Rynek nieruchomości staje się coraz mniej przystępny cenowo dla Polaków. Zdaje się, że deweloperzy i sprzedawcy mieszkań z drugiej ręki nie powiedzieli jeszcze ostatniego słowa w kwestii podwyżek, a już teraz sprzedają lokale niemal za tyle, na ile wyceniają je w ogłoszeniach.
![Ceny nieruchomości w 2018 roku [Raport Bankier.pl, urban.one i Otodom]](https://galeria.bankier.pl/p/3/7/d897293b2991d9-945-567-0-0-973-584.webp)
To już kolejny rok naszych comiesięcznych raportów, które publikowaliśmy na łamach Bankier.pl i które obejmowały: średnie ceny ofertowe mieszkań oraz gruntów budowlanych wystawianych do sprzedaży w największym serwisie ogłoszeniowym – Otodom.pl oraz kwartalne ceny transakcyjne we współpracy z urban.one. W ten sposób prezentowaliśmy ceny z otwarcia (oferty) transakcji sprzedaży mieszkań i ich zamknięcia (transakcyjne). Możliwość porównania danych obydwu rodzajów daje pełniejszy obraz prawidłowości rządzących rynkiem nieruchomości, niż gdyby pochylać się wyłącznie nad jednym z nich.
Prezentujemy Państwu kolejną odsłonę rocznego raportu o rynku nieruchomości. W wersji obejmującej analizę za 2018 rok ponownie przedstawiamy stawki ofertowe i transakcyjne w wybranych miastach Polski - Gdańsku, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Warszawie i we Wrocławiu.
Jeśli nie widzisz całej infografiki, obejrzysz ją także tutaj
Ceny mieszkań gruntów budowlanych – Warszawa
Przez rok stawki transakcyjne poszybowały w Warszawie nawet o ponad 10 proc. w niektórych kategoriach metrażowych. Najmocniej podrożały najmniejsze i największe mieszkania. Za lokale powyżej 100 mkw. płacono już prawie 10 000 zł/mkw., a była to do tej pory głównie stawka wyjściowa w negocjacjach. Podobnie płacono za używane kawalerki, co pewnie wynikało z ich dobrego usytuowania na planie Warszawy.
Ogółem stawki wahały się od 8000 zł do 9500 zł/mkw. – stawki schodzące do 7000 zł/mkw. z zeszłego roku już odeszły w niepamięć. Sprzedawcy – czy to na rynku pierwotnym, czy wtórnym – nie chcieli się już tak łatwo targować jak rok wcześniej. Ponad 10 proc. jeszcze dało się utargować na dużych metrażach, ale i tak było to mniej niż w 2017 roku.
Stolica niepodzielnie króluje także na liście stawek za grunty pod budowę domu. W 2018 roku średnia cena płacona za 1 mkw. powierzchni działki wyniosła 787 zł – o 100 zł/mkw. taniej niż w ofertach i o 10 zł drożej niż rok temu. Analizując ogółem całe województwo mazowieckie, średnio płacono 165 zł/mkw. parceli – blisko 20 zł więcej niż w 2017 roku.
Ceny mieszkań – Kraków
Kraków jest drugim z zestawionych w raporcie miast pod względem stawek za mieszkania. W byłej stolicy Polski płacono w ubiegłym roku od 6000 do 7000 zł/mkw. lokalu w zależności od metrażu. Tu podwyżki również zabolały. Największe mieszkania prosto od deweloperów podrożały o 1000 zł/mkw. względem 2017 roku.
Co ciekawe, rynek wtórny mocniej wyceniał swoje lokale tylko w przypadku mniejszych metraży. Najtrudniej mieli zatem studenci poszukujący kawalerek i niewielkich mieszkań 2-3 pokojowych w centrum. Za większe mieszkania płacono więcej deweloperom, a nie właścicielom mieszkań z drugiej ręki.
Właściciele mieszkań częściej też przystawali na negocjacje. Na rynku pierwotnym ceny ofertowe były o kilkanaście procent wyższe od transakcyjnych, a na rynku wtórnym przekraczały 20 proc. Rekordowe obniżki przy negocjacjach występowały przy mieszkaniach powyżej 100 mkw. – tam sprzedawcy używanych lokali zeszli średnio o 50 proc. ze swoich cen. Kraków i województwo małopolskie to również drugie pod względem wielkości ceny na rynku gruntów budowlanych. Działki kupowano tam za ok. 560 zł/mkw. (Kraków) i 90 zł (województwo małopolskie ogółem).
Ceny mieszkań – Łódź
Za mieszkania w Łodzi płacono od 3500 do ponad 5000 zł/mkw. W tym mieście również zaobserwowano duże wzrosty cen. W niektórych przypadkach o blisko 1000 zł/mkw. W ujęciu procentowym odnotowano więc podwyżki przekraczające 20 proc. W żadnym z metraży nie pojawiły się też już stawki niższe niż 3000 zł/mkw.
W Łodzi obowiązywały trudniejsze warunki do negocjacji niż w poprzednich miastach. Sprzedawcy znacznie rzadziej schodzili z ceny o więcej niż 10 proc. i głównie na rynku wtórnym. Deweloperzy niemal w ogóle nie byli skłonni do obniżek w ubiegłym roku.
Łódź jest najtańszym miastem zestawienia – widać to także w cennikach gruntów. Za tereny budowlane płacono tam 72 zł/mkw. (województwo łódzkie)/ 250 zł zł/mkw. (Łódź) w ubiegłym roku.
Ceny mieszkań – Wrocław
W stolicy Dolnego Śląska największe stawki obowiązywały w przypadku najmniejszych lokali – zarówno od dewelopera, jak i z rynku wtórnego. W tym przypadku sięgały 7000 zł/mkw. Dolną granicę widełek cenowych dla 1 mkw. wyznaczały większe mieszkania – tam cena wyniosła niekiedy nawet niecałe 6000 zł/mkw.
Łatwiej było się targować z posiadaczami mieszkań na sprzedaż niż samymi deweloperami. Deweloperzy godzili się na obniżki nie przekraczające 5 proc., a na rynku wtórnym przeciętnie schodzono z cen o nawet 10 proc. Deweloperzy dali się namówić na niższe ceny głównie w przypadku kawalerek.
Stawki, jakie płacono za grunty budowlane we Wrocławiu, wyniosły w 2018 roku 400 zł/mkw. Niemal tyle samo co w Poznaniu. Starcie między tymi dwoma regionami na polu cen w całym województwie wygrywa jednak Wrocław i województwo dolnośląskie – ogółem płacono tam 87 zł/mkw., a w wielkopolskim 79 zł/mkw.
Ceny mieszkań – Poznań
W stolicy wielkopolski wyceniano mieszkania na 6000-7000 zł/mkw. Ostatecznie jednak zarówno deweloperzy, jak i przedstawiciele rynku wtórnego dostawali za nie o ok. 10 proc. mniej. Dużo więcej musieli jednak opuścić właściciele używanych mieszkań o ponad 80 mkw. powierzchni – tu średnia obniżka wyniosła 25 proc.
Niewiele różnicy widać w Poznaniu pomiędzy rynkiem pierwotnym i wtórnym. W obu przypadkach ceny mieszkań kształtują się na bardzo zbliżonych poziomach i reagują podobnie w odniesieniu do analizowanej kategorii metrażowej.
Ceny mieszkań – Gdańsk
Gdańsk to miasto, które w ostatnich latach drożeje pod względem cen nieruchomości systematycznie i gwałtownie. W 2018 roku rosły o kolejne kilkanaście procent z już i tak wysokiego poziomu. W efekcie średnio płacono za 1 mkw. mieszkania od 6000 do 7000 zł –widełki wyglądają podobnie dla rynku pierwotnego, jak i wtórnego.
Dużo wyższe ceny mimo wszystko pojawiały się w samych ogłoszeniach. Rynek jednak szybko chłodził zapał sprzedawców i deweloperów, bo negocjacje pozwalały na osiągnięcie stawek nawet 30 proc. niższych – łatwiej o to było na rynku wtórnym.
Województwo pomorskie i sam Gdańsk to wzrosty także w przypadku gruntów budowlanych. W 2018 stawki wyniosły odpowiednio 80 zł/mkw. i 574 zł/mkw. Oznacza to, że za grunt budowlanych płacono w Gdańsku więcej niż w Krakowie.
Ceny mieszkań – Lublin
Stawki transakcyjne w Lublinie nie wzrosły tak mocno jak w pozostałych analizowanych miastach. Najpopularniejsze kategorie metrażowe zdrożały zaledwie o 3-4 proc. Gorzej było w największych i najmniejszych mieszkaniach – tam stawka za 1 mkw. wzrosła niekiedy dwa razy tyle.
W efekcie płacono za lokale mieszkalne od 5000 do 5500 zł/mkw. Tylko nieznacznie taniej było na rynku wtórnym niż pierwotnym. Różnice wynosiły czasami nie więcej niż 100 zł/mkw. Trudno było coś wynegocjować w obu segmentach. Jedynie na kawalerkach kupujący negocjowali ponad 10-proc. obniżki.
W przypadku gruntów budowlanych stawki wyniosły 77 zł/mkw. dla całego województwa lubelskiego i 274 zł/mkw. dla głównego ośrodka miejskiego regionu.
Ceny mieszkań – Olsztyn
Trudne negocjacje czekały w ubiegłym roku nabywców mieszkań w Olsztynie. O ile udało się wywalczyć nawet o ponad 20 proc. niższe ceny w przypadku dużych i drogich mieszkań, to małe metraże pozostawały w większości w podobnych stawkach do tych, które wpisano w ogłoszeniu sprzedaży.
Średnie stawki rzadko przekraczały 5000 zł/mkw. i utrzymywały się głównie wokół poziomu 4500 zł/mkw. Małe mieszkania drożej wyceniano na rynku wtórnym, natomiast duże na pierwotnym.
Grunty budowlane w województwie warmińsko-mazurskim próbowano natomiast sprzedać za 93 zł/mkw., ale ostatecznie w aktach notarialnych wskazywano przeciętnie 70 zł/mkw. W samym Olsztynie tereny budowlane kosztowały 306 zł/mkw.
Ceny mieszkań – Katowice
Ceny transakcyjne lokali mieszkalnych w Katowicach wahały się od 4000 do 5500 zł/mkw. Cena 1 mkw. była najwyższa na rynku pierwotnym przy małych i największych mieszkaniach. W tej ostatniej kategorii metrażowej deweloper potrafił wycenić swój lokal o ponad 1000 zł/mkw. więcej niż sprzedawca na rynku wtórnym.
Niespecjalnie udawało się też dużo utargować. Najbardziej przeszacowanymi oczekiwaniami finansowymi z ogłoszeń były kawalerki sprzedawane przez deweloperów i duże lokale – tu o ponad 20 proc. ceny musieli zejść zarówno oferenci z rynków pierwotnego, jak i wtórnego.
Śląskie grunty budowlane wyceniano na 130 zł/mkw., ale ostatecznie płacono za nie o niemal połowę mniej – 77 zł/mkw. – tyle wyniosła cena transakcyjna za 1 mkw. terenu pod budowę w województwie śląskim w 2018 roku. W przypadku samych Katowic stawka wyniosła 331 zł/mkw.
