Mikrokawalerki święcą tryumfy na polskim rynku nieruchomości. Mieszkania, które jeszcze kilka lat temu traktowane były w kategoriach ciekawostki, dziś są chętnie wybierane przez inwestorów jako produkty przeznaczane pod wynajem. Czy na kilkunastu metrach kwadratowych da się wygodnie żyć?
Pierwsze mikromieszkania w największych miastach Polski – najpierw we Wrocławiu i w Warszawie – zaczęły pojawiać się około 2013 roku. Na początku malutkie lokale adresowano głównie do ludzi młodych, studentów – jako nieruchomości na start życia w dużym mieście, do kupienia na własność lub do wynajęcia, np. na czas nauki. Stąd też zaczęły się rozwijać projekty typu prywatne akademiki. Dziś spotykamy takie obiekty w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu, Poznaniu czy Łodzi. Z czasem, wraz z rozwojem rynku najmu krótkoterminowego/noclegowego, po mikrokawalerki zaczęli sięgać także inwestorzy zainteresowani wynajmowaniem pokoi/apartamentów na doby, dla gości i turystów.
Tanie, bo małe; małe, więc... drogie
Inwestycyjne zalety małych mieszkań są oczywiste – niski próg wejścia na ten rynek wynikający z niskiej ceny nieruchomości (co z kolei wynika z niewielkiej powierzchni), a zarazem wysoka rentowność. Czynsz najmu dobowego w pełni wyposażonej kilkunastometrowej kawalerki będzie taki sam jak mieszkania 30-metrowego i niewiele niższy od czynszu za małe dwa pokoje – do 40 mkw.
Tu należy poczynić ważne zastrzeżenie. Choć ceny mikrokawalerek siłą rzeczy są niższe niż zwykłych mieszkań, to stawki za 1 mkw. często okazują się wygórowane. Na podstawie danych z portalu RynekPierwotny.pl możemy powiedzieć, że w największych miastach takie nieruchomości często wycenia się na powyżej 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy.
Dla przykładu – za 17-metrową kawalerkę w standardzie deweloperskim w jednej z inwestycji na osiedlu Gądów Mały we Wrocławiu trzeba zapłacić 240 tysięcy złotych. Stawka za 1 mkw. wynosi aż 14 tysięcy. Jest ona bardzo wygórowana, jednak w tej cenie na chwilę obecną nie da się kupić mieszkania w stolicy Dolnego Śląska, chyba że do remontu i na dalekich peryferiach.
W Krakowie, w dzielnicy Prądnik Biały, najmniejsze kawalerki mają nieco ponad 13 mkw. Cena to 160 tysięcy złotych. Stawka za metr kwadratowy wynosi ponad 12 tysięcy.
Dziś mikromieszkania są już pełnoprawną składową oferty najmu w polskich miastach. W czasach boomu na rynku nieruchomości, z którym mieliśmy do czynienia przed wybuchem pandemii COVID-19, popyt na takie produkty inwestycyjne był ogromny. Posiadacze kapitału zwabieni perspektywą uzyskiwania 5-6 procentowego lub nawet większego rocznego zwrotu decydowali się lokować środki właśnie w takie nieruchomości, zamiast trzymać na zupełnie nieopłacalnych lokatach bankowych.
Przeczytaj także
Obecnie entuzjazm do inwestowania w nieruchomości stricte pod wynajem, zwłaszcza noclegowy, jest nieco mniejszy, ta branża bowiem mocno odczuła pandemię. Potencjalni chętni do wejścia w ten biznes mogą się obawiać powtórki z rozrywki.
Niestety to, co jest zaletą mikrokawalerek, a mianowicie ich niewielka przestrzeń (skrajnie małe mieszkania mają 12-13 metrów kwadratowych), stanowi również ich wadę, gdyby chcieć traktować je w kategoriach normalnych, „pełnowymiarowych” mieszkań. W takiej formule się nie sprawdzą jako po prostu zbyt małe do życia na dłuższą metę. Czy jednak na pewno?
Wygodna ciasnota?
Jak można zaaranżować malutkie mieszkanie, by nie potykać się ciągle o własne buty w przedpokoju, który jest zarazem kuchnią i salonem? No cóż – trzeba iść na pewne kompromisy. W przypadku przywołanego wcześniej 13-metrowego mieszkania aneks kuchenny mieści się w 11-metrowym „salonie”, oprócz tego mieszkaniec ma do dyspozycji również łazienkę z WC o powierzchni 2,2 mkw.
Akurat w tym przypadku potencjalnemu mieszkańcowi nie grozi klaustrofobia, bowiem do mieszkania na parterze przynależy również taras o powierzchni 16 mkw., czyli większej niż ma samo mieszkanie.
Aranżacja mikromieszkań wymaga ciągłego myślenia o funkcjonalności. Jeden mebel może, a nawet powinien, pełnić kilka funkcji, na przykład w stoliku kawowym mogą się znajdować szuflady, sofa powinna mieć funkcję spania, dodatkowe duże szuflady mogą się znaleźć w podstawie łóżka itp. Meble do malutkich mieszkań najczęściej są jasne, często na połysk, dzięki temu optycznie powiększają jego powierzchnię. Poza tym raczej robi się je na zamówienie.
Kawalerki w czasach zarazy
Osoby inwestujące w nowe mikrokawalerki sprzedawane po 2018 roku powinny pamiętać, że formalnie nie kupują mieszkań. Ministerstwo Infrastruktury zdecydowało, że ukróci obrót malutkimi mieszkaniami i w rozporządzeniu określiło minimalną wielkość mieszkań na 25 mkw. Wszystko poniżej formalnie nie jest mieszkaniem.
Rynek poradził sobie z próbą regulacji. Mikrokawalerki sprzedaje się teraz jako lokale użytkowe. Wymierna różnica dotyczy VAT-u. Ten na mieszkania ma 8 proc., na lokale 23 proc. Mimo to kawalerki nie tylko nie zniknęły z rynku, ale nawet święciły tryumfy.
Jak będzie obecnie? Jak już powiedzieliśmy – czasy dla rynku najmu aktualnie nie są sprzyjające. Nawet pomimo powrotu do względnej normalności w kraju ciągle nie ma mowy o popycie sprzed pandemii. Co rusz wprowadzane są np. obostrzenia dotyczące ruchu lotniczego, które uniemożliwiają podróże, a wielu potencjalnych klientów z zagranicy mogących latać – po prostu zniechęcają.
Jeśli koronawirus minie jak zły sen, kawalerki inwestycyjne nadal będą miały duże wzięcie. Na razie jednak należy się spodziewać przynajmniej przyhamowania popytu na takie produkty – do czasu wyjaśnienia się sytuacji z pandemią.
Marcin Moneta
