Czy sektor deweloperski czeka kryzys, czy się z niego już otrząsnął? Co z cenami mieszkań? O prognozach i wyzwaniach dla rynku nieruchomości w 2012 roku rozmawiają: Jacek Furga, prezes Centrum Amron, Paweł Moszczyński z portalu rynekpierwotny.com i Artur Pietraszewski z Premedium.
Czy sektor deweloperski czeka kryzys, czy jest w trakcie kryzysu, czy się z niego już otrząsnął, jak Panowie to oceniają?
Jacek Furga: Zacznę od podsumowania ogólnego: ten rok nie był zły, patrząc z perspektywy tego, co się dzieje na rynkach światowych. Wokół całej tej dyskusji – zarówno dla sektora bankowego, jak i dla sektora deweloperskiego – rok 2011 był rokiem dobrym. Myślę, że te wyniki w liczbie oddawanych mieszkań potwierdzają, że nie jest źle. Natomiast niepokoi fakt pogarszających się nastrojów właśnie pod koniec roku i wyniki ostatniego kwartału. Czyli to, co w tej chwili jeszcze domykamy. Bo pokazują, że następuje pewne spowolnienie.
Panie Pawle, jak Pan to ocenia?
Paweł Moszczyński: Ja bym przede wszystkim nie używał i nie odmieniał tego słowa „kryzys” przez wszystkie przypadki, tak, jak to ma miejsce w większości mediów. Jeżeli w ciągu ostatniego roku ceny ofertowe na rynku pierwotnym spadły, najwięcej we Wrocławiu, o 4.03%, a od najwyższych historycznych maksimum na poziomie 12%, czyli od roku 2008... to sytuacje, kiedy rzeczywiście te spadki byłyby o 30% - jak wtedy byśmy nazywali? Nie nazywajmy tego kryzysem, tylko pewnego rodzaju stagnacją, spowolnieniem. Z drugiej strony deweloperzy, pomimo tych wszystkich zapowiedzi i czarnych scenariuszy cały czas jednak mają się jeszcze dobrze. Nawet z danych Narodowego Banku Polskiego wynika, że po II kwartale 2011 roku średnio marże deweloperskie na prowadzonych inwestycjach mieszkaniowych były najniższe w Łodzi na poziomie 30%, maksymalne w Warszawie na poziomie 45%. I tu też jest niewiele niżej od historycznych maksimów, które np. w Warszawie były na poziomie 50%. Na nieruchomości cały czas mieliśmy popyt. Oczywiście, podaż znacznie przyrosła przez ostatnich 12 miesięcy i w tym momencie mamy już blisko 60 tys. ofert nowych nieruchomości w sprzedaży. Ale tutaj nie używałbym słowa kryzys.
Panie Arturze, Pan też jest optymistą jeśli chodzi o sytuację na rynku?
Artur Pietraszewski: Myślę, że ten optymizm jest umiarkowany, ale nie ma powodów do paniki. Faktem jest, że deweloperzy mieli trudności sprzedażowe, ale trudności na poziomie operacyjnym. To były trudności z czasem domykania transakcji, z przesunięciem procesu sprzedaży na zakończone inwestycje. Natomiast sprzedaż nie wyhamowała w sposób dramatyczny - wręcz przeciwnie, wskaźniki są rzeczywiście bardzo optymistyczne. Kolejny okres może być rzeczywiście okresem nieco trudniejszym, ale… produkcja budowlana idzie pełną parą. Te wskaźniki są naprawdę bardzo wysokie, wzrost produkcji budowlanej o 13% w listopadzie to jest wskaźnik rzadki w obecnych warunkach. Deweloperzy rozpoczynają kolejne projekty, a prawdopodobnie rozpoczną ich w I kwartale całkiem sporo, ze względu na zmianę w przepisach.
Raport AMRONU pokazuje nam, że wciąż dominującą walutą, w której udzielane są kredyty jest polski złoty - to prawie 80%. Wydaje się, że ta sytuacja nie może się już zmienić, bo widzimy świadome działania banków, które ten proces udzielania kredytów w walutach zamykają. Na ile mogą nastąpić realne zmiany w udzielaniu kredytów i czy akcja kredytowa może wyhamować?
Jacek Furga: Stety albo niestety, kolejne banki przyłączają się do decyzji największych banków w Polsce, że nie oferują w tej chwili, czy zawieszają oferowanie kredytów w euro, bo o franku szwajcarskim w zasadzie nie ma co marzyć. Były w ostatnich miesiącach tylko dwa banki, które oferowały, ale już na takich warunkach, które były zupełnie nieatrakcyjne, bo i poziom marży, ale również stawiane warunki finansowe odnośnie zdolności kredytowej i strony przychodowej potencjalnego kredytobiorcy wyłączały praktycznie ten produkt z użycia. W tej chwili większość banków deklaruje odstąpienie od oferowania kredytów w euro. Także rosnący od kilku kwartałów udział kredytów w euro, z kilku procent do kilkunastu procent w tej chwili, myślę, że się zatrzyma i nastąpi odwrót. Ta złotówka będzie z 80% szła jeszcze wyżej.
Czy to będzie dotkliwe, odczuwalne dla Polaków? Czy w związku z tym, że jest tak dużo kredytów w złotym, to będzie miało ogromne znaczenie dla rynku?
Paweł Moszczyński: Będzie na pewno ograniczało możliwości zaciągania tych kredytów. Bo jednak kredyt w walucie obcej, już nie mówię o franku szwajcarskim, ale również w euro, był atrakcyjniejszy w obsłudze dla osób, które dysponują odpowiednimi dochodami. Ich obsługa była również tańsza niż obsługa kredytu w złotówce, więc tu na pewno będzie pewna eliminacja części potencjalnych kredytobiorców.
Z raportu REAS wynikało, że gotowych mieszkań na rynku deweloperskim jest ponad 50 tys., podobno aktualnie już tych mieszkań jest prawie 60 tys. Na ile to będzie miało wpływ na rynek? Czy mamy zatem szansę na obniżkę cen mieszkań?
Jacek Furga: Myślę, że bezpośredniego przełożenia na obniżkę cen mieszkań mieć to nie będzie. Wzrost podaży na rynku pierwotnym jest spowodowany tym, co właśnie wcześniej Artur powiedział - zmianami w prawie i słynną ustawą deweloperską, która będzie wchodziła w życie w przyszłym roku w kwietniu. W związku z tym deweloperzy w wielu projektach rozpoczęli, tzw. przedsprzedaż. Nawet czasami, nie mając jeszcze wszystkich formalnych dokumentów związanych z rozpoczęciem budowy, rozpoczynali już sprzedaż tych inwestycji, bo zgodnie z zapisami w umowie, jeżeli sprzedaż rozpocznie się przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej, nie będą obowiązywały jeszcze, co do tych sprzedawanych nieruchomości, nowe przepisy.
Z drugiej strony, mamy cały czas jednak stabilny, utrzymujący się popyt na nowe nieruchomości. Według naszych analiz w najbliższych 12 miesiącach ceny będą się utrzymywały na podobnym poziomie, z niewielką tendencją spadkową rzędu 2-3 proc. Tutaj też należy rozdzielić to na dwie grupy. Są propozycje, są oferty, które są dobre i atrakcyjne z punktu widzenia rynkowego, ale też mamy sporo ofert, które zostały wprowadzone na rynek jeszcze w okresie boomu, albo rozpoczęto ich inwestycje i nie do końca są dostosowane do dzisiejszych realiów rynkowych. Obniżki cen na takich nieruchomościach będą znacznie wyższe niż, powiedzmy średnia korekta rynkowa.
Panie Arturze, uważa Pan, że będzie wysyp tych ofert w styczniu, skoro deweloperzy boją się tej ustawy deweloperskiej i będą chcieli przed nią zdążyć?
Artur Pietraszewski: Rzeczywiście wysyp ofert będzie. Będzie on takim sztucznym wysypem o charakterze marketingowym, natomiast ta nadwyżka podaży ma szansę zniknąć z rynku w dosyć krótkim czasie z jeszcze jednego powodu: mamy trend inflacyjny, a nieruchomości są jednak dobrą lokatą, dobrym zabezpieczeniem. Trzeba pamiętać, że część klientów, która odkładała decyzję w czasie, dojdzie do wniosku, że tak dużych korekt cenowych już na rynku nie należy się spodziewać, zwłaszcza jeżeli chodzi o nową ofertę i dojdzie do wniosku, że warto uciekać przed inflacją właśnie w nieruchomości.
Jacek Furga: Rzeczywiście we wszystkich czasach kryzysu nieruchomość to jest ta bezpieczna, być może ona nie dająca szybkiego zwrotu, ale jednak bezpieczna lokata kapitału. Tutaj nieruchomości nam nikt nie zabierze, czy jest to grunt, czy jest to budynek, czy jest to mieszkanie jest to najbezpieczniejsza forma lokaty kapitału i ucieczka przed inflacją. I nawiązując do dyskusji o cenach... Myślę, że powinniśmy się odnieść do, moim zdaniem, dosyć nieodpowiedzialnego raportu, który jeden z największych banków opublikował w ostatnim czasie. Strasząc, czy próbując wywołać jakąś dziwną reakcję u klientów, że oczekują spadku cen w przyszłym roku nawet o 30% - i to ludzie czytają, natomiast nie czytają drugiego zdania, w którym było powiedziane, że prawdopodobieństwo takiego zdarzenia to jest tylko 25%. Po co tego typu informacje w ogóle prezentować przez tak solidną firmę jak jeden z największych banków?
Niestety w takim momencie, w jakim jesteśmy dzisiaj, raport może stać się samospełniającą się prognozą. Ale tak jak koledzy mówią: nie ma ku temu na dzisiaj przesłanek, i również nasze analizy Centrum Amron pokazują, że jest rzeczywiście tendencja spadkowa cen mieszkań, ale to jest w skali miesiąca 0.5%, także to się rocznie przełoży może znowu na jakieś 4, może trochę mniej procent w skali roku. Ale nie mówmy o nagłym spadku mieszkań, jak się słyszy na rynku, że po Nowym Roku to już tak wszystko spadnie, że już nie będzie, w co inwestować. Lub raczej będzie w co, bo wtedy, jeżeli by spadły ceny, to proszę bardzo: wszyscy zapraszamy do zakupów i to jest najlepsza okazja! [...]
Przeczytaj całość! Pobierz Przegląd Finansowy.
Rozmawiała Anna Drozd,
Bankier.pl
