Ceny nieruchomości w 2018 roku [Raport Bankier.pl, urban.one i Otodom]

redaktor Bankier.pl

Rynek nieruchomości staje się coraz mniej przystępny cenowo dla Polaków. Zdaje się, że deweloperzy i sprzedawcy mieszkań z drugiej ręki nie powiedzieli jeszcze ostatniego słowa w kwestii podwyżek, a już teraz sprzedają lokale niemal za tyle, na ile wyceniają je w ogłoszeniach.

To już kolejny rok naszych comiesięcznych raportów, które publikowaliśmy na łamach Bankier.pl i które obejmowały: średnie ceny ofertowe mieszkań oraz gruntów budowlanych wystawianych do sprzedaży w największym serwisie ogłoszeniowym – Otodom.pl oraz kwartalne ceny transakcyjne we współpracy z urban.one. W ten sposób prezentowaliśmy ceny z otwarcia (oferty) transakcji sprzedaży mieszkań i ich zamknięcia (transakcyjne). Możliwość porównania danych obydwu rodzajów daje pełniejszy obraz prawidłowości rządzących rynkiem nieruchomości, niż gdyby pochylać się wyłącznie nad jednym z nich.

Prezentujemy Państwu kolejną odsłonę rocznego raportu o rynku nieruchomości. W wersji obejmującej analizę za 2018 rok ponownie przedstawiamy stawki ofertowe i transakcyjne w wybranych miastach Polski - Gdańsku, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Warszawie i we Wrocławiu.

Jeśli nie widzisz całej infografiki, obejrzysz ją także tutaj

Ceny mieszkań gruntów budowlanych – Warszawa

Przez rok stawki transakcyjne poszybowały w Warszawie nawet o ponad 10 proc. w niektórych kategoriach metrażowych. Najmocniej podrożały najmniejsze i największe mieszkania. Za lokale powyżej 100 mkw. płacono już prawie 10 000 zł/mkw., a była to do tej pory głównie stawka wyjściowa w negocjacjach. Podobnie płacono za używane kawalerki, co pewnie wynikało z ich dobrego usytuowania na planie Warszawy.

Ogółem stawki wahały się od 8000 zł do 9500 zł/mkw. – stawki schodzące do 7000 zł/mkw. z zeszłego roku już odeszły w niepamięć. Sprzedawcy – czy to na rynku pierwotnym, czy wtórnym – nie chcieli się już tak łatwo targować jak rok wcześniej. Ponad 10 proc. jeszcze dało się utargować na dużych metrażach, ale i tak było to mniej niż w 2017 roku.

Stolica niepodzielnie króluje także na liście stawek za grunty pod budowę domu. W 2018 roku średnia cena płacona za 1 mkw. powierzchni działki wyniosła 787 zł – o 100 zł/mkw. taniej niż w ofertach i o 10 zł drożej niż rok temu. Analizując ogółem całe województwo mazowieckie, średnio płacono 165 zł/mkw. parceli – blisko 20 zł więcej niż w 2017 roku.

Ceny mieszkań – Kraków

Kraków jest drugim z zestawionych w raporcie miast pod względem stawek za mieszkania. W byłej stolicy Polski płacono w ubiegłym roku od 6000 do 7000 zł/mkw. lokalu w zależności od metrażu. Tu podwyżki również zabolały. Największe mieszkania prosto od deweloperów podrożały o 1000 zł/mkw. względem 2017 roku.

Co ciekawe, rynek wtórny mocniej wyceniał swoje lokale tylko w przypadku mniejszych metraży. Najtrudniej mieli zatem studenci poszukujący kawalerek i niewielkich mieszkań 2-3 pokojowych w centrum. Za większe mieszkania płacono więcej deweloperom, a nie właścicielom mieszkań z drugiej ręki.

Właściciele mieszkań częściej też przystawali na negocjacje. Na rynku pierwotnym ceny ofertowe były o kilkanaście procent wyższe od transakcyjnych, a na rynku wtórnym przekraczały 20 proc. Rekordowe obniżki przy negocjacjach występowały przy mieszkaniach powyżej 100 mkw. – tam sprzedawcy używanych lokali zeszli średnio o 50 proc. ze swoich cen. Kraków i województwo małopolskie to również drugie pod względem wielkości ceny na rynku gruntów budowlanych. Działki kupowano tam za ok. 560 zł/mkw. (Kraków) i 90 zł (województwo małopolskie ogółem).

Ceny mieszkań – Łódź

Za mieszkania w Łodzi płacono od 3500 do ponad 5000 zł/mkw. W tym mieście również zaobserwowano duże wzrosty cen. W niektórych przypadkach o blisko 1000 zł/mkw. W ujęciu procentowym odnotowano więc podwyżki przekraczające 20 proc. W żadnym z metraży nie pojawiły się też już stawki niższe niż 3000 zł/mkw.

W Łodzi obowiązywały trudniejsze warunki do negocjacji niż w poprzednich miastach. Sprzedawcy znacznie rzadziej schodzili z ceny o więcej niż 10 proc. i głównie na rynku wtórnym. Deweloperzy niemal w ogóle nie byli skłonni do obniżek w ubiegłym roku.

Łódź jest najtańszym miastem zestawienia – widać to także w cennikach gruntów. Za tereny budowlane płacono tam 72 zł/mkw. (województwo łódzkie)/ 250 zł zł/mkw. (Łódź) w ubiegłym roku.

Ceny mieszkań – Wrocław

W stolicy Dolnego Śląska największe stawki obowiązywały w przypadku najmniejszych lokali – zarówno od dewelopera, jak i z rynku wtórnego. W tym przypadku sięgały 7000 zł/mkw. Dolną granicę widełek cenowych dla 1 mkw. wyznaczały większe mieszkania – tam cena wyniosła niekiedy nawet niecałe 6000 zł/mkw.

Łatwiej było się targować z posiadaczami mieszkań na sprzedaż niż samymi deweloperami. Deweloperzy godzili się na obniżki nie przekraczające 5 proc., a na rynku wtórnym przeciętnie schodzono z cen o nawet 10 proc. Deweloperzy dali się namówić na niższe ceny głównie w przypadku kawalerek.

Stawki, jakie płacono za grunty budowlane we Wrocławiu, wyniosły w 2018 roku 400 zł/mkw. Niemal tyle samo co w Poznaniu. Starcie między tymi dwoma regionami na polu cen w całym województwie wygrywa jednak Wrocław i województwo dolnośląskie – ogółem płacono tam 87 zł/mkw., a w wielkopolskim 79 zł/mkw.

Ceny mieszkań – Poznań

W stolicy wielkopolski wyceniano mieszkania na 6000-7000 zł/mkw. Ostatecznie jednak zarówno deweloperzy, jak i przedstawiciele rynku wtórnego dostawali za nie o ok. 10 proc. mniej. Dużo więcej musieli jednak opuścić właściciele używanych mieszkań o ponad 80 mkw. powierzchni – tu średnia obniżka wyniosła 25 proc.  

Niewiele różnicy widać w Poznaniu pomiędzy rynkiem pierwotnym i wtórnym. W obu przypadkach ceny mieszkań kształtują się na bardzo zbliżonych poziomach i reagują podobnie w odniesieniu do analizowanej kategorii metrażowej.

Ceny mieszkań – Gdańsk

Gdańsk to miasto, które w ostatnich latach drożeje pod względem cen nieruchomości systematycznie i gwałtownie. W 2018 roku rosły o kolejne kilkanaście procent z już i tak wysokiego poziomu. W efekcie średnio płacono za 1 mkw. mieszkania od 6000 do 7000 zł –widełki wyglądają podobnie dla rynku pierwotnego, jak i wtórnego.

Dużo wyższe ceny mimo wszystko pojawiały się w samych ogłoszeniach. Rynek jednak szybko chłodził zapał sprzedawców i deweloperów, bo negocjacje pozwalały na osiągnięcie stawek nawet 30 proc. niższych – łatwiej o to było na rynku wtórnym.

Województwo pomorskie i sam Gdańsk to wzrosty także w przypadku gruntów budowlanych. W 2018 stawki wyniosły odpowiednio 80 zł/mkw. i 574 zł/mkw. Oznacza to, że za grunt budowlanych płacono w Gdańsku więcej niż w Krakowie.

Ceny mieszkań – Lublin

Stawki transakcyjne w Lublinie nie wzrosły tak mocno jak w pozostałych analizowanych miastach. Najpopularniejsze kategorie metrażowe zdrożały zaledwie o 3-4 proc. Gorzej było w największych i najmniejszych mieszkaniach – tam stawka za 1 mkw. wzrosła niekiedy dwa razy tyle.

W efekcie płacono za lokale mieszkalne od 5000 do 5500 zł/mkw. Tylko nieznacznie taniej było na rynku wtórnym niż pierwotnym. Różnice wynosiły czasami nie więcej niż 100 zł/mkw. Trudno było coś wynegocjować w obu segmentach. Jedynie na kawalerkach kupujący negocjowali ponad 10-proc. obniżki.

W przypadku gruntów budowlanych stawki wyniosły 77 zł/mkw. dla całego województwa lubelskiego i 274 zł/mkw. dla głównego ośrodka miejskiego regionu.

Ceny mieszkań – Olsztyn

Trudne negocjacje czekały w ubiegłym roku nabywców mieszkań w Olsztynie. O ile udało się wywalczyć nawet o ponad 20 proc. niższe ceny w przypadku dużych i drogich mieszkań, to małe metraże pozostawały w większości w podobnych stawkach do tych, które wpisano w ogłoszeniu sprzedaży.

Średnie stawki rzadko przekraczały 5000 zł/mkw. i utrzymywały się głównie wokół poziomu 4500 zł/mkw. Małe mieszkania drożej wyceniano na rynku wtórnym, natomiast duże na pierwotnym.

Grunty budowlane w województwie warmińsko-mazurskim próbowano natomiast sprzedać za 93 zł/mkw., ale ostatecznie w aktach notarialnych wskazywano przeciętnie 70 zł/mkw. W samym Olsztynie tereny budowlane kosztowały 306 zł/mkw.

Ceny mieszkań – Katowice

Ceny transakcyjne lokali mieszkalnych w Katowicach wahały się od 4000 do 5500 zł/mkw. Cena 1 mkw. była najwyższa na rynku pierwotnym przy małych i największych mieszkaniach. W tej ostatniej kategorii metrażowej deweloper potrafił wycenić swój lokal o ponad 1000 zł/mkw. więcej niż sprzedawca na rynku wtórnym.

Niespecjalnie udawało się też dużo utargować. Najbardziej przeszacowanymi oczekiwaniami finansowymi z ogłoszeń były kawalerki sprzedawane przez deweloperów i duże lokale – tu o ponad 20 proc. ceny musieli zejść zarówno oferenci z rynków pierwotnego, jak i wtórnego.

Śląskie grunty budowlane wyceniano na 130 zł/mkw., ale ostatecznie płacono za nie o niemal połowę mniej – 77 zł/mkw. – tyle wyniosła cena transakcyjna za 1 mkw. terenu pod budowę w województwie śląskim w 2018 roku. W przypadku samych Katowic stawka wyniosła 331 zł/mkw.

Mateusz Gawin

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
6 0 prs

Co znaczy mniej dostepny "dla Polakow"???
Znaczy ze inne narody maja lepszy dostep?
Zastanow sie co piszesz, Mateusz...

! Odpowiedz
1 24 kmierz

"sprzedawcy mieszkań z drugiej ręki [...] sprzedają lokale niemal za tyle, na ile wyceniają je w ogłoszeniach" - te "niemal tyle" to średniostatystycznie 75% - 85% ceny ofertowej w III kwartale 2018 roku. Źródło: NBP.

! Odpowiedz
1 15 zbyszek_

tylko tempo zwijania QE w USA, EU, BOJ ma wplyw. Bo NBP wystawia stopy % na podstawie zfalszowanych przez GUS danych o inflacji - czyli nie podniesie %.
ALe jak FED zacznie pozbywac sie aktywow nabytych podczas QE1,2,3 - jak to bylo w trzecim kw. 2018 r. To gieldy w USA zjada na maxa, a w PL (emerg. mrkts) jeszcze bardziej, i wtedy NBP bedzie musial bronic PLN'a czyli a) skup intervencyjny b) podniesienie o ok 5% stop.
I to jest rowne z wzrostem rentownosci lokat ponad wynajmu nieruchomosci. Kto pierwszy wyjdize z nieruchomosci nie straci. I masz spadki.

A hipoteki na buy to rent- pls.......... Jak z tego wyjsc?

