Mieszkania z licytacji komorniczej - perełki czy zgniłe jabłka?

W 2017 r. liczba sprzedanych mieszkań w trybie licytacji komorniczych spadła o 18 proc. w stosunku do 2016 r. Mimo to w dalszym ciągu cieszą się one dużą popularnością, głównie w większych miastach. Nabywcy szukają bowiem specjalnych okazji, które pozwolą kupić nieruchomość nawet o 1/3 taniej. W odpowiedzi na zainteresowanie czytelników biorących udział w sondzie #naBankiera podpowiadamy, co zrobić, żeby nie stać się posiadaczem zadłużonego lokalu.

Licytacje komornicze to dobry sposób na znalezienie prawdziwej okazji. Można na nich kupić niemal wszystko – nieruchomości, samochody, sprzęt komputerowy, a nawet biżuterię. Jest to możliwe, o ile dysponujemy gotówką oraz nie obawiamy się zakupu na takiej licytacji. Należy pamiętać, że mieszkania nabywane w ten sposób mogą mieć niepewną sytuację prawną, co może oznaczać przykładowo zakup nieruchomości z lokatorem, wobec którego konieczne będzie przeprowadzenie eksmisji bądź lokalu wymagającego całkowitego remontu, co podwyższy jego rzeczywistą wartość.

Jak działają licytacje komornicze?

Licytacje komornicze przeprowadzane są przez komornika na wniosek wierzyciela. Ich celem jest uzyskanie środków finansowych, które zostaną przeznaczone na zaspokojenie roszczeń wierzyciela, przynajmniej w części, oraz kosztów postępowania komorniczego.

W sytuacji kiedy przedmiotem licytacji jest nieruchomość należąca do dłużnika, komornik ustala jej wartość. Następnym krokiem jest ogłoszenie terminu licytacji oraz jego publikacja. W związku z tym, że są one otwarte, może w nich uczestniczyć każdy, kto wpłaci wadium – rękojmię w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania wartości mieszkania. – W obwieszczanych o licytacji podawana jest m.in. suma oszacowania nieruchomości, jak i jej cena wywołania oraz warunki, które musi spełnić licytant, tj. przystępujący do przetargu powinien złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania. Powinna być wpłacona najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg, co oznacza, że musi być uznana na rachunku bankowym komornika najpóźniej dzień przed licytacją. Inaczej wpłacający w ostatniej chwili może nie zostać dopuszczony do przetargu – wyjaśnia Monika Janus, rzecznik prasowy Krajowej Rady Komorniczej.

Cena wywoławcza na pierwszej licytacji zazwyczaj wynosi 3/4 kwoty oszacowania, czyli rynkowej wartości mieszkania. Jeśli natomiast nieruchomość nie zostanie sprzedana, komornik ogłasza drugą licytację, na której wartość wywoławcza zostaje obniżona do 2/3 kwoty oszacowania.

– Zainteresowany powinien być przygotowany do licytacji, wiedzieć, jaka nieruchomość jest przedmiotem sprzedaży, zapoznać się wcześniej z dokumentami w kancelarii komorniczej, nie bać się zapytać komornika prowadzącego o interesujące go kwestie i rozwiać wątpliwości. Po wgraniu licytacji w sądzie nie ma miejsca na pytania i dyskusje dotyczące typu, rodzaju, powierzchni czy miejsca położenia nieruchomości. Zakup nieruchomości na licytacji powinien być przemyślany, później bowiem nie ma możliwości rezygnacji, w przeciwnym wypadku traci się wpłacone wadium – informuje Monika Janus.

Co istotne, w przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły.

Czy to kryzys licytacji komorniczych?

W 2017 roku po raz pierwszy od czterech lat spadła liczba nieruchomości sprzedawanych w trybie licytacji komorniczych. Jak pokazują dane Krajowej Rady Komorniczej w 2016 r., w ten sposób sprzedano 9798 lokali, natomiast w 2017 r. o 1789 mniej.

Zainteresowanie licytacjami komorniczymi nie zmalało jednak w dużych miastach. Jak wskazują dane Serwisu Internetowego Krajowej Rady Komorniczej, to właśnie tam odbywa się ich najwięcej. – Zainteresowanie nabywaniem nieruchomości na licytacjach komorniczych jest zdecydowanie większe w dużych miastach (…) Najlepiej sprzedają się domy jednorodzinne oraz mniejsze lokale mieszkalne, kawalerki, mieszkania dwupokojowe. Dużym zainteresowaniem cieszą się garaże, natomiast lokale użytkowe nie są „chodliwe”. Jest to wynik popytu odzwierciedlający tendencje na rynku. Nabywcy, decydując się na udział w licytacji, nie ukrywają, że związane jest to z możliwością nabycia nieruchomości za cenę niższą niż rynkowa, bowiem cena wywoławcza na licytacjach, czyli najniższa, za jaką można nabyć nieruchomość, wynosi 3/4 (na pierwszej licytacji) i 2/3 (na drugiej licytacji) ceny oszacowania odpowiednika wartości rynkowej – mówi Monika Janus.

W samym lutym (stan na 16.02.2018 r.) w Serwisie Internetowym Krajowej Rady Komorniczej rozpisanych jest 886 licytacji nieruchomości mieszkalnych. Najwięcej w województwie śląskim – 157 oraz mazowieckim – 125. Dopiero po zakończeniu 2018 r. będzie możliwe stwierdzenie, czy spadek liczby licytacji w 2017 r. był jednorazowy, czy może był to zwiastun tendencji spadkowej.

Perełki czy raczej zgniłe jabłka?

Przystępując do przetargu, nabywcy liczą na to, że uda im się wylicytować mieszkanie za znacznie niższą ceną niż rynkowa. Przeglądając oferty, możemy znaleźć kawalerki we Wrocławiu za 97-105 tys. zł bądź w Warszawie za 134-152 tys. zł. To propozycje atrakcyjne cenowo, biorąc pod uwagę średnie ceny nieruchomości w tych miastach. Z jednej strony licytacje komornicze mogą się okazać świetną okazją, z drugiej natomiast puszką pandory, która przysporzy nabywcy więcej zmartwień niż korzyści.

Przystępując do licytacji, przede wszystkim należy sprawdzić, czy cena wywoławcza jest znacznie niższa niż cena rynkowa [ceny transakcyjne mieszkań można sprawdzić w naszej sekcji specjalnej - przyp. red.] Dodatkowo, dokładnie zbadać stan techniczny mieszkania i oszacować koszty remontu, które wpłyną na rzeczywistą wartość nieruchomości. Najważniejszy jednak jest stan prawny lokalu.

Eksmisja lokatora - poradnik

Od 1 listopada do 31 marca trwa okres ochronny, podczas którego nie usuwa się z mieszkania osób mających orzeczony wyrok eksmisji. Jednak od tej zasady są wyjątki. Na bruk mogą trafić osoby stosujące przemoc w rodzinie, nieposiadające tytułu prawnego do zajmowanego lokalu czy będące stroną umowy najmu instytucjonalnego. Czytaj więcej...

Komornik ma obowiązek umożliwić zainteresowanym nabyciem lokalu w trybie licytacji publicznej zapoznanie się ze stanem prawnym mieszkania, a w szczególności z informacjami, czy w danej nieruchomości wciąż ktoś mieszka bądź jest zameldowany. Niektóre osoby zachłyśnięte ceną mogą zbagatelizować powyższe kwestie, co przysporzy im problemu z niechcianym lokatorem, wobec którego trzeba będzie podjąć kroki prawne, a mianowicie rozpocząć procedurę eksmisji. Wiąże się to z koniecznością złożenia wniosku we właściwym sądzie, skąd sprawa trafia do komornika, który podejmuje odpowiednie czynności w zależności od tego, czy eksmitowanej osobie przysługuje prawo do lokalu zamiennego czy też nie.

Skąd czerpać informacje o licytacjach?

Komornik dokonując tzw. obwieszczenia o licytacji nieruchomości, ma obowiązek jej ogłoszenia co najmniej dwa tygodnie przed planowanym jej terminem w budynku sądowym i w lokalu organu gminy właściwych miejscem położenia nieruchomości, wskazuje Monika Janus. Oznacza to, że osoby zainteresowane mieszakami wystawionymi na publiczną licytację mogą znaleźć informacje na ich temat na tablicy ogłoszeń w sądzie czy urzędzie gminy. Dodatkowo komornik ogłasza planowaną licytację w dzienniku poczytnym w danej miejscowości, a niektóre wydawnictwa umieszczają informacje w wydawanych regionalnych tygodnikach tematycznych. 

Najlepszym jednak sposobem jest skorzystanie z portalu internetowego www.licytacje.komornik.pl,  komornik bowiem ma obowiązek również i tam zamieszczać ogłoszenia. Jest to największy w Polsce autoryzowany serwis, który daje możliwość uzyskania dostępu do obwieszczeń o wszystkich planowanych przez komorników sądowych licytacjach nieruchomości na terenie całego kraju. Co najważniejsze, portal jest bezpiecznym źródłem informacji, ponieważ wszystkie umieszczane tam ogłoszenia są autentyczne. Jest to istotne w kontekście ogłoszeń pojawiających się coraz częściej na prywatnych portalach internetowych.

Źródło: