Kredyt „pod korek” może się zemścić

Minęły ponad 4 lata od ostatnich poważniejszych zmian stóp procentowych. Kredytobiorcy zdążyli już zapomnieć, że wiadomość od banku opatrzona nagłówkiem „nowy harmonogram spłaty” może oznaczać emocje. Historia jednak uczy, że ryzyko wzrostu raty czai się za rogiem.

W krótkiej historii kredytów hipotecznych w Polsce nie było jeszcze tak długiego okresu stabilnych i rekordowo niskich stóp procentowych. Kredytobiorcy z nieco dłuższym stażem zdążyli już zapomnieć, że jeszcze kilka lat temu płacili sporo wyższe raty. Osoby dziś zaciągające zobowiązanie, zwłaszcza pierwsze w życiu, nie mają w ogóle tak nieprzyjemnych wspomnień. Tym łatwiej im wpaść w pułapkę zbytniego finansowego optymizmu.

Przypomnijmy, że znakomitą większość udzielanych dziś kredytów hipotecznych stanowią zobowiązania oparte na zmiennym oprocentowaniu. Składa się na nie marża banku oraz wskaźnik z rynku międzybankowego WIBOR (3- lub 6-miesięczny). Ten drugi składnik od 2015 r. znajduje się stale na niemal tym samym poziomie – około 1,7 proc. Dla starających się dziś o kredyt ma to ważne konsekwencje – pozwala się starać o wysoką kwotę finansowania, gdyż banki oceniają zdolność kredytową m.in. biorąc pod uwagę stosunek raty (dziś rekordowo niskiej) do dochodu klienta.

Wprawdzie kredytodawcy sprawdzając finansową wydolność potencjalnych klientów muszą brać pod uwagę scenariusz wzrostu oprocentowania (wymusza to rekomendacja KNF), ale jest on stosunkowo łagodny (wzrost o 4 pp.). Dodatkowo wymaga się, by prezentować kredytobiorcom dane dotyczące wysokości raty dla kilku wybranych poziomów WIBOR. Te informacje jednak zapewne giną wśród stosu papierów dostarczanych przed zawarciem umowy. Sami bankowcy w zeszłorocznym badaniu ZBP przyznawali, że ich zdaniem świadomość ryzyka stopy procentowej wśród klientów jest mizerna.

Jak mocno może wzrosnąć rata?

W kwietniu zapytaliśmy banki o szacunkową maksymalną zdolność kredytową rodziny „2 plus 1” dysponującej miesięcznym dochodem w wysokości 7 tys. zł. Najbardziej liberalna instytucja proponowała ponad 725 tys. zł, co oznaczałoby ratę na poziomie 3,3 tys. zł (47 proc. dochodu). Sprawdźmy, jak wyglądałaby sytuacja finansowa przykładowych kredytobiorców, gdyby zdecydowali się zadłużyć „pod korek”, a stopy procentowe poszłyby w górę.

W symulacji przyjęliśmy następujące założenia:

• Uśredniliśmy maksymalną zdolność kredytową dla wszystkich 13 banków – wyniosła ona 631,1 tys. zł.
• Przyjęliśmy, że klienci zdecydują się pożyczyć na 30 lat dokładnie tyle, ile maksymalnie proponują banki.
• Założyliśmy, że marża kredytu wyniesie 1,9 pp. – taka była średnia z ofert banków dla zobowiązania z 20-procentowym wkładem własnym.
• W miejsce obecnego WIBOR-u 3M podstawiliśmy wartości sprzed 5, 10, 15 i 20 lat.
• Pesymistycznie przyjęliśmy, że dochody klientów nie ulegają zmianie.

Już przy dzisiejszym poziomie oprocentowania wykorzystanie do pełna zdolności kredytowej byłoby mocno obciążające dla domowego budżetu. Rata wyniosłaby 2877 zł, czyli ponad 41 proc. miesięcznych dochodów. Gdyby WIBOR wzrósł do poziomu odnotowanego przed 10 laty, co miesiąc konieczne byłoby wyłożenie 3874 zł, czyli ponad 55 proc. dochodów.

Jeśli cofniemy się o dalsze 5 lat, rata rośnie do 4,5 tys. zł. Na wyobraźnię działa zwłaszcza porównanie oparte na danych sprzed 20 lat. WIBOR 3M znajdował się wówczas na poziomie 13,28 proc. Rata naszego przykładowego kredytu wyniosłaby wówczas ponad 8 tys. zł – więcej niż wynoszą łączne dochody gospodarstwa domowego.

Zaciągając kredyt na granicy zdolności pozbawiamy się bufora bezpieczeństwa finansowego – stosunkowo niewielki wzrost raty może oznaczać kłopoty z regulowaniem innych wydatków. Można pocieszać się, że wzrost płac będzie rekompensował ewentualny wzrost kosztów kredytu, a powrót do dwucyfrowego WIBOR-u jest mało prawdopodobny, ale w perspektywie 30 lat trudno o solidne prognozy.

Zrób własny stress test

Jeśli chcesz sprawdzić, jak w prezentowanych przez nas scenariuszach wypadłby Twój kredyt, sprawdź tabelę poniżej. Zakładamy w niej, że marża zobowiązania wynosi 1,9 pp.

Źródło: