Pandemiczny zakaz eksmisji ma wpływ nie tylko na rynek najmu. Warto zwrócić uwagę, że wzmógł on również nieufność nabywców lokali i domów.
Zakaz eksmisji w czasie epidemii oraz stanu zagrożenia epidemicznego to z pewnością kontrowersyjne rozwiązanie. Niedawna ustawa z dnia 12 marca 2022 r. uchyliła wspomniany zakaz, ale tylko w odniesieniu do uchodźców z Ukrainy, którym Polak użyczył swoje lokum. W pozostałym zakresie zakaz eksmisji wprowadzony przez art. 15zzu ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. nadal obowiązuje. Warto mieć świadomość, że to ograniczenie wpływa nie tylko na rynek najmu. Agenci nieruchomości zwracają uwagę, że nabywcy mieszkań i domów stali się bardziej nieufni w stosunku do osób, które chciałyby po sprzedaży mieć dłuższy czas na wyprowadzkę. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl analizują tę ciekawą kwestię i wyjaśniają, czy można zabezpieczyć się przed problemami z eksmisją byłego właściciela lokum.
Nie należy z góry zakładać złej woli sprzedającego
Dość głośne medialne doniesienia dotyczące problemów z wyprowadzką oraz eksmisją byłych właścicieli domów i mieszkań wzmogły nieufność nabywców takich nieruchomości. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w których sprzedający deklaruje, że będzie potrzebował np. 3–4 tygodni na wyprowadzkę (już po podpisaniu umowy przenoszącej własność).
Taka potrzeba dłuższego pozostania w mieszkaniu lub domu wcale nie musi wynikać ze złej woli. Po prostu część sprzedawców równolegle kupuje inne lokum i chce uniknąć przeprowadzki do tymczasowego miejsca zamieszkania. Niestety, utrzymujący się długo pandemiczny zakaz eksmisji w połączeniu z innymi regulacjami, o których będzie jeszcze mowa podkopał zaufanie w relacjach między sprzedającymi i nabywcami nieruchomości mieszkaniowych.
Nabywcy szukają innych rozwiązań niż art. 777 KPC
Większa przezorność nabywców mieszkań sprawia, że próbują oni dodatkowo zabezpieczyć swoje interesy poprzez inne rozwiązania niż tylko użycie artykułu 777 kodeksu postępowania cywilnego. Ten artykuł, który potocznie bywa nazywany „trzema siódemkami” jest podstawą oświadczenia sprzedawcy o poddaniu się egzekucji komorniczej w związku z obowiązkiem opuszczenia lokalu lub domu.
Odpowiednia klauzula z aktu notarialnego może wyglądać następująco: „Małżonkowie Anna i Marek Kowalscy zobowiązują się wydać w posiadanie Janowi Nowakowi opisany w §1 lokal mieszkalny wraz z prawami związanymi z jego własnością w terminie do dnia 30.04.2022 (trzydziestego kwietnia dwa tysiące dwudziestego drugiego) roku i co do tego obowiązku poddają się egzekucji wprost z tego aktu notarialnego, stosownie do art. 777 §1 pkt 4 kodeksu postępowania cywilnego”.
Samo uzyskanie klauzuli wykonalności do tytułu egzekucyjnego, którym jest akt notarialny sprzedaży z odpowiednią klauzulą, na szczęście nie stanowi większego problemu. Nabywcy lokali i domów obawiają się natomiast długotrwałej eksmisji, co niestety ma pewne uzasadnienie w obecnych warunkach. Stąd próby umieszczenia w akcie notarialnym dodatkowych zabezpieczeń.
Podział ceny sprzedaży to tylko jedno z rozwiązań
Inicjatywa dotycząca dodatkowych zabezpieczeń leży po stronie nabywcy, który ma wpływ na ostateczny kształt aktu notarialnego. Dodatkowe klauzule oczywiście muszą być akceptowalne dla sprzedawcy i nie mogą wzbudzać wątpliwości np. ze względu na zasady współżycia społecznego. Popularnym rozwiązaniem jest podział ceny sprzedaży w taki sposób, aby zapłata co najmniej części była uzależniona od wydania lokum. Tutaj trzeba dojść do porozumienia ze sprzedawcą, w którego interesie leży zapłata całości ceny przed przekazaniem kluczy.
Innym rozwiązaniem jest umowne obciążenie byłego właściciela kosztami eksploatacji mieszkania lub domu w czasie pomiędzy sprzedażą i wydaniem lokum. W tym kontekście warto przypomnieć, że umowa sprzedaży nieruchomości przenosi własność na podstawie samego porozumienia stron (solo consensu). Kwestie związane z późniejszą zapłatą i wpisem własności do księgi wieczystej nie mają wpływu na zmianę właściciela.
Ochrona lokatorska obejmuje bliskich sprzedawcy
W ramach podsumowania, eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że nie tylko obowiązujący obecnie pandemiczny zakaz eksmisji uzasadnia ostrożność nabywców. Spore znaczenie ma również fakt, że rodzina sprzedawcy nieruchomości w przeciwieństwie do niego samego zostanie objęta ochroną lokatorską. Oznacza to między innymi uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego. W praktyce typowym problemem jest konieczność dość długiego oczekiwania na takie lokum.
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2010 r. (sygn. akt III CZP 109/10) potwierdza, że art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczący przydziału mieszkań socjalnych ma zastosowanie do małoletnich dzieci oraz żony właściciela lokalu mieszkalnego, który utracił tytuł własności. O tej kwestii muszą pamiętać nie tylko osoby kupujące lokale na licytacjach komorniczych.
Nie należy też zapominać o zmianie artykułu 1046 kodeksu postępowania cywilnego obowiązującej od 21 kwietnia 2019 r. Po nowelizacji przepisów KPC, nie można już usunąć eksmitowanego do schroniska dla bezdomnych lub noclegowni po półrocznym i bezskutecznym oczekiwaniu na pomieszczenie tymczasowe od gminy.
Andrzej Prajsnar
