Kilka słów o ustawie
W dniu 10 maja 2007 r. Sejm uchwalił ustawę o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Prezydent Rzeczpospolitej Polskiej podpisał tę ustawę i zgodnie rozwiązaniami przyjętymi w art. 12 wchodzi ona w życie z dniem 31 lipca 2007 roku. Ustawę tę opublikowano w Dzienniku Ustaw nr 125 z 13 lipca 2007 roku poz. 873).Regulacja przyjęta przez Sejm nowelizuje trzy ustawy:
- ustawę z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych,
- ustawę z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze;
- ustawę z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
- uchylenia przepisów dotyczących ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i do miejsca postojowego w garażu oraz wprowadzenia zakazu ustanawiania tego ograniczonego prawa rzeczowego po wejściu w życie ustawy, czyli od 31 lipca 2007 roku;
- określenia nowych zasad przekształcania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności lokalu.
Czy wiesz, że...? |
Celem nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest dostosowanie przepisów ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych do stanu prawnego powstałego w wyniku ogłoszenia wyroków Trybunału Konstytucyjnego: z dnia 20 kwietnia 2005 r. (sygn. K 42/02), z dnia 21 grudnia 2005 r. (sygn. SK/10/05) oraz z dnia 5 września 2006 r. (sygn. K 51/05). |
Kłopotliwe obowiązki spółdzielni
Dla spółdzielni mieszkaniowych nowa ustawa nie oznacza nic innego jak tylko kłopoty. Zmiany, które wprowadza mają zasadnicze znaczenie dla funkcjonowania spółdzielczości mieszkaniowej w Polsce. Problematyka tych zmian narzuca spółdzielniom mieszkaniowym szybkie wdrażanie nowych rozwiązań i nie pozostawia złudzeń co do faktu zmiany jakości spółdzielni mieszkaniowych w obecnym systemie prawnym.Spółdzielnie zobligowane są nie później niż do 30 listopada 2007 roku dokonać zmian swoich statutów. Dotyczy to zwłaszcza kwestii regulowanych nową ustawą. Zmiana ta powinna zostać zgłoszona do Krajowego Rejestru Sądowego w ciągu 30 dni od dnia podjęcia uchwały do zmiany statutu, jednakże nie późnej niż do dnia 30 grudnia 2007 bieżącego roku.
Dopóki nie nastąpi zmiana statutu stosuje się dotychczasowe normy dotyczące zebrania przedstawicieli. Z uwagi na niejednoznaczność zapisów ustawy nowelizującej istnieje ryzyko uzupełnienia zmian statutu. Ostateczne decyzje sądu rejestrowego przesądzać będą o istnieniu zebrania przedstawicieli. Celowym wydaje się, aby w już trakcie październikowego lub listopadowego zebrania przedstawicieli rozstrzygnąć kwestie dotyczące miedzy innymi: salda funduszu remontowego na dzień 31 lipca 2007 roku, podziału nadwyżki bilansowej oraz czy w spółdzielni stosowane będą zwolnienia z wpłat na fundusz remontowy dla osób, które dokonały przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego we własnościowe prawo do lokalu lub odrębną własność lokalu pomiędzy 23 kwietnia 2001 roku a 31 lipca 2007 roku.
Zebrania przedstawicieli zastąpią rady nadzorcze
Zgodnie z uchwaloną nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych najwyższym organem spółdzielni jest obecnie walne zgromadzenie. W przypadku spółdzielni mieszkaniowych, w których liczba członków przekroczy 500 osób walne zgromadzenie może być podzielone na części. W trakcie zmian statutu trzeba będzie zdecydować, czy w przypadku naszej spółdzielni mieszkaniowej walne zgromadzenie będzie dzielone na części czy też nie. W przypadku gdy walne zgromadzenie będzie odbywać się w częściach - wszystkie jego zasady muszą zostać unormowane statutem. Jest to sytuacja dla spółdzielni mieszkaniowych nader trudna, ponieważ należy przewidywać, że prezydium walnego zgromadzenia będą stanowić prezydia poszczególnych jego części. Pojawić się może zatem wątpliwość, kto ma stwierdzić przyjęcie uchwał przez walne zgromadzenie i w jakiej formie mają być one podawane do wiadomości członkom spółdzielni. Konsekwencją tego bałaganu mogą być więc nieustanne spory o to, które uchwały zostały przyjęte, a które odrzucone. To z kolei może prowadzić do paraliżu działalności spółdzielni.Na dzień dzisiejszy nie wiadomo także według jakiej procedury ma być wybierana rada nadzorcza spółdzielni. Wiadomo jednak, że:
- wprowadzono zakaz wyboru do rady nadzorczej członków spółdzielni będących jej pracownikami;
- kadencja rady nadzorczej ma wynosić 3 lata;
- usankcjonowano niedopuszczalność pełnienia funkcji w radzie nadzorczej dłużej niż dwie kolejne kadencje;
- wprowadzono obowiązek określenia najwyższej kwoty korzyści finansowych osiąganych przez członków rady nadzorczej.
| Uwaga! Po 31 lipca 2007 roku wypłata powinna być ograniczona do wysokości minimalnego wynagrodzenia. |
Na szczególną uwagę zasługuje fakt, że zgodnie z nowelą każdy dokument ma być udostępniony członkom spółdzielni do wglądu (poza dokumentacją umów zawieranych z osobami trzecimi), jeżeli istnieją obawy, iż narusza on prawa tych osób lub istnieje uzasadniona obawa, że członek rady nadzorczej wykorzysta pozyskane informacje w celach sprzecznych z interesem spółdzielni i prze to wyrządzi spółdzielni znaczną szkodę (art. 18 § 3 ustawy Prawo spółdzielcze).
Czy wiesz, że...? |
Ustawa przewiduje, że koszty sporządzania odpisów i kopii dokumentów z wyjątkiem statutu i regulaminów uchwalonych na podstawie statutu pokrywa członek spółdzielni wnioskujący o ich otrzymanie. |
Ustanawianie i wygaszanie praw do lokali
Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadziła zakaz ustanawiania nowych własnościowych praw do lokali, za wyjątkiem przekształceń lokatorskiego prawa do lokalu mieszkaniowego we własnościowe prawo do lokalu mieszkaniowego do 2010 roku . Skutkiem tych regulacji może być konieczność ustanowienia odrębnej własności lokalu lub ekspektatywy, w przypadku wygaśnięcia prawa do lokalu w budynku. Okoliczności takie mogą miejsce w przypadku zawartych umów na budowę nieruchomości lub w czasie trwania budowy, jeżeli do 31 lipca nie ustanowiono własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, lub w przypadku wygaśnięcia prawa do lokalu położonego na gruncie nieuporządkowanym prawnie.Spółdzielnio, pamiętaj! |
O wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego mówimy w przypadku zaległości w opłatach przekraczających sześciomiesięczny wymiar opłat. Następuje ono również , kiedy mamy do czynienia z nieprzestrzeganiem zasad współżycia społecznego w zajmowanym przez lokatora mieszkaniu. Wszelkie decyzje dotyczące wygaśnięcia prawa do lokalu podejmuje rada nadzorcza. Jej skutkiem może być utrata członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej. |
Zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych pierwszeństwo w zakupie nieruchomości mają członkowie spółdzielni nie posiadający jeszcze mieszkania, których staż wyczekiwania na mieszkanie spółdzielcze jest najdłuższy. Wartość rynkowa mieszkania powinna wynikać z wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli spółdzielnia będzie organizować przetarg na mieszkania, wówczas podstawą do rozliczeń finansowych będzie kwota za nieruchomość osiągnięta w przetargu.
Zarządzanie nieruchomościami po nowemu
Ustawa nakłada na zarząd spółdzielni obowiązek prowadzenia odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczenia przychodów i kosztów eksploatacji oraz ewidencji wpływów i wydatków funduszu remontowego. Wprowadza zasady, zgodnie z którymi różnica między kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości a przychodami z opłat zwiększa odpowiednio koszty lub przychody danej nieruchomości w roku następnym. Ponadto uchyla zapisy dotyczące modernizacji budynków i sposobu ich finansowania (po wprowadzeniu zmian techniczne utrzymanie zasobów ma być finansowane ze środków funduszu na remonty). Wprowadza zasadę, że w przypadku zaskarżenia zmiany wysokości opłat do sądu skarżący wnosi do czasu rozstrzygnięcia przez sąd opłaty w dotychczasowej wysokości. Zdaniem spółdzielców przepis ten jest niezgodny z ustawą o ochronie praw lokatorów. To w niej właśnie określono, że zasadę tę stosuje się do opłat niezależnych od zarządcy właściciela nieruchomości.Spółdzielcy powinni również pamiętać, o tym, że najemcy lokalu użytkowego (w tym garażu), a także pracownicy będący twórcami lub artystami, w ramach prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki, ponoszący w pełni koszty budowy tego lokalu albo koszty, które ponieśli ich poprzednicy prawni, w przypadku złożenia wniosku o przekształcenie umowy najmu w prawo odrębnej własności lokalu mają obowiązek dokonania spłaty z tytułu udziału w nieruchomości wspólnej oraz spłaty zadłużenia świadczeń z tytułu umowy najmu.
Ustawa wprowadza obowiązek prowadzenia ewidencji i rozliczania kosztów oraz przychodów, a także ewidencji wpływów i wydatków odrębnie dla każdej nieruchomości przez zarząd spółdzielni. Nowością jest wprowadzenie odpowiedzialności karnej członków zarządu spółdzielni mieszkaniowej, pełnomocnika i likwidatora w przypadku uchylania się od obowiązku zawierania umów o przeniesienie własności lokalu, nieudostępnienia członkowi spółdzielni odpisów oraz kopii dokumentów, nierozliczenia kosztów budowy lokalu w terminach określonych w ustawie.
Niekonstytucyjność przepisów
Specjaliści z zakresu prawa konstytucyjnego podnoszą zarzut niekonstytucyjności wobec art. 1 pkt 10 lit. c i d ustawy. Przepisy te nakazują, aby w przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu zawarcia z innym członkiem spółdzielni, którego potrzeby mieszkaniowe, nie były zaspokojone umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu. Warto tutaj zaznaczyć, że osoba ta nie będzie miała obowiązku uiszczenia opłaty za lokal po cenie rynkowej, a pomimo to stanie się właścicielem lokalu. Ustawa o spółdzielniach ingeruje w elementarne prawo własności spółdzielni mieszkaniowych do dysponowania określonymi lokalami, narażając tym samym spółdzielnie na straty wynikające z nieuzyskania równowartości ceny lokalu.Jak wynika z wyroku Trybunał Konstytucyjny (K 5/01), spółdzielnia mieszkaniowa jest podmiotem prawa, a jej własność podlega ochronie przewidzianej w art. 64 konstytucji. Dotyczy jej zasada, że każdy przepis prawa przewidujący ograniczenie własności, a zwłaszcza taki, który prowadzi do jej utraty, winien być uzasadniony koniecznością realizacji jednej z wartości wskazanych w art. 31 ust. 3 konstytucji. Zatem narzucanie spółdzielni rozwiązań prawnych naruszających jej podstawowe prawo do ochrony własności, rzutuje na całą ustawę i daje Trybunałowi Konstytucyjnemu podstawę do wykazania jej niekonstytucyjności.
Reasumując, warto zauważyć, że nie jest niczym złym wprowadzanie dopuszczalności nabywania własności nieruchomości na preferencyjnych zasadach i przez osobę prywatną. Ustawa jednakże powinna w swojej szczodrobliwości przewidywać istnienie względem spółdzielni mieszkaniowych świadczenia wzajemnego ze strony osoby uzyskującej własność. W tym przypadku brak jest jakiegokolwiek zadośćuczynienia dla spółdzielni za straty spowodowane nowelizowaną ustawą.
Podstawa prawna: Ustawa o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 13 lipca 2007 nr 125, poz. 873).
Przemysław Gogojewicz
Źródło:
