REKLAMA

Ceny mieszkań będą rosnąć znacznie wolniej. Deweloperom spadnie sprzedaż i marża [Opinia]

2022-05-18 10:56, akt.2022-05-18 11:28
publikacja
2022-05-18 10:56
aktualizacja
2022-05-18 11:28
Ceny mieszkań będą rosnąć znacznie wolniej. Deweloperom spadnie sprzedaż i marża [Opinia]
Ceny mieszkań będą rosnąć znacznie wolniej. Deweloperom spadnie sprzedaż i marża [Opinia]
fot. Shutterstock.com /

Ceny mieszkań nadal powinny rosnąć, ponieważ wciąż w górę idą koszty realizacji inwestycji. Wzrosty te będą jednak znacznie wolniejsze niż dotychczas ze względu na spadek popytu - oceniają analitycy. Ich zdaniem, deweloperzy odnotują w tym roku niższe wolumeny sprzedaży niż rok wcześniej. W dół może pójść także rentowność.

"Nie widzę obecnie ryzyka nominalnego spadku cen mieszkań na rynku pierwotnym. Rosnące ceny budowy (robocizna, materiały) czy coraz droższe grunty (których ceny w ostatnich latach rosły w tempie dwucyfrowym) będą naturalnym wsparciem dla nominalnych cen" - ocenił w komentarzu dla PAP Biznes David Sharma, analityk Trigon DM.

"Jednocześnie, w perspektywie drugiego półrocza, spodziewałbym się wyhamowania wzrostu cen do poziomu jednocyfrowego – popyt kredytowy zauważalnie osłabł, a część konsumentów przesiądzie się na rynek wtórny bądź rynek najmu" - dodał.

Wyhamowania wzrostu cen mieszkań w 2022 roku spodziewa się także Maciej Wewiórski, analityk DM BOŚ.

"Oczekujemy wyhamowania wzrostów cen mieszkań. Mimo spadku popytu, ceny nie powinny spadać. Przewidywalność rynku mieszkaniowego jest jednak obecnie niewielka. Można znaleźć argumenty za spadkami cen, można znaleźć za wzrostami - ja myślę, że te siły gdzieś się zrównoważą i ceny będą stabilne, nie będą ani rosnąć, ani spadać" - powiedział PAP Biznes analityk.

Jak wskazują eksperci serwisu Otodom, ceny ofertowe mieszkań na sprzedaż rosły mocno w ostatnim czasie - zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W przypadku mieszkań od deweloperów, ceny skoczyły w marcu 2022 roku o 19,1 proc. względem marca poprzedniego roku. Na rynku wtórnym z kolei średnia cena ofert podniosła się o 14 proc. w porównaniu do zeszłego roku.

"Co czeka nas w kolejnych miesiącach? Z pewnością dalsze wzrosty cen mieszkań, chociaż nie powinny być już one tak dynamiczne. Ograniczona zdolność kredytowa wynikająca z rosnącego poziomu stopy referencyjnej przyczyni się do zmniejszenia popytu, a w konsekwencji prawdopodobnie również do stabilizacji wzrostu cen" – oceniła Karolina Klimaszewska, analityczka Otodom.

Analitycy Trigon DM spodziewają się, że deweloperzy sprzedadzą w 2022 roku kilkanaście procent mieszkań mniej niż w roku 2021.

"Sprzedaż w I kw. 2022 roku wypadła relatywnie słabo, nawet biorąc pod uwagę fakt, że na koniec grudnia oferta w 6 największych miastach była najniższa od kilkunastu lat. Najwięksi gracze, jak Atal czy Dom Development, zaraportowali wolumeny sprzedaży niższe o 27-30 proc. kdk, a zwracam uwagę, że w I kw. stopy procentowe były na znacznie niższym poziomie niż obecnie" - ocenił David Sharma z Trigon DM.

"Szacuję, że tegoroczne wolumeny sprzedaży zaraportowane przez giełdowych deweloperów mogą być kilkanaście procent niższe rdr" - dodał.

Spadku popytu w tym roku oczekuje również analityk DM BOŚ.

"Rynkiem będzie rządził pieniądz, a jego na rynku będzie mniej niż w roku ubiegłym - banki mówią o ograniczeniu polityki kredytowej o 50 proc. Wzrost stóp procentowych i zalecenia KNF spowodowały, że wielu osobom zdolność kredytowa mocno spadła i te zakupy kredytowe będą na pewno mniejsze" - powiedział Maciej Wewiórski z DM BOŚ.

"Klienci gotówkowi na razie dopisują, ale oni nie zrekompensują dziury popytowej wywołanej wyższym kosztem pieniądza i droższymi kredytami" - dodał.

Jego zdaniem inwestorom pomaga rynek najmu, na którym stawki znacząco wzrosły, a stopa zwrotu jest solidna.

"Oprocentowanie lokat wciąż jest bardzo niskie, a realna stopa zwrotu jest ujemna. Klienci będą więc szukali alternatyw dla lokat, a mieszkania wciąż są dobrym kierunkiem" - ocenił Wewiórski.

Analitycy spodziewają się także spadku rentowności w branży deweloperskiej.

"Koszty budowy znacząco wzrosły i rosną nadal, więc z tej perspektywy dużego pola do spadku ceny nie ma. Jeśli chodzi o marże deweloperów, to jest z czego schodzić. Gdy zaczną do produkcji wchodzić droższe grunty i koszty będą wyższe, to marże spadną" - ocenił analityk DM BOŚ.

"Spadek ten nie będzie jednak się brał ze spadku cen mieszkań, tylko z tego, że koszty budowy będą coraz wyższe, a deweloperom ciężej będzie przenosić ten koszt na klienta i podnosić ceny w aktualnym otoczeniu kredytowym" - dodał.

Słabsze perspektywy branży widoczne są w kursach akcji deweloperów notowanych na GPW. Indeks WIG-Nieruchomości stracił od początku roku o 9 proc.

"Widzę jeszcze pewną przestrzeń do przecen spółek z branży – trajektoria danych sprzedażowych nie wygląda za dobrze, a od II połowy 2022 roku spodziewam się również erozji rentowności w raportowanych wynikach" - ocenił David Sharma z Trigon DM.

CBRE: w pierwszym kwartale osłabienie popytu na mieszkania

W pierwszym kwartale 2022 r. doszło do osłabienia popytu na mieszkania – podano w opublikowanym w środę raporcie CBRE. Zdaniem analityków to efekt rosnących stóp procentowych i spadającej zdolności kredytowej kupujących.

Z danych CBRE oraz REDNET Property Group wynika, że w pierwszym kwartale tego roku w Warszawie sprzedano nieco ponad 3,3 tys. lokali, co jest najniższym wynikiem od drugiego kwartału 2020 r. To również spadek o 2 tys. w porównaniu do średniej kwartalnej z ostatnich pięciu lat.

"Zmniejszenie sprzedaży na początku roku miało wiele źródeł, ale najważniejszym jest sytuacja na rynku kredytowym. Od października 2021 roku RPP podnosi stopy procentowe i ostatnia, czyli z maja br., pewnie nie będzie finalną" - powiedział, cytowany w informacji prasowej, Marcin Jański z CBRE.

Dodał, że od kwietnia br. obowiązuje nowy, bardziej restrykcyjny sposób naliczania zdolności kredytowej zalecany przez KNF. "Zatem w najbliższej przyszłości sytuacja kredytobiorców nie ulegnie poprawie. Na to nakłada się malejąca dostępność cenowa mieszkań, czyli mówiąc wprost, wciąż rosnące ceny" - wskazał.

W raporcie przypomniano, że podczas pandemii klienci wstrzymywali swoje decyzje zakupowe ze względu na niepewność, a obecnie powodem jest spadająca zdolność kredytowa wynikająca z rosnących stóp procentowych.

