Wielu z nas marzy o własnych czterech kątach. Kupno mieszkania to poważna sprawa. Jeśli już zdecydujemy się na ten ważny w życiu krok, musimy przede wszystkim pamiętać o załatwieniu wielu formalności.
Jak kupić mieszkanie od dewelopera ? Na co zwrócić uwagę zawierając umowę? Co to jest Krajowy Rejestr Sądowy i dlaczego warto do niego zajrzeć?
Na rynku pierwotnym czy wtórnym?
Kupno mieszkania to kosztowna inwestycja, dlatego już na samym początku należy podjąć decyzję, czy kupić mieszkanie na rynku pierwotnym (jest zazwyczaj droższe), czy wtórnym.
Kupując mieszkanie od dewelopera czy spółdzielni, które nie jest jeszcze wybudowane, mamy szanse samodzielnie je zaaranżować. Często bowiem firmy trudniące się sprzedażą nieruchomości umożliwiają nabywcy dowolną aranżację wnętrza pod warunkiem, że czynności te nie zwiększą ilości punktów instalacyjnych. Jeżeli nabywca chciałby zwiększyć ilość ścianek działowych, punktów instalacyjnych itp., musi liczyć się z dodatkowymi opłatami. Powinien przy tym pamiętać, że wszelkie zmiany dokonywane w nieruchomości muszą być zgodne z przepisami prawa budowlanego i nie mogą przeszkadzać w korzystaniu z sąsiednich lokali.
Kupno mieszkania na rynku wtórnym też ma swoje pozytywne strony. Jest tańsze, a przede wszystkim od razu można się do niego wprowadzić. W przypadku kupna mieszkania, które jest w trakcie budowy, zawsze może zdarzyć się tak, że druga strona nie wywiąże się z zawartej umowy i poszukiwanie trzeba będzie zacząć od początku - oczywiście pod warunkiem, że odzyskamy zainwestowaną gotówkę.
Wybór dewelopera dlaczego to takie ważne?
Jeżeli już zdecydowaliśmy się na kupno mieszkania, przed nami kolejna trudna decyzja - wybór dewelopera. Przede wszystkim należy pamiętać o tym, że lepiej dokładnie sprawdzić podmiot trudniący się obrotem nieruchomościami niż stracić zdobytą niekiedy z trudem gotówkę.
Wybierając dewelopera należałoby przede wszystkim sprawdzić, czy jest on podmiotem ujawnionym w Krajowym Rejestrze Sądowym (w przypadku przedsiębiorcy będącego osobą prawną bądź spółką osobową) lub w gminnej ewidencji działalności gospodarczej (w przypadku przedsiębiorcy będącego osobą fizyczną). Rejestry te pełnią funkcję informacyjną. Są jawne, co oznacza, że każdy ma prawo dostępu do danych w nich zgromadzonych. Gminną ewidencję działalności gospodarczej prowadzą gminy jako zadania zlecone z zakresu administracji rządowej, natomiast Krajowe Rejestry Sądowe prowadzą w systemie informatycznym sądy rejonowe - wydziały gospodarcze, które obejmują swoją właściwością obszar województwa lub jego część.
Dlaczego takie ważne jest sprawdzenie, czy przedsiębiorca, od którego chcemy nabyć mieszkanie ma zarejestrowaną działalność gospodarczą?
Zawsze może zdarzyć się, że sprzedawca nie wywiąże się z zawartej umowy. Wtedy nabywcy będzie przysługiwało roszczenie o zwrot wpłaconej gotówki z ustawowymi odsetkami (obecnie 12,25% w skali roku), a ponadto kara umowna za niewywiązanie się z zawartej umowy. Zaglądając do Krajowego Rejestru Sądowego czy gminnej ewidencji działalności gospodarczej można będzie ustalić, kogo i gdzie należy pozwać w przypadku odmowy wypłaty. Krajowy Rejestr Sądowy zawiera wszelkie informacje dotyczące podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, jak np. siedzibę, organ uprawniony do reprezentowania przedsiębiorcy, informacje dotyczące zaległości podatkowych i celnych objętych egzekucją, informacje o zabezpieczeniu majątku przedsiębiorcy w przypadku prowadzenia postępowania upadłościowego itp.
Udając się do dewelopera mamy prawo żądać przedstawienia zaświadczeń o niezaleganiu ze składkami ZUS oraz należnościami podatkowymi.
Warto pamiętać, że znane i szanowane firmy posiadają certyfikaty potwierdzające jakość świadczonych usług.
Mieszkanie, którego jeszcze nie ma
Decydując się na kupno mieszkania, które ma być dopiero wybudowane lub jest w trakcie inwestycji należy przede wszystkim sprawdzić, czy inwestor posiada tytuł prawny do gruntu, na którym wznoszony jest budynek (tzn. jest jego właścicielem, użytkownikiem wieczystym).
Sprzedający powinien przedstawić dokumenty potwierdzające, posiadanie tytułu prawnego do gruntu, na którym ma być wzniesiona nieruchomość będąca przedmiotem umowy, a ponadto złożyć pisemne oświadczenie, iż grunt ten jest wolny od obciążeń na rzecz innych osób oraz że żadne obciążenia nie zostaną na gruncie ustanowione. Można sobie tylko wyobrazić, jakie będą ewentualne konsekwencje, gdy okaże się, że inwestor nie ma prawa do gruntu.
Sam tytuł prawny to nie wszystko. Trzeba jeszcze zażądać okazania przez inwestora pozwolenia na budowę. W przypadku gdy nieruchomość będzie samowolą budowlaną nabywca może mieć trudności z wprowadzeniem się do wymarzonego mieszkania. Istnieje bowiem ryzyko, że Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nakaże rozbiórkę budynku.
Co powinna zawierać umowa z deweloperem?
Umowa z deweloperem powinna zwierać postanowienia, w których inwestor:
- oświadcza, że posiada tytuł prawny do gruntu, który jest wolny od wszelkich obciążeń,
- zobowiązuje się do wydania lokalu w stanie wolnym od obciążeń hipotecznych,
- określa termin, w którym nastąpi zakończenie prac budowlanych oraz przekazanie nieruchomości kupującemu.
Przepisy umowy powinny zawierać metraż mieszkania wraz z pomieszczeniami do niego przynależnymi, udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz w częściach wspólnych nieruchomości.
W jej treści powinna być zawarta cena za m2. Korzystne jest zawieranie umów z tymi przedsiębiorcami, którzy gwarantują niezmienność ustalonej w umowie ceny w odniesieniu do wartości brutto.
Ile kosztuje mieszkanie?
W dniu zawarcia umowy zobowiązani jesteśmy do wpłaty kwoty stanowiącej najczęściej 10-20% wartości mieszkania. Pozostałą sumę można uiszczać w ratach. Oczywiście możliwe jest wpłacenie od razu całej wymaganej sumy. Lepiej jednak poczekać i sprawdzić jak inwestor wywiązuje się z zawartej umowy. Należy pamiętać, iż pełna należność musi być uiszczona przed przeniesieniem na kupującego własności mieszkania.
UWAGA! Odstąpienie od zawartej już umowy będzie się dla nas wiązać z obowiązkiem zapłaty kary umownej. Żaden przepis prawa nie określa, jakiej kwoty może domagać się z tego tytułu sprzedający. Stanowi o tym umowa. Z reguły jest to od 0,5 do 3% wartości mieszkania. Taką samą kwotę otrzyma kupujący w przypadku, gdy z umowy nie wywiąże się inwestor. |
Przeniesienie własności
Po zakończeniu prac budowlanych zawierana jest umowa sprzedaży, która przenosi własność lokalu na nabywcę. Umowa ta musi być zawarta w formie aktu notarialnego. W przeciwnym razie będzie nieważna.
W momencie podpisywania umowy przed notariuszem kupujący obowiązany jest uiścić: opłatę notarialną za sporządzenie aktu notarialnego, podatek od czynności cywilnoprawnych (2% wartości mieszkania), opłatę sądową za założenie i wpis do księgi wieczystej prawa własności.
Jak widać, kupno mieszkania to wiele trudnych i odpowiedzialnych decyzji.
Gazeta Podatkowa Nr 71 z dnia 2004-09-13
