Odbiór mieszkania jest jedną z najważniejszych czynności w procesie kupna nieruchomości z rynku pierwotnego. Kupujący powinien zadbać nie tylko o dokładne sprawdzenie wszystkich kwestii technicznych związanych z nieruchomością. Powinien znać też swoje prawa i obowiązki, tak by skutecznie domagać się naprawy usterek lub dochodzić swoich praw, jeśli te nie zostaną naprawione.
Jak przypominają eksperci portalu GetHome.pl, procedura odbioru mieszkania jest precyzyjne uregulowana w przepisach tzw. ustawy deweloperskiej. Odbiór mieszkania to, ogólnie rzecz ujmując, sprawdzenie jego stanu technicznego i zgodności parametrów określonych w umowie deweloperskiej i w załączonym do niej prospekcie informacyjnym. Odbiór mieszkania nie jest jeszcze przekazaniem nieruchomości nabywcy, nie jest też przeniesieniem prawa własności. Odbywa się przed podpisaniem aktu notarialnego.
Podstawowym warunkiem do tego, by odbiór mógł mieć miejsce, jest formalne zakończenie umowy przez dewelopera. Zgodnie z ustawą deweloperską, art. 27 pkt 1. „Przeniesienie na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1, poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie”.
Procedurę odbioru przepisy regulują od samego początku, a więc od ustalenia terminu. Artykuł 22 pkt. 16 ustawy deweloperskiej mówi, że umowa deweloperska powinna zawierać “termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego”.
Dwa terminy do odbioru mieszkania od dewelopera
Określenie terminu odbioru nieruchomości to niezwykle ważna sprawa, dlatego że to na nabywcy ciąży obowiązek dostosowania się do terminarzu firmy deweloperskiej, a nie odwrotnie. Jeśli data wskazana w umowie nie zostanie dotrzymana przez kupującego, ma on jeszcze tylko jedno podejście do odbioru.
Deweloper wyznaczy mu kolejny termin – przyjemniej 60 dni później od pierwszego. Jeśli i tym razem nabywca mieszkania również się nie pojawi i nie weźmie udziału w procedurze, sprzedający może nawet odstąpić od umowy. Określa to artykuł 29 ustawy deweloperskiej w punkcie 5.
Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.
Sporządzenie protokołu odbioru
Odbiór techniczny musi zakończyć się sporządzeniem protokołu, pod którym musi podpisać się nabywca (lub jego pełnomocnik) oraz przedstawiciel firmy deweloperskiej. Co bardzo istotne – w procedurze odbioru może brać również udział gość zaproszony przez kupującego, np. rzeczoznawca, budowlaniec itp.
Oczywiście skutkiem wykrycia usterek lub niezgodności parametrów technicznych nieruchomości będzie wpisanie uwag na ten temat w protokole.
Od podpisania dokumentu rozpocznie się odliczanie 14 ustawowo przewidzianych dni na decyzję dewelopera o tym, czy przyznaje rację klientowi, czy nie. Ustawa w art. 27 w punkcie 4 mówi, że: "Deweloper jest zobowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach".
W przypadku, gdy deweloper przyzna się do błędów wykonawczych lub niezgodności z umową, będzie miał 30 dni na naprawę usterek – liczonych od momentu podpisania protokołu. Jeśli tego nie zrobi, kupujący może mu wyznaczyć kolejny termin na wywiązanie się z zadania.
Prawo rękojmi
Gdy deweloper w ogóle nie wywiąże się z obowiązku naprawy usterek, kupujący może skorzystać z rękojmi. Należy tu podkreślić, że będzie miała ona zastosowanie niezależnie od tego, czy nabywca protokół podpisał, czy nie. Jeśli podpisał, a wady wyjdą na jaw w późniejszym okresie, także na tej samej podstawie może dochodzić swoich praw.
Chodzi zarówno o wady fizyczne przedmiotu nabycia, jak i wady prawne. Zgodnie z przepisami czas obwiązywania rękojmi dla rzeczy nieruchomych wynosi 5 lat (w przypadku rzeczy ruchomych 2 lata).
Definicję wad fizycznych określa art. 556 Kodeksu cywilnego. Wada fizyczna to ogólnie niezgodność przedmiotu zakupu z umową lub przeznaczeniem. Występuje ona w przypadku, gdy:
- rzecz nie ma właściwości, które powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
- nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego;
- nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
- została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.
5-letni okres ważności rękojmi liczy się od dnia wydania rzeczy, a więc przekazania kluczy do mieszkania nabywcy. W tym czasie, jeśli nabywca wykryje usterki, o których nie wiedział w momencie odbioru, może skorzystać z kilku wariantów dochodzenia swoich roszczeń. Może żądać wymiany rzeczy na nową, domagać się usunięcia wady, obniżenia ceny lub też złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy.
Wybór trybu postępowania jest istotny, gdyż jeśli wybierzemy nieadekwatnie, może on zostać zakwestionowany przez dewelopera. Obniżenie ceny czy odstąpienie od umowy to ostateczność, dodatkowo odstąpienie od umowy będzie możliwe tylko w przypadku, jeśli wada jest istotna, tzn. taka, która uniemożliwia normalne korzystanie z rzeczy, sprawia, że jest ona bezużyteczna.
Tak więc z powodu błahej usterki nie można odstąpić od umowy. Niezależnie od istotności wady firma deweloperska powinna najpierw dostać szansę jej usunięcia lub wymiany rzeczy, w tym przypadku mieszkania, na nową. W praktyce w przypadku mieszkań nie stosuje się wymiany. Wynika to z orzecznictwa sądowego. Deweloper nie ma bowiem realnej szansy dostarczyć drugiego takiego samego lokalu. Tak więc realnie możemy domagać się jedynie naprawy usterki. Jeśli tak się nie stanie, w grę wchodzi obniżenie ceny.
Marcin Moneta
