Podatek od wynajmu mieszkania

Wynajmując mieszkanie i osiągając z tego tytułu dochody, należy liczyć się z koniecznością opłacania co miesiąc podatku. Właściciele mieszkań maja w tym przypadku dwa wyjścia – wynajem mieszkania mogą opodatkować podatkiem ryczałtowym lub skorzystać ze skali podatkowej. W zależności od sytuacji, dobry wybór formy opodatkowania może przynieść wynajmującemu mniejsze koszty podatkowe.

Prywatni właściciele mieszkań mogą poza ich sprzedażą zdecydować się na wynajem. Jeśli podpiszą umowę najmu z lokatorami i nie prowadzą jednocześnie działalności gospodarczej polegającej na odstępowaniu lokali za wynagrodzeniem, sprawa opodatkowania takiej umowy jest bardzo prosta. Właściciel wynajmowanego mieszkania musi jedynie zdecydować jakim podatkiem chce objąć przychody z najmu i co miesiąc odprowadzać składki lub zaliczki na podatek dochodowy.

Podatek od wynajmu mieszkania
Podatek od wynajmu mieszkania (YAY Foto)

Przychody z tytułu wynajmu mieszkania można opodatkować:

  • podatkiem ryczałtowym od najmu – 8,5 proc.
  • podatkiem na zasadach ogólnych – skalą podatkową – w zależności od osiąganych przychodów 18 proc. lub 32 proc.

Podatek ryczałtowy od wynajmu

Właściciel mieszkania, który chce rozliczać się z fiskusem za wynajem mieszkania według stawki podatku ryczałtowego (8,5 proc.) musi to zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla swojego miejsca zamieszkania. Podatkiem ryczałtowym może zostać objęta każda umowa najmu – również najmu okazjonalnego. Taką dyspozycję należy złożyć raz i będzie ona obowiązywała przez kolejne lata – warunkiem jest jednak złożenie decyzji o wyborze podatku ryczałtowego w odpowiednim terminie.

Oświadczenie o wyborze podatku ryczałtowego od wynajmu należy złożyć maksymalnie do 20. dnia miesiąca następującego po podpisaniu umowy z najemcami. Jeśli wypada on w dzień wolny od pracy, decyzję składa się w najbliższy dzień roboczy. Przy podatku ryczałtowym trzeba pamiętać o samodzielnym obliczaniu i odprowadzaniu składek co miesiąc. Wpłatę na konto właściwego urzędu skarbowego należy uiścić 20. dnia każdego miesiąca następującego po wpływie z tytułu wynajmu. Termin ten jest nieco dłuższy w przypadku rozliczenia podatku za grudzień – wynajmujący ma wtedy czas do rozliczenia deklaracji PIT-28 (odpowiadającej rozliczeniu przychodów opodatkowanych ryczałtowo), czyli do 31 stycznia kolejnego roku.

Jak obliczyć podatek ryczałtowy od najmu?

Podatek ryczałtowy od najmu należy wpłacić na konto urzędu skarbowego za każdy miesiąc wynajmowania mieszkania. Stawka, jaką wynajmujący musi opłacić, to iloczyn przychodu (miesięczny) z tytułu wynajmu i stawki podatku ryczałtowego.

Przykład dla przychodu z tytułu wynajmu wynoszącego 1500 zł:

1500 zł x 8,5% = 127,50 zł/m-c

Należy zwracać szczególną uwagę na termin zgłaszania oświadczeń o wyborze podatku ryczałtowego do rozliczania z urzędem skarbowym przychodów z tytułu wynajmu. Jeśli wynajmujący nie zrobi tego w wyznaczonym terminie, US sam zdecyduje o formie opodatkowania i zawsze wybierze skalę podatkową.

Opodatkowanie wynajmu na zasadach ogólnych (skala podatkowa)

Samodzielne odprowadzanie wpłat z tytułu podatku czeka także właścicieli decydujących się na opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej. W zależności od tego, w którym progu podatkowym znajdzie się wynajmujący, stawka podatku wyniesie 18 lub 32 proc.

W tym przypadku konieczne jest comiesięczne rozliczenie się z urzędem skarbowym w zakresie zaliczek na poczet podatku dochodowego. Należy je wpłacać na konto właściwego US do 20. dnia miesiąca następującego po wpływie z tytułu wynajmu – w grudniu należy rozliczyć się szybciej, bo do 20. dnia tego samego miesiąca.

W celu rozliczenia wpłaconych zaliczek na poczet podatku należy do 2 maja 2017 r. wypełnić deklarację PIT-36 (pobierz darmowy program do rozliczenia PIT-u). Jest ona zasadna w przypadku rozliczania dochodów opodatkowanych na zasadach skali podatkowej bez pośrednika płatnika, czyli wtedy, gdy zaliczki są rozliczane samodzielnie przez podatnika w trakcie roku lub na jego zakończenie.

Jeśli ten rodzaj opodatkowania został nałożony na wynajmującego w wyniku niedotrzymania terminu złożenia oświadczenia o wyborze podatku ryczałtowego, zmiany będzie można dokonać dopiero od następującego po podpisaniu umowy najmu roku kalendarzowego.

Jak płacić podatek od wynajmu – ryczałt czy na zasadach ogólnych?

Opłacalność opodatkowania umowy najmu podatkiem ryczałtowym lub skalą podatkową zależy od indywidualnej sytuacji właściciela mieszkania. Jeśli nie ponosi z tytułu utrzymania nieruchomości żadnych dodatkowych kosztów – korzystniejsze będzie zastosowanie podatku ryczałtowego.

Opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych będzie jednak bardziej zasadne ekonomicznie, jeśli właściciel lokalu musi jeszcze spłacać kredyt hipoteczny, samodzielnie opłaca rachunki za media lub planuje remont mieszkania.

Jak opodatkować najem mieszkania – ryczałt czy skala podatkowa?

Podatnik wynajmuje mieszkanie – wysokość odstępnego wynosi w umowie najmu 1500 zł/m-c. Sam musi jeszcze spłacać kredyt hipoteczny – miesięczne odsetki wynoszą 300 zł/m-c i planuje gruntowny remont mieszkania, którego koszt wyniesie 2000 zł. Samodzielnie również reguluje rachunki za media i czynsz (łącznie ok. 250 zł/m-c)

Przykład 1. – podatek ryczałtowy

1500 zł x 8,5% x 12 miesięcy = 1530 zł/rok

Przykład  2. – skala podatkowa

roczny przychód z tytułu wynajmu = 18 000 zł

suma odsetek kredytu hipotecznego (za rok) = 3600 zł

koszt remontu mieszkania = 2000 zł

rachunki i czynsz (za rok) = 3000 zł

amortyzacja = 1,50 proc. x 200 000 zł (wartość mieszkania) = 3000 zł

dochód do opodatkowania = 18 000 zł – (3600 zł + 2000 zł + 3000 zł + 3000 zł) = 6400 zł

zaliczka na podatek dochodowy = 6400 x 18 proc. = 1152 zł/rok

Zgodnie z konstrukcją obu podatków, ryczałt płaci się od przychodów – nieistotne są koszty jego uzyskania. Jeśli właściciel mieszkania może jednak udokumentować takie koszty, np. wykonał remont mieszkania, spłaca raty kredytu hipotecznego lub samodzielnie opłaca rachunki, tańszy może się okazać podatek na zasadach ogólnych.

Jeśli wszystkie koszty zostały przeniesione na najemców, zobowiązanie podatkowe według skali dochodowej będzie najpewniej znacznie wyższe. Same koszty związane z amortyzacją środka trwałego nie wystarczą na pokrycie różnicy w wysokości stawki podatkowej. Szczególnie, jeśli podatnik osiąga dochody powyżej 85 528 zł rocznie i kwalifikuje się pod drugi próg podatkowy ze stawką 32 proc.

Mateusz Gawin

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
1 2 ~Rooo

Co za głupek pisał te wypociny....
Umowa najmu przenosi obowiązki zapłaty za media, wywóz nieczystości na wynajmującego.
Wiec rachunki eksploatacyjne odpadają od wyliczanki kosztów.
Czynsz to eksploatacja - w nim jest sprzątanie klatki schodowej itp - do właściciela należy pokrywanie funduszu remontowego i kosztów zarządu.

! Odpowiedz
0 10 ~Adf

To raczej pokazuje, że nawet w tak prostej sprawie jak wynajem mieszkania, przepisy podatkowe mamy skomplikowane.

! Odpowiedz
0 1 ~Adf

Ryczałt to tylko jak masz wynajem długoterminowy, jeżeli wynajmujesz na dni to skarbówka potraktuje to jako działalność gospodarczą i zapomnij o ryczałcie.

! Odpowiedz
3 0 ~LeonZ

Szkoda, że w ogóle nie poruszono kwestii kasy fiskalnej. Przy przekroczeniu pewnego pułapu dochodu należy ją posiadać.

! Odpowiedz
6 27 ~silvio_gesell

Podatek od wynajmu mieszkania jest szkodliwy, bo:
- zniechęca do wynajmowania
- zachęca do wynajmowania bez umowy aby uniknąć podatku
- zmniejsza zdolność właściciela do utrzymania nieruchomości w dobrym stanie

Tylko opodatkowanie gruntu rozwiązuje trzy powyższe problemy, bo:
- zachęca do wynajmowania, gdyż pustostan musi na siebie zarabiać
- zniechęca do wynajmowania bez umowy, bo nie da się uniknąć podatku
- opłaca się mieć najbardziej wypasioną chawirę na wynajem w okolicy i wartość budynku nie podnosi podatku jak kataster

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
6 1 ~Eskimos

Jasne ,najlepiej żeby proponowany przez Ciebie podatek był w wysokości najmu.wtedy będzie 100% podatku.ode mnie minus za te banialuki.

! Odpowiedz
0 3 ~silvio_gesell odpowiada ~Eskimos

Nie, podatek od 100% wzrostu wartości samego gruntu zawsze będzie niższy niż 100% opodatkowanie czynszu - bo czynsz wynika z wartości całej nieruchomości, czyli ziemi i budynku. A wartość budynku stanowi większość wartości nieruchomości, ziemia to tylko ułamek.

Opodatkowanie wartości gruntu nie zaburza rynku, bo ziemia nie "znika" gdy się ja opodatkuje - jej podaż jest idealnie sztywna. Tymczasem opodatkowanie czynszu zmniejsza ilość mieszkań na wynajem, zmniejsza ilość środków na remonty.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~Michał_

To wychodzi rocznie 1220zl i nie mamy roboty

! Odpowiedz
0 5 ~Michał_

Źle to jest pokazane ryczałt płacimy od kwoty pomniejszonej o czynsz adm jesli dostajemy 1500 to wszyscy mądrzy rozbijają to i płacą podatek od kwoty 1200 zł plus 300 zl klient płaci czynsz do administracja a wystarczy zapis ze wynajmujący na prośbę najemcy płaci czynsz w jego imieniu. Podatek jest w tedy 1200 × 8,5%

! Odpowiedz
3 1 ~LeonZ

Nie masz racji. Czynsz nie stanowi podstawy do obniżenia podatku.

! Odpowiedz
Zapisz się na bezpłatny newsletter Bankier.pl