmiercią służebnika. Nie ma on możliwości np. zapisania służebności dzieciom w testamencie czy przeniesienia na osoby trzecie, chyba że w umowie/oświadczeniu woli właściciela jest zastrzeżenie, że po śmierci służebnika prawo przejdzie na kogoś innego. W trakcie trwania służebności jest to prawo niezbywalne. Nie można go wcześniej znieść ani z niego zrezygnować. Takie radykalne przepisy mają chronić służebników np. przed szantażem zmierzającym do wymuszenia rezygnacji ze służebności. Nie można jej też sprzedać, zapisać w spadku, darować, ani przenieść uprawnień do jej wykonywania w trakcie trwania.
Jedyną możliwość zniesienia służebności daje droga sądowa, np. w sytuacji gdy służebnik łamie zasady życia społecznego, niewłaściwie korzysta z nieruchomości itp. Należy jednak zaznaczyć, że ponieważ służebność ma charakter alimentacyjny - całkowita rezygnacja ze świadczenia nie jest możliwa. Można ją jedynie zamienić na rentę, którą właściciel będzie wypłacał byłemu służebnikowi.
Służebność a sprzedaż nieruchomości
Właściciel, który ustanowił służebność swego mieszkania na rzecz określonej osoby, ciągle ma prawo do sprzedaży swojej nieruchomości. Sprzedaż nie znosi jednak służebności, nie wycofuje wpisu w księdze wieczystej, tak więc nowy właściciel kupuje mieszkanie, w którym zamieszkuje już służebnik z rodziną. W praktyce więc obrót nieruchomościami, na których ciąży służebność osobista względem innych osób, jest bardzo utrudniony, zwłaszcza jeśli zawarto służebność dożywotnią.
Przy transakcjach tego typu często stosuje się obniżkę ceny nieruchomości o wartość służebności. Tę da się wycenić - robi to rzeczoznawca majątkowy. Podstawą do wyliczenia może być np. szacowany czynsz najmu mieszkania, na którym ustanowiono służebność. Wysokość czynszu mnoży się przez szacowaną liczbę lat życia służebnika określoną na podstawie danych statystycznych GUS dotyczących długości życia mieszkańców w danym województwie.
Kiedy stosuje się służebność?
Dożywotnia służebność to rozwiązanie wygodne dla seniorów, którzy chcą sprzedać mieszkanie bądź przekazać w formie darowizny. By nie tracić dachu nad głową, mogą równocześnie zawrzeć umowę dożywotniej służebności. Należy w tym miejscu zaznaczyć, że to zasadniczo inne prawo niż tzw. dożywocie. W przypadku służebności właściciel mieszkania ma obowiązek udostępnić je służebnikom. Na tym jego rola się kończy, natomiast poprzez umowę dożywocia właściciel nieruchomości zobowiązuje się sprzedać nieruchomość nabywcy, a ten zobowiązuje się, że w zamian za przeniesienie własności będzie do śmierci nie tylko pozwalał zbywcy mieszkać w jego dotychczasowym mieszkaniu, ale również będzie go utrzymywał.
Marcin Moneta