Według autorów raportu, cały czas maleje dostępność cenowa nieruchomości. W pierwszym kwartale 2022 roku cena mieszkań wprowadzanych do sprzedaży w Warszawie wyniosła 13 tys. 988 zł za m kw. i była o 9,7 proc. wyższa w porównaniu do poprzedniego kwartału. Wskazano, że przeciętne ceny oferowanych mieszkań wynoszą 13 tys. 348 zł za m kw., czyli o 4,9 proc. więcej w porównaniu kwartał do kwartału. W przypadku cen mieszkań sprzedanych to przeciętnie 12 tys. 646 zł za m kw., czyli o 3,4 proc. więcej licząc kwartał do kwartału.

"Rynek wchodzi w fazę zmniejszonego popytu, przy ograniczonej podaży. Dostępnych jest aktualnie niewiele mieszkań gotowych, czekających na nabywcę, bo nieco ponad 1,1 tys. To najmniej w ostatnim pięcioleciu. W najbliższych miesiącach będziemy obserwować wzrost dostępnej oferty mieszkań na sprzedaż, choć niektóre projekty mogą zostać odłożone w czasie. Możliwe będą także dalsze konsolidacje firm deweloperskich" – uważa Jański.

Eksperci CBRE oraz REDNET Property Group informują w raporcie, że ceny najprawdopodobniej dalej będą rosły, głównie ze względu na wyższe koszty budowy. Wydłuży się jednak okres sprzedaży i zaczną się pojawiać akcje promocyjne oferujące rabaty i bonusy. Deweloperzy będą również bardziej skłonni do współpracy z inwestorami instytucjonalnymi, co rozwinie rynek mieszkań na wynajem, czyli PRS.

Według raportu rynek najmu czeka okres wzrostu, ponieważ część osób nie dostanie kredytu, co zmusi ich do wynajmowania, a inni przekonali się do tej formy już w pandemii – elastyczność i mobilność to w momencie upowszechnienia się modelu pracy hybrydowej duża zaleta. Na sytuację na rynku najmu wpływa też napływ uchodźców z Ukrainy. (PAP)

autor: Łukasz Pawłowski

Sara Borys (PAP Biznes)

sar/ osz/

Źródło:PAP Biznes
Tematy
Otwórz konto, które samo oszczędza na 2,2% i zgarnij nawet 300 zł

Otwórz konto, które samo oszczędza na 2,2% i zgarnij nawet 300 zł

Komentarze (65)

dodaj komentarz
leonidia
Owszem, ceny mieszkań w centralnych dzielnicach Warszawy gwałtownie rosną. Na szczęście na dzielnicach obrzeżnych, jak Białołęka są wciąż niskie. Warto zdecydować się na Miasteczko Classic na Białołęce. Deweloper to Victoria Dom, marka z wieloletnim doświadczeniem na rnku.
andybrandy
Kto miał gotówkę to albo już kupił, a jak nie kupił to wpłacił na obligacje 4, 10 i 12 letnie. Gdzie właśnie zaczyna im się drugi okres odsetkowy indeksowany stałą stawką + inflacja.
Tylko człowiek sugerujący się ekspertami z tego portalu by teraz zrezygnował z takich obligacji i pozbył się indeksacji inflacją, gdzie za rok jak
Kto miał gotówkę to albo już kupił, a jak nie kupił to wpłacił na obligacje 4, 10 i 12 letnie. Gdzie właśnie zaczyna im się drugi okres odsetkowy indeksowany stałą stawką + inflacja.
Tylko człowiek sugerujący się ekspertami z tego portalu by teraz zrezygnował z takich obligacji i pozbył się indeksacji inflacją, gdzie za rok jak dobrze pójdzie (a pójdzie) to dostanie 20% , bo taka będzie zaraz inflacja. A zatem nikt kto ma grubą kasę nie pakuje kasy w jakieś lokaty, tylko bierze obligacje minimum 4 latki.
trooper
Wg mnie, przy tak mocno ograniczonej zdolności kredytowej, dzięki wysokim stopom procentowym, kto będzie sprzedawał nieruchomość w najbliższym czasie, będzie musiał zaakceptować niższe ceny. Może jeszcze kilka miesięcy rynek pociągnie rozpędem. Kupujący gotowkowi mogą to pociągnąć jakiś czas, ale później bez wątpienia sentymentu Wg mnie, przy tak mocno ograniczonej zdolności kredytowej, dzięki wysokim stopom procentowym, kto będzie sprzedawał nieruchomość w najbliższym czasie, będzie musiał zaakceptować niższe ceny. Może jeszcze kilka miesięcy rynek pociągnie rozpędem. Kupujący gotowkowi mogą to pociągnąć jakiś czas, ale później bez wątpienia sentymentu się zmieni.
jpelerj
Dokładnie tak. Gotówkowicze zresztą też będą woleli poczekać, skoro już oficjalnie pisze się o spadkach. Tak było przy poprzedniej bańce. A teraz rynek pierwotny się już wyprzedał (o tym w gruncie rzeczy jest ten artykuł), więc zaczną się zjazdy na wtórnym.
kazikwaw
Rynek nieruchomości pierwotny i wtórny, to są zupełnie 2 różne rynki i trzeba je analizować oddzielnie, podobnie jak mieszkania małe i duże.
Warto przy tym odnotować (dla zastanowienia), jak zachowywał się rynek wtórny przy poprzednim szczycie na rynku nieruchomości – Warszawa, średnia cena transakcyjna w IIIQ.2008 wyniosła 9.
Rynek nieruchomości pierwotny i wtórny, to są zupełnie 2 różne rynki i trzeba je analizować oddzielnie, podobnie jak mieszkania małe i duże.
Warto przy tym odnotować (dla zastanowienia), jak zachowywał się rynek wtórny przy poprzednim szczycie na rynku nieruchomości – Warszawa, średnia cena transakcyjna w IIIQ.2008 wyniosła 9.137 zł/m2, a w IQ.2013 roku już tylko 6.687 zł/m2? Spadek (nominalny!) o ok. 1/4, jeśli uwzględnić skumulowaną inflację z tego okresu wyjdzie jeszcze więcej.
ampulexcompressa
A teraz pytanie.
Na jednym z zakupionych mieszkań mam 2 kredyty złotowe. Jeden większy na stopę zmienną WIBOR 6M plus marża 1,85% i drugi mniejszy na stałą stopę 6,08%.
Mam środki, żeby cześć spłacić wcześniej. Albo cały na stałą, albo 1/3 na zmienną.
Który splacic/nadplacic?
Jeszcze tydzień temu chciałem ten na zmienną,
A teraz pytanie.
Na jednym z zakupionych mieszkań mam 2 kredyty złotowe. Jeden większy na stopę zmienną WIBOR 6M plus marża 1,85% i drugi mniejszy na stałą stopę 6,08%.
Mam środki, żeby cześć spłacić wcześniej. Albo cały na stałą, albo 1/3 na zmienną.
Który splacic/nadplacic?
Jeszcze tydzień temu chciałem ten na zmienną, ale już mi się wydaje, że jednak ten na stałą.
encjusz
Nie spłacaj, kup kolejne mieszkanie i wynajmij. Najemca Ci spłaci kredyty.
ampulexcompressa odpowiada encjusz
Najemcy już mi spłacają kredyty.
Gdybym był młodszy i zdrowszy, kupiłbym kolejne. Ale nie jestem. Niebawem tzn za jakieś 5 lat zacznę powoli wyprzedawać nieruchomości, więc kupowanie mnie już nie interesuje. Do 2035 chce się wszystkich pozbyć.
encjusz odpowiada ampulexcompressa
Pierdu pierdu. Do 2035 jest ponad 12 lat, do tego czasu hossa powinna powrócić i osoby kupujące na górce, sprzedadzą na kolejnej górce. Pamiętaj, zawsze jest dobry czas na zakup nieruchomości, na nieruchach nigdy się nie traci.
czeslaw2020 odpowiada encjusz
Dokładnie, zgadzam się z przedmówcą.
Moje w ciągu roku już wzrosło o 130 tys., a to dopiero początek...
Także miłego dnia... peroniarze :)

Powiązane: Mieszkanie na kredyt

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki