Jeszcze rok temu Łódź była miastem z drugą największą ofertą nowych lokali mieszkalnych (oczywiście po Warszawie) - potwierdzają to dane BIG DATA RynekPierwotny.pl x FLTR. Taka sytuacja byłaby trudna do wyobrażenia jeszcze dziesięć lat wcześniej. Mimo wyraźnego przebudzenia łódzkiego rynku deweloperskiego zasób mieszkaniowy Łodzi jest relatywnie stary, gdyż cechuje się małym udziałem nowszych lokali i domów. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl analizują tę interesującą sytuację. Ma ona wpływ nie tylko na aspekty związane bezpośrednio z rynkiem mieszkań.
Wyniki spisu, czyli nic lepszego obecnie nie mamy
Próbując pokazać specyfikę łódzkiego zasobu mieszkaniowego, nie mamy wyboru jeśli chodzi o źródło danych. Mianowicie, trzeba korzystać z ostatniego spisu powszechnego. Termin przeprowadzenia tego cenzusu w czasie pandemicznych obostrzeń prawdopodobnie miał wpływ na wyniki dotyczące pustostanów (np. ze względu na wyjazdy studentów i pracowników zdalnych). To ważna uwaga w kontekście poniższego wykresu, bo prezentuje on liczbę zamieszkanych w 2021 r. lokali i domów pod względem czasu wzniesienia budynku mieszkalnego. Przedziały roku budowy (niekoniecznie optymalne) są wynikiem założeń GUS.
Różnica między Łodzią i Wrocławiem jest ogromna
Nawet uwzględniając powyższe zastrzeżenia, możemy na wykresie zobaczyć różnicę pomiędzy miastami o młodszym i starszym wiekowo zasobie mieszkaniowym. Łódź trzeba zaliczyć do tej drugiej grupy, co na pewno ma związek z trudną sytuacją gospodarczą miasta w latach 90. i pierwszej dekadzie bieżącego stulecia. Przykładem niech będą statystyki dotyczące bezrobocia rejestrowanego z I kw. 2003 r. Ten wskaźnik w przypadku Łodzi wynosił aż 19,4%. Analogiczne wyniki z pozostałych dużych miast były o wiele mniejsze (Warszawa - 6,5%, Kraków - 8,9%, Wrocław - 12,9%, Poznań - 7,4%, Gdańsk - 13,2%).
Trudna transformacja gospodarcza to jedna z głównych przyczyn, które sprawiły, że w Łodzi przez większą część III RP powstawało stosunkowo niewiele mieszkań. Spis z 2021 r. wykazał ok. 15 000 zamieszkanych łódzkich domów i lokali wzniesionych w latach 2003 - 2011. To wynik zbliżony do znacznie mniej ludnego Lublina i prawie trzykrotnie mniejszy niż w przypadku Wrocławia. Sugestywny wydaje się też udział domów i lokali wzniesionych po 1989 r. w całym zamieszkanym zasobie mieszkaniowym. Ten wskaźnik według danych spisowych z 2021 r. wynosił:
- Bydgoszcz - 31%
- Gdańsk - 43%
- Katowice - 19%
- Kraków - 47%
- Lublin - 43%
- Łódź - 21%
- Poznań - 39%
- Szczecin - 39%
- Wrocław - 48%
- Warszawa - 44%
Wyniki z takich miast jak na przykład Warszawa, Kraków i Wrocław mogą wydawać się bardzo wysokie. Znajdują one jednak odzwierciedlenie w podsumowaniu spisów powszechnych. Przykładowo, w 1988 r. na terenie Wrocławia spisano ok. 193 000 domów i lokali w budynkach mieszkalnych (pustych oraz zasiedlonych). Porównywalny wynik spisu z 2021 r. to ponad 363 000 lokali mieszkalnych i domów.
Stary zasób mieszkaniowy również w Katowicach
W nawiązaniu do powyższych informacji, nie możemy pominąć sytuacji Katowic, które również są miastem ze starym zasobem mieszkaniowym. Trudno nie wiązać tego faktu z rekordową różnicą średnich transakcyjnych cen 1 m kw. nowych i używanych mieszkań w stolicy województwa śląskiego - znacznie większą niż nawet w przypadku Łodzi. Katowice to analizowane miasto z najbardziej widoczną zapaścią mieszkaniową lat 90.
Energochłonność, czyli niedoceniany aspekt
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że wiek zasobu mieszkaniowego ma wpływ nie tylko na aspekty wyłącznie rynkowe. Mimo braku szczegółowych danych można przypuszczać, że w miastach ze starszym zasobem mieszkaniowym, wysoka energochłonność budynków mieszkalnych całościowo stanowi większy problem. Jeżeli unijna polityka dotycząca wymagań wobec zasobu mieszkaniowego będzie wdrażana w Polsce, to wspomniane problemy z energochłonnością zyskają większe przełożenie na ceny starszego metrażu.
