REKLAMA

Być albo nie być dla deweloperów

2013-03-30 06:00
publikacja
2013-03-30 06:00

Właśnie zbliża się pierwsza rocznica wejścia w życie umowy deweloperskiej. To dobry czas na wykonanie prawnego rachunku sumienia. Deweloperzy, notariusze, banki oraz przede wszystkim nabywcy lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych od blisko roku zmagają się z nieprecyzyjnymi zapisami ustawy. Jak wskazuje sam tytuł ustawy ma ona na celu ochronę klientów deweloperów. Ustawa była wyczekiwaną odpowiedzią na falę upadłości deweloperów, na skutek których kupujący pozostawali bez mieszkań i wpłaconych środków, a często z ogromnym kredytem do spłacenia.

Czym różni się otwarty rachunek powierniczy od zamkniętego?

Obecna ustawa chroni nabywców mieszkań w przypadku upadłości dewelopera. Ich roszczenia mogą być zaspokojone ze specjalnie wydzielonej masy majątkowej, składającej się ze środków umieszczonych na rachunkach powierniczych i prawa własności lub użytkowania wieczystego działki, na której realizowana jest inwestycja. Z drugiej strony środki te nie będą służyły zaspokojeniu roszczeń podnoszonych przez wierzycieli osobistych dłużnika.

Wojna Domowa 2013» Tak chcą mieszkać Polacy
W związku z powyższym deweloperzy, którzy nie uruchomili sprzedaży swoich inwestycji do dnia wejścia w życie ustawy deweloperskiej (tj. 29 kwietnia 2012 r.) muszą zastosować wymagane przez nowe przepisy środki ochrony. Ustawa przewiduje dwa rodzaje rachunków powierniczych służących gromadzeniu środków w celu zapłaty ceny za kupowany od dewelopera lokal – otwarte i zamknięte. Różnicuje je sposób zwalniania zgromadzonych na nich środków. W przypadku rachunku otwartego wypłata zdeponowanych środków następuje stopniowo wraz z postępem inwestycji, a w przypadku rachunku zamkniętego jednorazowo po ukończeniu inwestycji i przeniesieniu na kupującego własności lokalu. Transze wypłat z rachunku otwartego muszą mieścić się w granicach od 10 – 25 proc. Rachunek powierniczy otwarty może być stosowany wraz z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową. Przy czym wskazane formy mieszane w praktyce nie są stosowane.

Kto kontroluje i prowadzi rachunki powiernicze?

Prowadzenie i obsługa tych rachunków należy do banków. Wprowadzenie niezależnego bufora w relacje deweloper – klient ma zwiększyć bezpieczeństwo finansowe nabywców. Banki mają za zadanie sprawdzać postęp inwestycji pod kątem możliwości zwolnienia zgromadzonych na rachunkach kwot. Obowiązek ten obwarowany jest sankcją karną w postaci zagrożenia karą do 2 lat pozbawienia wolności dla osób, które odpowiadają za przedwczesną wypłatę środków. Ustawa deweloperska nie precyzuje dodatkowych warunków prowadzenia rachunków oraz uwalniania środków. Pojawiają się w tym zakresie głosy, iż nie radząc sobie z problemem ustawodawca przerzucił obowiązki kontrolne na sektor bankowy.

Czym jest rachunek powierniczy i na jakich zasadach działa?

Instytucja rachunku powierniczego nie jest novum. Jest to znany produkt bankowy, którego funkcjonowanie regulują przepisy prawa bankowego. Zgodnie z artykułem 59 prawa bankowego umowa rachunku powierniczego zawarta pomiędzy bankiem i jego posiadaczem służy gromadzeniu na tym rachunku wyłącznie środków pieniężnych powierzonych posiadaczowi rachunku - na podstawie odrębnej umowy - przez osobę trzecią. Banki mają więc już wieloletnią praktykę w prowadzeniu takich rachunków. Przepisy ustawy deweloperskiej dość ogólnikowo regulują zasady stosowania tego produktu w odniesieniu do gromadzenia środków nabywców lokali. Stąd Związek Banków Polskich wydał rekomendacje w zakresie interpretacji ustawy, skupiając się na celu w postaci wypracowania standardu rynkowego w tym zakresie. Rekomendacje te stały się podstawą dla banków do tworzenia konkretnych procedur związanych z rozpatrywaniem wniosków o otwarcie rachunków powierniczych oraz obsługą tych rachunków.

Zapisy w zakresie rachunków powierniczych wprowadzono, aby chronić klientów przed nieuczciwymi deweloperami, którzy tracili płynność finansową przed ukończeniem inwestycji. Zabezpieczenie kupujących jest bezdyskusyjnie bardzo istotne. Problem stanowi jednak nałożenie na deweloperów obowiązku, bez ustalenia realnej możliwości jego realizacji. Dodatkowo przepisy ustawy deweloperskiej charakteryzują się wysoko posuniętą ogólnością stwierdzeń.

Trudności z otwarciem rachunków powierniczych

W chwili obecnej problemem jest otwieranie rachunków powierniczych. Banki jako niezależni uczestnicy rynku finansowego prowadzą działalność opierając się na kryterium zysku. W pierwszej kolejności mają prawo do zdecydowania, czy dany rodzaj produktu pojawi się w ich ofercie. W kolejnej – którzy klienci i pod jakimi warunkami z oferty tej będą mogli skorzystać. W tej sytuacji to bank w określonej przez siebie wewnętrznie procedurze oceny dewelopera oraz jego inwestycji, podejmuje suwerenną decyzję o otwarciu rachunku lub odrzuceniu wniosku. Banki w oparciu o wspomniane już rekomendacje ZBP narzucają dość wyśrubowane zasady oceny wiarygodności finansowej inwestora oraz opłacalności jego inwestycji. Obwarowują samo złożenie wniosku koniecznością przedłożenia wielu dokumentów, np. umów, którymi drobni deweloperzy nie dysponują. Trudno się dziwić takiej postawie banków biorąc pod uwagę ich odpowiedzialność za prowadzenie rachunków oraz dodatkowe obowiązki nadzorcze nad inwestycją i inwestorem.

Bankier.pl

Istotnym jest, że rachunki powiernicze prowadzone są na koszt dewelopera. Biorąc pod uwagę opłatę za rozpatrzenie wniosku, opłaty związane z prowadzeniem rachunku oraz przelewami środków, jak również koszty inspekcji stanu zaawansowania inwestycji, koszty te mogą być znaczne. Przy braku oprocentowania rachunków powierniczych lub znikomym oprocentowaniu ostateczny koszt ich prowadzenia będzie przenoszony na klienta w cenie lokalu, trudno się bowiem spodziewać, iż inwestorzy zmniejszą swoje marże.

Z całą pewnością przepisy te utrudniają dostęp do rynku mniejszym firmom. Przy czym mniejszym nie oznacza gorszym lub słabszym ekonomicznie. Wiele rodzinnych firm od lat jest obecnych na rynku i z powodzeniem realizuje mniejsze inwestycje. W ich przypadku wymogi, jakie stawia bank przed otwarciem rachunku mogą powodować niemożność otwarcia rachunku powierniczego. Do tej pory intencje oraz możliwości finansowe deweloperów weryfikował rynek, często niestety z negatywnym skutkiem dla klienta, który został bez mieszkania i wpłaconych deweloperowi pieniędzy. Obecnie oceny tej z góry dokonuje bank rozpatrując wniosek o otwarcie rachunku.

Autor: Renata Robaszewska, wspólnik w kancelarii Robaszewska&Płoszka. Radcowie Prawni

Źródło:Sasal Public Relations
Tematy

Otwórz Konto Firmowe Godne Polecenia i zyskaj nawet 1600 zł premii!

Komentarze (0)

dodaj komentarz

Powiązane

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki