Wciąż zdarzają się problemy z nieterminowym wydawaniem pozwoleń na budowę. Warto wyjaśnić, jakie konsekwencje w takiej sytuacji grożą urzędowi.


W 2022 r. prawdopodobnie nie będziemy obserwowali rekordów dotyczących liczby nowych pozwoleń na budowę. Dane Głównego Urzędu Statystycznego sugerują, że już IV kw. 2021 r. przyniósł spadek liczby inwestorów wnioskujących o zgodę na budowę domu, natomiast deweloperzy nie spuszczali jeszcze z tonu. Tacy komercyjni inwestorzy skarżą się, że urzędy dość często przekraczają dopuszczalny termin na wydanie pozwolenia budowlanego. Można przypuszczać, że podobny problem dotyka też osoby zamierzające wybudować nowy dom. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili zatem wyjaśnić, jakie konsekwencje może mieć spóźnienie urzędu.
Ustawowy termin dotyczy poprawnie złożonych wniosków
Inwestorzy krytykujący opieszałość urzędu często zwracają uwagę na termin, który przewiduje ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Wspomniany akt prawny mówi, że organ administracji architektoniczno-budowlanej powinien wydać decyzję o pozwoleniu na budowę w terminie 65 dni od złożenia wniosku. Chodzi oczywiście o wniosek, który jest kompletny oraz poprawnie wypełniony. Jeżeli wniosek posiada wady, to 65 dni należy naliczać od daty usunięcia braków formalnych (zobacz: Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 stycznia 2018 r. - sygn. akt II OSK 1577/17). Co ważne, podany termin (65 dni) nie dotyczy inwestycji podlegającej ocenie oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo ocenie oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000.
Wprowadzenie do prawa budowlanego terminu wynoszącego 65 dni nie oznacza jednak, że starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu jako organ administracji architektoniczno-budowlanej może nadmiernie przeciągać postępowanie. Jeżeli sprawę można załatwić na przykład w ciągu 30 dni, to niedopuszczalne wydaje się zmuszanie wnioskodawcy do dłuższego oczekiwania. Urzędy powinny bowiem kierować się zasadą szybkości i prostoty postępowania wyrażoną przez artykuł 12 kodeksu postępowania administracyjnego.
Kara dla opieszałego urzędu
Termin wynoszący 65 dni jest ważny z punktu widzenia urzędników, ponieważ jego przekroczenie zgodnie z prawem budowlanym skutkuje wymierzeniem sporej kary przez organ wyższego stopnia (zwykle wojewodę). Wspomniana kara wynosząca 500 zł za każdy dzień zwłoki zawsze stanowi dochód budżetu państwa. Nie można zatem mówić o możliwości skompensowania strat, które poniósł inwestor w związku z długim oczekiwaniem na pozwolenie budowlane. Inwestorom pozostaje wniesienie ponaglenia oraz ewentualnej skargi na bezczynność organu, a także samodzielne dochodzenie na drodze sądowej odszkodowań za ewentualne straty.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają również uwagę, że kara wymierzana przez organ wyższego stopnia nie dotyczy nieterminowej decyzji w sprawach o pozwolenie na rozbiórkę (patrz: Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 lipca 2018 r. - sygn. akt VII SA/Wa 2553/17). Kara dla opieszałego urzędu będzie natomiast miała zastosowanie do decyzji dotyczącej odbudowy, rozbudowy i nadbudowy obiektu budowlanego, wspomniane rodzaje inwestycji mieszczą się bowiem w definicji budowy podawanej przez prawo budowlane.
W przypadku zgłoszenia nie ma problemów z opóźnieniami?
Kwestia opieszałości urzędu nie będzie tak ważna w razie dokonania poprawnego zgłoszenia budowy. Warto bowiem pamiętać, że przepisy przyznają urzędnikom możliwość sprzeciwu w ciągu kolejnych 21 dni. Upływ trzytygodniowego terminu uprawnia do rozpoczęcia prac budowlanych na podstawie milczącej zgody urzędu. Trzeba mieć jednak świadomość, że budowa domów jednorodzinnych na podstawie zgłoszenia wciąż jest mało popularna. Dane GUNB wskazują, że przez ostatnie lata liczba zgłoszeń dotyczących budowy domów jednorodzinnych oraz pozwoleń na budowę takich domów była następująca:
- 2016 r. - 5302 zgłoszenia oraz 82 852 pozwolenia;
- 2017 r. - 3303 zgłoszenia oraz 90 968 pozwoleń;
- 2018 r. - 2253 zgłoszenia oraz 93 714 pozwoleń;
- 2019 r. - 1952 zgłoszenia oraz 99 833 pozwolenia;
- 2020 r. - 1877 zgłoszeń oraz 106 470 pozwoleń;
- I połowa 2021 r. - 1450 zgłoszeń oraz 61 770 pozwoleń.
Już niedługo przekonamy się, jak na wyniki raportowane przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego wpłynie możliwość budowy małych domów na podstawie zgłoszenia. Wzrost liczby domów „na zgłoszenie” może być jednak mniejszy od oczekiwanego.
Andrzej Prajsnar