Kredyt „pod korek” może się zemścić

analityk Bankier.pl

Minęły ponad 4 lata od ostatnich poważniejszych zmian stóp procentowych. Kredytobiorcy zdążyli już zapomnieć, że wiadomość od banku opatrzona nagłówkiem „nowy harmonogram spłaty” może oznaczać emocje. Historia jednak uczy, że ryzyko wzrostu raty czai się za rogiem.

W krótkiej historii kredytów hipotecznych w Polsce nie było jeszcze tak długiego okresu stabilnych i rekordowo niskich stóp procentowych. Kredytobiorcy z nieco dłuższym stażem zdążyli już zapomnieć, że jeszcze kilka lat temu płacili sporo wyższe raty. Osoby dziś zaciągające zobowiązanie, zwłaszcza pierwsze w życiu, nie mają w ogóle tak nieprzyjemnych wspomnień. Tym łatwiej im wpaść w pułapkę zbytniego finansowego optymizmu.

Przypomnijmy, że znakomitą większość udzielanych dziś kredytów hipotecznych stanowią zobowiązania oparte na zmiennym oprocentowaniu. Składa się na nie marża banku oraz wskaźnik z rynku międzybankowego WIBOR (3- lub 6-miesięczny). Ten drugi składnik od 2015 r. znajduje się stale na niemal tym samym poziomie – około 1,7 proc. Dla starających się dziś o kredyt ma to ważne konsekwencje – pozwala się starać o wysoką kwotę finansowania, gdyż banki oceniają zdolność kredytową m.in. biorąc pod uwagę stosunek raty (dziś rekordowo niskiej) do dochodu klienta.

Wprawdzie kredytodawcy sprawdzając finansową wydolność potencjalnych klientów muszą brać pod uwagę scenariusz wzrostu oprocentowania (wymusza to rekomendacja KNF), ale jest on stosunkowo łagodny (wzrost o 4 pp.). Dodatkowo wymaga się, by prezentować kredytobiorcom dane dotyczące wysokości raty dla kilku wybranych poziomów WIBOR. Te informacje jednak zapewne giną wśród stosu papierów dostarczanych przed zawarciem umowy. Sami bankowcy w zeszłorocznym badaniu ZBP przyznawali, że ich zdaniem świadomość ryzyka stopy procentowej wśród klientów jest mizerna.

(ingimage)

Jak mocno może wzrosnąć rata?

W kwietniu zapytaliśmy banki o szacunkową maksymalną zdolność kredytową rodziny „2 plus 1” dysponującej miesięcznym dochodem w wysokości 7 tys. zł. Najbardziej liberalna instytucja proponowała ponad 725 tys. zł, co oznaczałoby ratę na poziomie 3,3 tys. zł (47 proc. dochodu). Sprawdźmy, jak wyglądałaby sytuacja finansowa przykładowych kredytobiorców, gdyby zdecydowali się zadłużyć „pod korek”, a stopy procentowe poszłyby w górę.

W symulacji przyjęliśmy następujące założenia:

  • Uśredniliśmy maksymalną zdolność kredytową dla wszystkich 13 banków – wyniosła ona 631,1 tys. zł.
  • Przyjęliśmy, że klienci zdecydują się pożyczyć na 30 lat dokładnie tyle, ile maksymalnie proponują banki.
  • Założyliśmy, że marża kredytu wyniesie 1,9 pp. – taka była średnia z ofert banków dla zobowiązania z 20-procentowym wkładem własnym.
  • W miejsce obecnego WIBOR-u 3M podstawiliśmy wartości sprzed 5, 10, 15 i 20 lat.
  • Pesymistycznie przyjęliśmy, że dochody klientów nie ulegają zmianie.

Już przy dzisiejszym poziomie oprocentowania wykorzystanie do pełna zdolności kredytowej byłoby mocno obciążające dla domowego budżetu. Rata wyniosłaby 2877 zł, czyli ponad 41 proc. miesięcznych dochodów. Gdyby WIBOR wzrósł do poziomu odnotowanego przed 10 laty, co miesiąc konieczne byłoby wyłożenie 3874 zł, czyli ponad 55 proc. dochodów.

Symulacja wysokości raty kredytu hipotecznego (na 30 lat, marża 1,9 pp., kwota 631,1 tys. zł) dla stawek WIBOR sprzed 5, 10, 15 i 20 lat

Rok

2019

2014

2009

2004

1999

Stawka WIBOR 3M w danym roku (odczyt z początku maja)

1,72%

2,72%

4,32%

5,85%

13,28%

Wysokość raty równej dla przykładowego kredytu

2 877 zł

3 243 zł

3 874 zł

4 522 zł

8 072 zł

DSTI – stosunek raty do dochodu miesięcznego

41,09%

46,33%

55,34%

64,60%

115,31%

Źródło: Bankier.pl.

Jeśli cofniemy się o dalsze 5 lat, rata rośnie do 4,5 tys. zł. Na wyobraźnię działa zwłaszcza porównanie oparte na danych sprzed 20 lat. WIBOR 3M znajdował się wówczas na poziomie 13,28 proc. Rata naszego przykładowego kredytu wyniosłaby wówczas ponad 8 tys. zł – więcej niż wynoszą łączne dochody gospodarstwa domowego.

Zaciągając kredyt na granicy zdolności pozbawiamy się bufora bezpieczeństwa finansowego – stosunkowo niewielki wzrost raty może oznaczać kłopoty z regulowaniem innych wydatków. Można pocieszać się, że wzrost płac będzie rekompensował ewentualny wzrost kosztów kredytu, a powrót do dwucyfrowego WIBOR-u jest mało prawdopodobny, ale w perspektywie 30 lat trudno o solidne prognozy.

Zrób własny stress test

Jeśli chcesz sprawdzić, jak w prezentowanych przez nas scenariuszach wypadłby Twój kredyt, sprawdź tabelę poniżej. Zakładamy w niej, że marża zobowiązania wynosi 1,9 pp.

Symulacja wysokości raty kredytu hipotecznego (na 30 lat, marża 1,9 pp.) dla stawek WIBOR sprzed 5, 10, 15 i 20 lat

Rok

2019

2014

2009

2004

1999

Stawka WIBOR 3M w danym roku (odczyt z początku maja)

1,72%

2,72%

4,32%

5,85%

13,28%

Kwota kredytu

Rata równa dla danej stawki WIBOR (plus marża 1,9 pp.)

100 000 zł

456 zł

514 zł

614 zł

716 zł

1 279 zł

150 000 zł

684 zł

771 zł

921 zł

1 075 zł

1 918 zł

200 000 zł

912 zł

1 028 zł

1 228 zł

1 433 zł

2 558 zł

250 000 zł

1 139 zł

1 285 zł

1 534 zł

1 791 zł

3 197 zł

300 000 zł

1 367 zł

1 542 zł

1 841 zł

2 149 zł

3 837 zł

350 000 zł

1 595 zł

1 798 zł

2 148 zł

2 507 zł

4 476 zł

400 000 zł

1 823 zł

2 055 zł

2 455 zł

2 866 zł

5 115 zł

450 000 zł

2 051 zł

2 312 zł

2 762 zł

3 224 zł

5 755 zł

500 000 zł

2 279 zł

2 569 zł

3 069 zł

3 582 zł

6 394 zł

550 000 zł

2 507 zł

2 826 zł

3 376 zł

3 940 zł

7 034 zł

600 000 zł

2 735 zł

3 083 zł

3 683 zł

4 298 zł

7 673 zł

Źródło: Bankier.pl.

Michał Kisiel

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
1 11 fjestis

Od stycznia 2020 WIBOR przestaje istnieć, będzie zastąpiony nową stawką referencyjną (wg rozporządzenia BMR UE). Czy Bankier mógłby napisać coś więcej o tej nowej stawce? Jak to przełoży się na wysokości rat kredytów?

! Odpowiedz
5 28 anna_domagalczyk

Podwyżki stóp procentowych nie będzie można uniknąć wyłącznie kosztem masakrowania polskiej złotówki, jak to na razie robi RPP do wyborów. Odbije się to na zakupach surowców (ropa i gaz realnie podrożeją w złotówkach) i obsłudze długu zagranicznego, co prosto poprowadzi do hiperinflacji.
Ale warto zauważyć jeszcze jeden możliwy aspekt wzrostu rat i bankructw kredyciarzy: koncentrację wynajmu mieszkań w dużych firmach i wymiecenie z rynku masowej wynajmującej drobnicy. Ostatnie zmiany w najmie zabezpieczają wyłącznie najem instytucjonalny. Nie płacącego najemcy "okazjonalnego" właściciel nie może wyrzucić na bruk, bez zapewnienia mu zastępczego lokum. W przypadku wzrostu cen najemcy mogą przestać płacić a raty kredytu nie poczekają. Za to duże firmy/fundusze taniej będą kupowały mieszkania komornicze (mniejsza konkurencja zakupowa i mogą wyprowadzać lokatorów np. do starych hoteli robotniczych), których nagle przybędzie. Ktoś może zrobić interes życia, wystarczy mieć finansowanie. Ciekawe, które narodowości będą w tym aktywne.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
15 3 and00

Dawno takich bzdetów nie czytałem
Złoty jest masakrowany przez RPO, dobre, od roku wykres wygląda jak linia horyzontu
O najmie źle doczytałaś, akurat okazjonalnego można wykwaterować.
Jeżeli kobieto myślisz że duże firmy i fundusze polują na mieszkania komornicze... gratulacje

! Odpowiedz
3 12 anna_domagalczyk odpowiada and00

No to doczytaj jak można wykwaterować... teoretycznie:
https://www.bankier.pl/wiadomosc/Zmiana-w-przepisach-dotyczacych-zadluzonych-lokatorow-Problemy-dla-wlascicieli-7654914.html.
"W przypadku osób fizycznych, które wynajmują lokale, nie będąc przedsiębiorcami, sytuacja również ulega pogorszeniu, ponieważ one także będą musiały tolerować lokatora, który nie wypełnia warunków umowy najmu do czasu, aż gmina znajdzie lokal zastępczy "
"Po nowelizacji przepisów gminy nie będą mieć już wyznaczonego terminu na znalezienie zastępczego lokalu. W praktyce dłużnik może zamieszkiwać lokal, dopóki gmina nie znajdzie zastępstwa, a taka sytuacja może trwać latami."

A co do złotówki ma RPO? Bierze pensję w złotówkach?

Kurs stały od roku...no właśnie.

Poradziłabym czytanie ze zrozumieniem i unikanie argumentacji ad hoc, ale nie wiem, czy warto.
Miłego dnia.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
2 1 and00 odpowiada anna_domagalczyk

Literówka, RPO, RPP
Dla najmu okazjonalnego nic się ie zmienia, to nie to samo co najem prywatny, to szczególna forma takiego najmu
Kurs stały od roku, to jest masakra na złotówce???

! Odpowiedz
0 2 ruser

Dokladnie.
Kolega chyba podobnie jak ja przezyl ostatnikryzys za granica gdzie nikt w polsce nie zdaje sobie sprawy jak to bylo. Sam w tamtym okresie pracowalem w firmie ktora sprzedawala rzeczy dluznikow. Nie byla to firma windykacyjna bo mysmy od banku dostawali np. mieszkania, koparki, samochody itp. Tak, dokladnie bylo tak ze az trzeba bylo firme otworzyc by to sprzedawala. Nikt z was tutaj nie ma pojecia jak ludzi z mieszkan wywalai, rodziny na bruk, firmy plajtowaly, ludzie skkali z mostow. O tym w TV nie bylo, to trzeba bylo przezyc. Ale powiem wam cos, nawet tutaj ludzie po 10 latach od kryzysu juz to zapomnieli. Az przykro patrzec.
Czytam komentarze tutaj od 2015 roku i powiem ze wiedza ludzi na temat polityki monetarnej jest znikoma.
Polecam zainteresowanie sie rynkiem krypto gdyz bardzo szybko nauczycie sie podstaw gieldy i dzialania rynku a tym samym przeplywu pieniadza.
Do tekstu powyzej dodam iz krach ten juz sie zaczyna poniewaz dzisiaj ukazal sie artykul o malejacym leasingu. Leasing jest to wypadkowa paru istotnych czynnikow. Np kredytow, transportu, popytu, i kondycji rynkowej. Nie bezpowodu w USA obseruje sie DJI industry (transport) index poniewaz to on swiadczy o gospodarce.
Pozdrawiam wszytkich trzezwo myslacych i przepraszam za interpunkcje (klawiatora UK)

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
2 4 bt5

Do and00. 3000 zł brutto to jest 2200 netto. A w praktyce w marketach i dyskontach liczą to z premią i za cały etat , premium łatwo nie dostać a przeważnie jest 6 m cy na 3/4 etatu. I rozwiązuje się zagadka braku chętnych do pracy i wysokiej rotacji. Co do zarobków w Polsce to placa minimalna jednak nie stała w miejscu, ale różne koszty jak paliwa, prąd, żywność też dość dynamicznie idą od lat wzwyż. A obecnie można zaobserwować że zaczyna się już syndrom z płacami jak na zachodzie , brak możliwości znalezienia obsady z powodu zbyt niskich wynagrodzeń ale jakos teoretyczny mechanizm rynkowy popytu i podaży nie działa i firmy zatrzymały się z pensjami +/- 2000 zł jak zaklęte.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
2 5 infinum

mechanizm nie działa, bo firmy jadą na bardzo tanich kredytach i niskich marżach - przy wzroście płac utracą płynność finansową i nie będą w stanie spłacać nawet tych ultra tanich kredytów.

Po prostu w UE zaczyna się powtarzać to, co znamy z PRL - jest zbyt dużo, zbyt mało wydajnych firm, które produkują rzeczy, których nie ma komu kupować.

A do tego dochodzą ograniczenia narzucane przez bankierów, kierujących całym systemem z tylnego siedzenia za pomocą długu. Europie potrzebne jest bankructwo i oczyszczający kryzys, tak żeby możliwa była realokacja zasobów do bardziej produktywnych zajęć.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
8 4 arturjn

I jeszcze jeden wniosek. Jak zaczną rosnąć stopy, zacznie też spadać marża banku. Mimo iż rata pozostanie na podobnym poziomie warto rozważyć zmianę kredytodawcy i banku. Gdy stopy będą potem spadać, marża pozostanie niższa i tym samym tylko skorzystamy na tym w dłuższej perspektywie. Obecnie marża to 2% a były czasy że wynosiła 1,4%, przy tak dużych kredytach 0,6% to dużo kasy.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ruser

Good luck

! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne