Mieszkanie w kamienicy – hit czy udręka?

Mieszkania w kamienicach są inwestycyjnym strzałem w dziesiątkę czy raczej kulą w płot?

Zabytkowe mury, piękne fasady, zdobione elewacje, szyk i prestiż – z tym kojarzą się przedwojenne czy też XIX-wieczne kamienice - o ile oczywiście prezentują dobry stan techniczny. Te zrujnowane – a takich nie brakuje - kojarzą się raczej z obdrapanymi ścianami, brudnymi i śmierdzącymi klatkami schodowymi, problemami z ogrzewaniem i rosnącym funduszem remontowym. 

(fot. Denniz Futalan / Pexels)

Dawna zabudowa miejska dziś jest szczególnie doceniana. Według ekspertów portalu RynekPierwotny.pl inwestorzy widzą w kamienicach wielki potencjał. Po całych dziesięcioleciach niszczenia tej historycznej i zabytkowej zabudowy aktualnie zarówno samorządy, jak i deweloperzy inwestują w kamienice. Gminy za pomocą programów dotacyjnych podnoszą standard budynków, które należą do zasobów komunalnych, a firmy deweloperskie szukają bardzo atrakcyjnych, wielkomiejskich działek. Wykupują je wraz z budynkami. Kamienice remontuje się kapitalnie, nadając standard z wyższej półki. W takich budynkach mieszczą się apartamenty, powierzchnie biurowe o wysokim standardzie czy też hotele i restauracje.

Przykładów tego typu realizacji można podać wiele. W Warszawie wyspecjalizowani w takich realizacjach inwestorzy odnawiają kamienice na Śródmieściu, we Wrocławiu na celowniku jest również Śródmieście – dzielnica sąsiadująca ze Starym Miastem, w której znajduje się kilka tysięcy przedwojennych kamienic, niestety ogromna większość prezentuje fatalny stan techniczny. Podobnie jest w Krakowie czy Trójmieście.

O tym, że dobrze położone kamienice mogą być nieruchomościami luksusowymi, niech świadczy niedawny rekord na rynku nieruchomości. Pod koniec zeszłego roku anonimowy inwestor kupił luksusowy apartament w odrestaurowanej kamienicy przy Foksal 13/15. Zapłacił 17 mln zł. Stawka za metr kwadratowy wyniosła aż 36 tysięcy złotych!

Bardzo wysokie ceny to efekt świetnych lokalizacji, niepowtarzalnych cech nieruchomości typu kamienica oraz potężnych nakładów na odrestaurowanie obiektu. Profesjonalne firmy, często pod okiem i z wymogami konserwatora zabytków, remontują kamienice w zgodzie z pierwowzorem z epoki w zakresie parametrów i użytych materiałów, ale też dodają nowoczesne rozwiązania, które przyciągną współczesnych klientów – np. parkingi podziemne, strefy SPA, nowoczesne dobudówki itp.

Kamienica dla Kowalskiego

To, co napisane powyżej, to odpowiedź na pytanie tytułowe. Wszak rynek zweryfikował już wartość kamienic, dopatrując się w nich wielkiego potencjału. Są więc one hitem inwestycyjnym. To prawda, jednak nieco inaczej może wyglądać sprawa z punktu widzenia drobnego inwestora – kupującego, który spragniony dobrej lokalizacji i skuszony wyjątkowym charakterem, zdecyduje się np. porzucić pomysł kupienia mieszkania z rynku pierwotnego na nowym osiedlu na rzecz zabytkowej, acz kwalifikującej się do remontu, kamienicy w centrum miasta.

(Pexels)

Dlaczego uznaliśmy, że kupujący trafi na mieszkanie w budynku do remontu? Bo takich jest po prostu najwięcej i takie kamienice są w zasięgu przeciętnego kupującego. Inaczej - za odrestaurowane nieruchomości - w grę wchodzą stawki zaczynające się od kilkunastu tysięcy złotych w górę. Drobni, pojedynczy inwestorzy o przeciętnie grubym portfelu szukają okazji skuszeni dobrymi lokalizacjami. Niekoniecznie jednak zdają sobie sprawę, że kamienice to inwestycje dla ambitnych.

Zalety i wady starych murów

Mieszkania w kamienicach mają wyjątkowy charakter – to prawda, oczywiście jeśli odniesiemy je do zwykłego budownictwa deweloperskiego w segmencie popularnym czy do wielkiej płyty. Wielkomiejskie centralne lokalizacje kamienic to ich chyba największa zaleta, przesądzająca o tym, że wielu kupujących jest w stanie zainwestować w mieszkania w budynkach prezentujących zły stan techniczny, byleby tylko „wejść” do centrum, na starówkę. Ewentualny remont kamienicy zostawiają sobie na później.

Oprócz lokalizacji na podkreślenie zasługuje wyjątkowy charakter nieruchomości. Kamienice z zewnątrz prezentują ciekawe zdobienia, okazałe fasady. Wewnątrz może zaskoczyć duża przestrzeń. Choć latami nieremontowane klatki schodowe często prezentują się fatalnie, to jednak na plus wyróżniają je parametry. Widać dawne zdobienia ścian, posadzki, które dają nadzieję na odzyskanie dawnego blasku w przyszłości. Są też szerokie drewniane schody i duża przestrzeń.

W mieszkaniach zaskakują wysokie sufity, które optycznie zwiększają powierzchnię nieruchomości, dają możliwość aranżacji antresoli lub zastosowania podwieszanego sufitu. To samo tyczy się dużych okien. Grube ściany z cegły dobrze izolują przed hałasem, dając większe poczucie prywatności niż w wielkiej płycie lub budownictwie deweloperskim oraz zapobiegają nadmiernemu nagrzewaniu latem i wychładzaniu się mieszkania zimą.

Tak pokrótce przedstawia się lista zalet kamienic. Jak widzimy większość z nich nie dotyczy realnego, aktualnego stanu, a pewnego potencjału – do zrealizowania w przyszłości. Co prawda klatki schodowe są świetne, ale pod warunkiem, że w końcu doczekają się remontu. To samo dotyczy reszty – elewacji, dachu itp. Taki stan rzeczy jest jednocześnie główną wadą kamienic. Nie są to nieruchomości dla „spokojnych” właścicieli. Ten, kto kupi mieszkanie w kamienicy – najczęściej do remontu, musi się nastawić po pierwsze na fakt, że w jego budynku będą kręcić się budowlańcy, po drugie – że fundusz remontowy może szybko i mocno pójść w górę. Warto o plany remontowe podpytać jeszcze przed podjęciem decyzji.

Koszty mogą być spore, zwłaszcza jeśli kamienica znajduje się w rejestrze zabytków. Wówczas po pierwsze zakres prac będzie ograniczony, po drugie konieczność użycia materiałów z epoki będzie zwiększać kosztorys.

Remont, nawet przy wysokich kosztach, to jednak lepsze rozwiązanie niż kolejne lata stagnacji, a tak może być, jeśli mieszkańcy nie są skłonni łożyć na przeprowadzenie prac. To w kamienicach duży problem. Częściowo udziały mają tam gminy, a częściowo mieszkańcy. Niestety pokłosiem wieloletnich zaniedbań jest też fakt, że ciągle jeszcze sporo "zasobu ludzkiego" w kamienicach stanowi tzw. margines społeczny. Przekonanie sąsiadów do kosztownego remontu może (choć nie musi) być problemem.

Inna sprawa dotyczy ogrzewania. W miastach takich jak Wrocław czy Kraków niewielki odsetek kamienic jest połączony z miejską siecią centralnego ogrzewania – najtańszą i najwygodniejszą. W ogromnej większości przypadków w mieszkaniach są stosowane najróżniejsze rozwiązania – ogrzewanie energią elektryczną czy też gazowe albo wreszcie kwalifikujące się do wymiany tzw. kopciuchy. W tym ostatnim przypadku trzeba będzie się liczyć z pracami w mieszkaniu, choć można też dostać atrakcyjne dofinansowanie na wymianę pieca. W każdym razie – kupujący musi koniecznie zwrócić uwagę na zastosowany system grzewczy i rachunki wynikające z jego użycia.

Inne minusy kamienic, na które można wskazać, wynikają z centralnej lokalizacji. To, co jest zaletą, może być równocześnie wadą. Życie w centrum to gwar pod oknami i hałas przejeżdżających tramwajów i autobusów. To też najczęściej brak własnego parkingu i konieczność parkowania przy ulicy, ewentualnie wykupienia abonamentu na parkowanie. Wreszcie podwórka w kamienicach – często nie prezentują wysokiej estetyki, nie dają dostępu do zieleni, parków itp. co też może być postrzegane, jako wada.

Lista zalet i wad kamienic jest długa. Z całą pewnością nie są to nieruchomości dla każdego i zanim podejmie się decyzję, warto dokładnie sprawę przemyśleć. Nie ulega jednak wątpliwości, że kamienice mają duży potencjał inwestycyjny. Przy świetnych lokalizacjach nadają się choćby na wynajem. Jest to więc wariant wart rozważenia.

Marcin Moneta

Źródło:
Tematy:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 0 edytaz

Mój agent z biura ABC DOM Nieruchomości znalazł bardzo fajne mieszkanie w bardzo przyzwoitej kamienicy i dobrej lokalizacji. Jestem z niego bardzo zadowolona. Mam miłych sąsiadów i żadnych takich problemów na szczęście nie mam.

! Odpowiedz
3 18 tryby

Biuro w kamienicy położonej w centrum miasta: dla właściciela firmy - prestiżowa lokalizacja, dla pracowników i klientów - przekleństwo, z powodu konieczności szukania miejsca do zaparkowania i dodatkowych kosztów z parkowaniem związanych najczęściej. Argument "blisko dworca" żenujący, bo z pracowników max 1/10 przyjedzie pociągiem, a klient zazwyczaj żaden.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
17 7 silvio_gesell

Artykuł nagania.

! Odpowiedz
19 16 szeregowy_forumowicz

Nie miaucz tylko zbieraj kasę. Nie na mieszkanie, na pozew zbiorowy.

! Odpowiedz
20 4 jasiek2017

Dla bogatych ta super miejsce dla biednych pole do wyśmiania.

! Odpowiedz
3 33 karkses

Podstawowy problem, który został tutaj tylko delikatnie zarysowany to jest właśnie ten "element społeczny", który zazwyczaj w kamienicach mieszka. Pracuje w kancelarii, której biuro mieści się właśnie w takiej kamienicy w centrum. Niby ok, bo faktycznie wszędzie blisko etc ale jedno z mieszkań zajmuje tzw. patologia i jego to mieszkanie komunalne (socjalne). Wobec tego taki lokator nie ma żadnego szacunku ani do tego mieszkania ani tym bardziej do części wspólnych. Parę miesięcy temu cała klatka na dole została odmalowana i nie minęły dwa tygodnie gdzie już wszystko było pobrudzone, porysowane. Pani ma także psa który regularnie na klatce się załatwia. Podwórko w takiej kamienicy wygląda koszmarnie, jest zawalone samochodami bo tam akurat wszyscy wjeżdżają. Generalnie jest błoto, brud i smród. Jak, że kamienica jest w centrum to niczym dziwnym nie jest to, że po weekendzie wokół pełno pustych butelek po wódce, dziwne plamy na ścianach i w drzwiach, zostawione resztki jedzenia. Szczerze nie chciałbym tam mieszkać, a wiem że moim mieście to jest powszechne że w takich kamienicach co najmniej jedno mieszkanie jest zajęte przez taki "element". Centrum to też niestety żulerka która się kręci w około oraz po prostu smród i pełno psich gówien zwłaszcza teraz. Dlatego wolę poświęcić te 15 minut na dojazd do centrum tramwajem i mieszkać trochę dalej od niego ale mieć spokój na osiedlu niż właśnie mieszkać w opisanej przeze mnie aurze.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
3 11 bt5

No to znaczy że robi się w Polsce Zach od, tam ścisłe centrum 2-3 ulice na krzyż to luksusowe sklepy i monstrualnie drogie apartamenty. Ale dosłownie od 4 tej czy nawet 3 - iej przecznicy żulerka i lupmy, biali - narkomani, plus azylacni głównie całkiem w ciemnych kolorach. No i tam powybijane szyby , zdewastowane elewacje. Normalni ludzie mieszkają w domkach na nieskończenie długich przedmieściach. Jak byłem pierwszy raz na zachodzie to miałem nie lada problemy komunikacyjne bo auta jeszcze nie miałem a mzk praktycznie nie istnieje, a pieszo niegdzie nie pójdziesz bo chodników brak a przy drodze idąc trzeba przedzierac się prze hałdy smieci.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
2 11 open_mind

Twój komentarz to napad na „wolność i demokrację”. Która jest podstawowym elektoratem władz, lewicowych.

! Odpowiedz
7 17 daniel_1

Mieszkam w kamienicy w centrum Wrocławia. Nie posiadam samochodu, nie stoję w korkach itp. W naglącej sytuacji zamawiam TAXI, koszt to ok 15PLN w centrum. Na zapupia nie mam interesu jeździć. Wszystko mam dostępne "na pieszo" !

! Odpowiedz
2 17 bt5

Dziś galeria handlowa wraz z kinem i marketem spożywczym są tam gdzie kiedyś był 3 kilometry za końcem miasta. A pomniejsza markety jak Dino i Biedry są po wioskach. Więc niewiadomo po co jechać do miasta.

! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne