Wynajmując mieszkanie i osiągając z tego tytułu dochody, należy liczyć się z koniecznością opłacania co miesiąc podatku. Właściciele mieszkań maja w tym przypadku dwa wyjścia – wynajem mieszkania mogą opodatkować podatkiem ryczałtowym lub skorzystać ze skali podatkowej. W zależności od sytuacji, dobry wybór formy opodatkowania może przynieść wynajmującemu mniejsze koszty podatkowe.
Prywatni właściciele mieszkań mogą poza ich sprzedażą zdecydować się na wynajem. Jeśli podpiszą umowę najmu z lokatorami i nie prowadzą jednocześnie działalności gospodarczej polegającej na odstępowaniu lokali za wynagrodzeniem, sprawa opodatkowania takiej umowy jest bardzo prosta. Właściciel wynajmowanego mieszkania musi jedynie zdecydować jakim podatkiem chce objąć przychody z najmu i co miesiąc odprowadzać składki lub zaliczki na podatek dochodowy.
Przychody z tytułu wynajmu mieszkania można opodatkować:
- podatkiem ryczałtowym od najmu – 8,5 proc.
- podatkiem na zasadach ogólnych – skalą podatkową – w zależności od osiąganych przychodów 18 proc. lub 32 proc.
Zobacz także
Podatek ryczałtowy od wynajmu
Począwszy od 1 stycznia 2019 r. właściciel mieszkania, który chce rozliczać się za wynajem mieszkania według stawki podatku ryczałtowego (8,5 proc.) nie musi zgłaszać tego faktu do urzędu skarbowego. W przypadku wyboru opodatkowania ryczałtem za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania ryczałtem na dany rok podatkowy, uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnie w grudniu roku podatkowego - złożenie zeznania PIT-28.
Podstawa prawna: - art. 9 ust. 4 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2019 r., poz. 43).
Przy podatku ryczałtowym trzeba pamiętać o samodzielnym obliczaniu i odprowadzaniu składek co miesiąc. Wpłatę na konto właściwego urzędu skarbowego należy uiścić 20. dnia każdego miesiąca następującego po wpływie z tytułu wynajmu. Termin ten jest nieco dłuższy w przypadku rozliczenia podatku za grudzień – wynajmujący ma wtedy czas do rozliczenia deklaracji PIT-28 (odpowiadającej rozliczeniu przychodów opodatkowanych ryczałtowo). Deklaracje PIT-28 za 2020 r. należy złożyć do 1 marca 2021 r.
|
Jak obliczyć podatek ryczałtowy od najmu? |
|---|
|
Podatek ryczałtowy od najmu należy wpłacić na konto urzędu skarbowego za każdy miesiąc wynajmowania mieszkania. Stawka, jaką wynajmujący musi opłacić, to iloczyn przychodu (miesięczny) z tytułu wynajmu i stawki podatku ryczałtowego. Przykład dla przychodu z tytułu wynajmu wynoszącego 1500 zł: 1500 zł x 8,5% = 127,50 zł/m-c |
Opodatkowanie wynajmu na zasadach ogólnych (skala podatkowa)
Samodzielne odprowadzanie wpłat z tytułu podatku czeka także właścicieli decydujących się na opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej. W zależności od tego, w którym progu podatkowym znajdzie się wynajmujący, stawka podatku wyniesie 18 lub 32 proc.
W tym przypadku konieczne jest comiesięczne rozliczenie się z urzędem skarbowym w zakresie zaliczek na poczet podatku dochodowego. Należy je wpłacać na konto właściwego US do 20. dnia miesiąca następującego po wpływie z tytułu wynajmu – w grudniu należy rozliczyć się szybciej, bo do 20. dnia tego samego miesiąca.
W celu rozliczenia wpłaconych zaliczek na poczet podatku należy do 2 maja 2017 r. wypełnić deklarację PIT-36 (pobierz darmowy program do rozliczenia PIT-u). Jest ona zasadna w przypadku rozliczania dochodów opodatkowanych na zasadach skali podatkowej bez pośrednika płatnika, czyli wtedy, gdy zaliczki są rozliczane samodzielnie przez podatnika w trakcie roku lub na jego zakończenie.
Jeśli ten rodzaj opodatkowania został nałożony na wynajmującego w wyniku niedotrzymania terminu złożenia oświadczenia o wyborze podatku ryczałtowego, zmiany będzie można dokonać dopiero od następującego po podpisaniu umowy najmu roku kalendarzowego.
Jak płacić podatek od wynajmu – ryczałt czy na zasadach ogólnych?
Opłacalność opodatkowania umowy najmu podatkiem ryczałtowym lub skalą podatkową zależy od indywidualnej sytuacji właściciela mieszkania. Jeśli nie ponosi z tytułu utrzymania nieruchomości żadnych dodatkowych kosztów – korzystniejsze będzie zastosowanie podatku ryczałtowego.
Opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych będzie jednak bardziej zasadne ekonomicznie, jeśli właściciel lokalu musi jeszcze spłacać kredyt hipoteczny, samodzielnie opłaca rachunki za media lub planuje remont mieszkania.
|
Jak opodatkować najem mieszkania – ryczałt czy skala podatkowa? |
|---|
|
Podatnik wynajmuje mieszkanie – wysokość odstępnego wynosi w umowie najmu 1500 zł/m-c. Sam musi jeszcze spłacać kredyt hipoteczny – miesięczne odsetki wynoszą 300 zł/m-c i planuje gruntowny remont mieszkania, którego koszt wyniesie 2000 zł. Samodzielnie również reguluje rachunki za media i czynsz (łącznie ok. 250 zł/m-c) Przykład 1. – podatek ryczałtowy 1500 zł x 8,5% x 12 miesięcy = 1530 zł/rok Przykład 2. – skala podatkowa roczny przychód z tytułu wynajmu = 18 000 zł suma odsetek kredytu hipotecznego (za rok) = 3600 zł koszt remontu mieszkania = 2000 zł rachunki i czynsz (za rok) = 3000 zł amortyzacja = 1,50 proc. x 200 000 zł (wartość mieszkania) = 3000 zł dochód do opodatkowania = 18 000 zł – (3600 zł + 2000 zł + 3000 zł + 3000 zł) = 6400 zł zaliczka na podatek dochodowy = 6400 x 18 proc. = 1152 zł/rok |
Zgodnie z konstrukcją obu podatków, ryczałt płaci się od przychodów – nieistotne są koszty jego uzyskania. Jeśli właściciel mieszkania może jednak udokumentować takie koszty, np. wykonał remont mieszkania, spłaca raty kredytu hipotecznego lub samodzielnie opłaca rachunki, tańszy może się okazać podatek na zasadach ogólnych.
Jeśli wszystkie koszty zostały przeniesione na najemców, zobowiązanie podatkowe według skali dochodowej będzie najpewniej znacznie wyższe. Same koszty związane z amortyzacją środka trwałego nie wystarczą na pokrycie różnicy w wysokości stawki podatkowej. Szczególnie, jeśli podatnik osiąga dochody powyżej 85 528 zł rocznie i kwalifikuje się pod drugi próg podatkowy ze stawką 32 proc.
Mateusz Gawin
