Przypuśćmy, że kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym, ale obecny właściciel będzie mógł formalnie sprzedać je dopiero za kilka miesięcy. W jaki sposób już dziś skutecznie umówić się na kupno nieruchomości?
Jeden z czytelników Bankier.pl, przymierzając się do zakupu niewielkiego mieszkania, napisał do Redakcji z prośbą o pomoc. Pytał, jak zabezpieczyć się w sytuacji, gdy właściciel mieszkania z rynku wtórnego deklaruje, że chce sprzedać mieszkanie, które otrzymał w darowiźnie, ale formalnie będzie mógł to zrobić dopiero za kilka miesięcy. Czy można zawrzeć odpowiednią umowę, by mieć pewność, że do transakcji faktycznie dojdzie? Odpowiedzi na to pytanie udzieliła redakcji Karolina Barwińska z kancelarii Robaszewska & Płoszka Radcowie Prawni.
Pamiętaj o podatkach
Zgodnie obowiązującymi przepisami podatkowymi sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli następuje przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Regulacja ta odnosi się zarówno do mieszkań stanowiących odrębną własność, jak i do mieszkań spółdzielczych. Brak upływu powyższego terminu nie uniemożliwia sprzedaży mieszkania (jego sprzedaż będzie ważna i skuteczna), ale powoduje konieczność zapłaty podatku dochodowego od takiej transakcji.
W przypadku sprzedaży mieszkania nabytego w drodze darowizny podatek ten byłby relatywnie wysoki, ponieważ właściciel nie poniósł żadnych kosztów na zakup mieszkania, które mógłby odliczyć od przychodu uzyskanego z jego sprzedaży (jako koszt uzyskania przychodu).
Umowa przedwstępna na rynku wtórnym
Jeżeli aktualny właściciel mieszkania i osoba zainteresowana jego nabyciem chcą z wyprzedzeniem umówić się na sprzedaż tego mieszkania, mogą zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży. W takiej umowie aktualny właściciel zobowiązuje się do sprzedaży mieszkania nabywcy, a nabywca – do jego zakupu. W umowie przedwstępnej musi zostać określona dokładna cena sprzedaży, zatem przed jej zawarciem konieczne jest osiągnięcie przez strony porozumienia co do tej kwestii.
Porównaj kredyty mieszkaniowe i wybierz korzystną ofertę
Wskazywanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest obowiązkowe, ale ułatwia prowadzenie ustaleń po zawarciu umowy przedwstępnej, mobilizuje do sprawnego działania oraz ułatwia stronie umowy przedwstępnej dochodzenie roszczeń z niej wynikających, jeżeli druga strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania może być zawarta w dowolnej formie, ale jej zawarcie w formie aktu notarialnego daje stronie zainteresowanej finalizacją sprzedaży uprawnienie do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, jeżeli druga strona uchyla się od tego. W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w innej formie stronie zainteresowanej zawarciem umowy sprzedaży przysługiwałoby tylko roszczenie o zapłatę odszkodowania, i to jedynie w zakresie szkody, jaką poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.
Dodatkowym elementem, jaki można wprowadzić do umowy przedwstępnej, motywującym obie strony do jej prawidłowego wykonania, jest zadatek. Zadatek powinien zostać wręczony sprzedającemu przez kupującego przy zawarciu umowy przedwstępnej; jego wysokość jest dowolna. Jeżeli zadatek zostanie wręczony, w razie uchylania się od zawarcia umowy sprzedaży przez jedną ze stron, druga strona może odstąpić od umowy przedwstępnej i odpowiednio – zatrzymać zadatek albo żądać zapłaty sumy dwukrotnie wyższej od danego zadatku. Jeżeli dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej, zadatek zostaje zaliczony na poczet ceny sprzedaży. Postanowienie dotyczące zadatku może zostać umieszczone w umowie przedwstępnej bez względu na jej formę.
Zawarcie umowy przedwstępnej i wręczenie zadatku przed styczniem 2015 r., tj. przed upływem 5-letniego terminu, po którym środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania nie będą podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym, nie wywołuje skutków podatkowych i nie powoduje po stronie sprzedawcy powstania przychodu (takie stanowisko zajęła m. in. Izba Skarbowa w Łodzi w interpretacji podatkowej z dnia 29 listopada 2012 r., sygn. IPTPB2/415-661/12-6/KSM, oraz Izba Skarbowa w Bydgoszczy w interpretacji podatkowej z dnia 5 sierpnia 2014 r., sygn. ITPB2/415-490/14/MM). Przy ocenie skutków podatkowych transakcji istotna jest bowiem data zawarcia umowy sprzedaży, a nie data zawarcia umowy przedwstępnej.
Aplikantka radcowska Karolina Barwińska z kancelarii Robaszewska & Płoszka. Radcowie Prawni.
Najtańsze kredyty mieszkaniowe z minimalnym wkładem własnym