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
24 9 andybrandy

Problem wysokich cen można bardzo szybko zniwelować w dwóch prostych krokach:
Po pierwsze uregulować temat najmu krótkoterminowego (bookingi i rbnb), a dokładnie wprowadzić obostrzenia conajmniej takie jak obowiązują w Berlinie.
Po drugie uregulować Dupera tak aby trzeba było mieć licencję/zawód kierowcy do wożenia ludzi komercyjnie + test z płynnej znajomości języka, topografii i historii danego miasta, albo i nawet Polski (a co tam)

Przez rbnb wykluło się mnóstwo hosteli w centrach miast, przez co te mieszkania znikają z rynku na wynajem długoterminowy. A to z kolei przekłada się na cenę mieszkań. Wszędzie gdzie chodzę w Warszawie po biurach deweloperów, to słyszę angielski język - czyli zagraniczni inwestorzy. To samo było w 2008 roku, zaraz przed krachem.

Co do Dupera, to od razu wypadliby ukraińcy z tego fachu. No i gdzie pójdą pracować nasi inżynierowie zza wschodniej granicy? Construction, bo żabki są obstawione przez żeńską część tego pięknego kraju. Męska część zrobi najazd tatarski na buowy i wezmą każdą fuszkę za grosze. Robocizna spadnie.

1+1 = 2

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 7 zbyszek_

lobby bankowe i developerskie to zanjomi z panstwowych stanowsk pre'89. Oni sie znaja i wspolpracuja.
Zapomnij ze sobie strzela w kolano. NBP to popiera, GUS to popiera.

Tylko wyprzedaz aktywow nabytych przez FED, ECB, BOJ moze im zagrozic .

! Odpowiedz
0 7 andybrandy odpowiada zbyszek_

Regulacje dotyczące rbnb będą pod koniec 2019 roku. Albo krajowe , albo na poziomie EU. Klamka już zapadła. Jeżeli ktoś robi binzes kupując teraz mieszkania poto żeby wpuszczać je jako apartamenty na doby, to może ostro się przejechać i się przejedzie. Mieszkanie kupuje się na 30 lat. A ta regulacja wejdzie w tym roku. Warto poczekać i zoabczyć jak to wpłynie na rynek.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 4 andybrandy odpowiada zbyszek_

i jeszcze jedno. Ja mieszkam w centrum Warszawy w nowym bloku liczącym 100 mieszkań. Blok ładny, nowy, recepcja itd. NIestety mamy już 9 hosteli/apartamenty na doby. Czyli 9% mieszkań nie poszło na wynajem długoterminowy.
Wynajem mieszkania 50m2 w moim bloku to koszt około 4000zł/miesiąc.
To dużo, ale z rbnb wyciąga się 300zł na dobę. Obłożenie jest full/356 dni.
Na miesiąc można wyciągnać 9000zł minus sprzątanie minus prowizja dla bookingu minus (może podatki). Czyli zostaje jakieś 7000zł. To napędza inwestorów do kupna mieszkań i to winduje ceny.
To się skończy z końcem roku.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 1 bankierkomentuje odpowiada andybrandy

*andybrandy

Czy orientujesz sie ile kosztuje w twoim bloku m2 mieszkania zrobionego do wyprowadzki (zakladam ze 50m2 i średni standard wykończenia abyśmy nie popadali w skrajności) albo po ile chodzą całe mieszkania w bloku lub bardzo bliskiej okolicy ?
Chodzi mi bardziej o cene orientacyjna a nie dokładna bo wiadomo standard moze byc rozny.

Czy to ok. 15 tys zl za m2 ? czy może 15tys+ ?

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
6 18 andybrandy

A ja czekam na mieszkanie+. Kaczyński mówił ,że cena powinna kosztować realnie, czyli 2-3 tys.zł za metr w centrum Warszawy.

! Odpowiedz
3 41 cyklotron

Takie zmiany dynamiczne głownie dotyczą małych mieszkań czyli tych najtańszych.. Nie widzę takiej wielkiej różnicy dla mieszkań większych. Małe mieszkania to teraz dobro spekulacyjne. Szybko ceny wzrosły w czasie dobrej koniunktóry to jeszcze szybciej spadna w czasie nadchodzącej recesji. Szkoda tylko , że nie o same ceny chodzi, ale też o kredyty na 30lat i perspektywy młodych . Cena spadnie ale dług pozostanie.
Kryteria kredytowania zaostrzają się, idzie spowolnienie gospodarcze i rosną ceny ? RECEPTURA NA KRYZYS JUZ GOTOWA

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz