REKLAMA
BELKA ZA 2022 ROK

Branża deweloperska chce przekonać KNF do zmiany rekomendacji ws. zdolności kredytowej

2022-10-17 15:56
publikacja
2022-10-17 15:56

Największe problemy branży deweloperskiej to m.in. brak gruntów czy przewlekłe procedury administracyjne. Wyzwaniem jest hamująca sprzedaż mieszkań spowodowana rosnącymi wymaganiami odnośnie udzielania kredytów hipotecznych - ocenił w rozmowie z PAP Biznes Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD). Dodał, że branża stara się przekonać KNF do zmian rekomendacji zaostrzających procedury wyznaczania zdolności kredytowej.

Branża deweloperska chce przekonać KNF do zmiany rekomendacji ws. zdolności kredytowej
Branża deweloperska chce przekonać KNF do zmiany rekomendacji ws. zdolności kredytowej
fot. Roman Babakin / / Shutterstock

"Największe problemy branży, które identyfikujemy obecnie, to brak gruntów i nieustannie spadająca podaż banku ziemi, przewlekłe procedury administracyjne czy brak rąk do pracy. Te kwestie cały czas, już od wielu lat odbijają się negatywnie na rynku nieruchomości" - powiedział Przemysław Dziąg.

"Inną kwestią jest hamująca sprzedaż spowodowana nie tyle ograniczeniem potrzeb mieszkaniowych, a galopującą inflacją i rosnącymi wymaganiami odnośnie udzielania kredytów hipotecznych. Jako branża działamy przede wszystkim w tym zakresie – by przekonać KNF do zmian rekomendacji zaostrzających procedury wyznaczania zdolności kredytowej, szczególnie przy stałej stopie procentowej tak, by odsetek udzielanych kredytów wzrósł" - dodał.

W lutym 2022 r. nadzór zalecił bankom, aby w procesie oceny zdolności kredytowej klientów przyjmowana minimalna zmiana poziomu stóp procentowych wynosiła co najmniej 500 punktów bazowych. Wcześniej bufor ten był wyznaczony na poziomie o połowę niższym.

Urząd podawał, że zalecenie to było zgodne z obowiązującą Rekomendacją S i miało na celu ograniczenie poziomu ryzyka kredytowego ponoszonego przez banki w związku z rosnącymi kosztami obsługi zadłużenia przez kredytobiorców.

Dużym problemem - zdaniem radcy prawnego PZFD - są także wyzwania związane z procedurami administracyjnymi.

"Na horyzoncie mamy zapowiadaną bardzo dużą reformę planowania przestrzennego, która do końca marca 2023 r. powinna wejść w życie. To są ogromne zmiany dla rynku – wywrócenie do góry nogami studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, planów miejscowych, czy bardzo istotne ograniczenie możliwości wydawania +WZ-ek+, decyzji o warunkach zabudowy, które miały być instrumentem wsparcia w realizacji polityki przestrzennej, a okazało się, że są traktowane na równi z planami miejscowymi, ale tylko dlatego, że te niestety nie są uchwalane" - ocenił.

"Za plany miejscowe odpowiadają samorządy, a ich zazwyczaj nie stać na ich uchwalanie. Nowa reforma nałoży na samorządy jeszcze większą odpowiedzialność i koszty, więc będziemy mieć znów problemy u samego źródła, takie same, jak te który odczuwamy na kanwie obecnej ustawy planistycznej z 2003 r. Ponadto, dodatkowe koszty dla deweloperów wprowadziła funkcjonująca od lipca nowa ustawa deweloperska" - dodał Dziąg.

Jego zdaniem, w kolejnych kwartałach możemy mieć do czynienia z sytuacją, że podaż będzie jeszcze mocniej rozmijała się z popytem, a wyczekiwane obniżki cen mieszkań nie nadejdą.

"To oczywiste, że skoro liczba rozpoczynanych inwestycji jest niska, to za dwa, trzy lata na rynku będzie zdecydowanie mniej lokali. Przyjmując, że pod koniec przyszłego roku inflacja może zacząć spadać, z czasem więcej osób będzie stać na zakup mieszkania, tyle że na rynku będzie mniej lokali w ofercie, co siłą rzeczy spowoduje, że ceny mieszkań pójdą w górę" - powiedział.

W ocenie radcy prawnego, pracy wymagają też różne kwestie regulacyjne w zakresie uelastycznienia narzędzi planistycznych, które dla branży są problematyczne, a które generują dodatkowe, niepotrzebne koszty, np. w kwestii intensywności zabudowy.

"Wyliczany ze stosunku powierzchni wszystkich kondygnacji budynku do powierzchni działki wskaźnik wyznacza liczbę metrów powierzchni użytkowej mieszkań, które można wybudować. Problemem jest to, że nieoczekiwanie zaczęto do tej powierzchni włączać kondygnacje podziemne oraz balkony i tarasy, co istotnie obniżyło wskaźnik. Ministerstwo wskazało, że widzi ten problem, ale projekt w tej sprawie ciągle nie został złożony" - ocenił.

Zwrócił też uwagę na procedowaną zmianę w ustawie lex deweloper, która ma pozwolić budynki biurowe przekształcać na projekty mieszkaniowe, zmieniać formę ich użytkowania i adaptować do potrzeb mieszkaniowych.

"Teraz wiele biur coraz częściej stoi pustych i są problemy z najemcami, a taka zmiana byłaby na pewno dużym wsparciem, jeśli chodzi o podaż mieszkań" - powiedział.

Dziąg uważa, że na znaczeniu zyskuje sektor PRS, który także mógłby być wsparciem w likwidacji luki podażowej.

"Ale tutaj z kolei pojawiają się pomysły, by sektor ten obłożyć dodatkowymi podatkami czy daninami publicznymi. To naturalnie przystopuje jego rozwój, bo potencjalni inwestorzy, którzy chcieliby budować mieszkania pod wynajem mogą uznać, że to się im nie kalkuluje. Nie jest to korzystna perspektywa w sytuacji, gdy wiele osób nie może sobie pozwolić na zakup mieszkania i jedyną alternatywą jest dla nich najem" - ocenił.

"Jako branża, chętnie byśmy poznali co w programach wyborczych pojawi się w kontekście polityki mieszkaniowej i np. dlaczego program +Mieszkanie Plus+ się nie udał, czy co można by zrobić, by zaczął funkcjonować. W obecnych czasach kryzysu polityka mieszkaniowa zyskuje na znaczeniu i to może być jeden z naprawdę dużych punktów programów politycznych przed wyborami. Możliwe, że będzie w nich nacisk na kwestie zdolności kredytowej i stawki WIRON, która zastąpi WIBOR" - powiedział Przemysław Dziąg.

W ocenie PZFD, istotne jest np. w kwestii zaspokojenia popytu to, że samo państwo nie poradzi sobie z budową potrzebnej liczby mieszkań bez wsparcia inwestorów prywatnych, którzy takie programy mogliby wesprzeć w realizacji.

"Tutaj jest potrzebny dialog i wypracowanie rozwiązań wspólnie z rynkiem tak, by działania szły w kierunku uelastycznienia podaży i popytu. Z takimi argumentami zawsze wychodzimy do rządzących – by problemy rozwiązywać biorąc pod uwagę zarówno inwestorów, jak i nabywców, a nie tylko pod kątem jednej ze stron transakcji. Zmiany muszą iść w sposób zrównoważony" - dodał radca prawny.

PZFD zrzesza niemal 300 firm z całego kraju: deweloperów budujących mieszkania, biura, hotele, powierzchnie usługowo-handlowe, magazyny czy PRS-y a także parkingi kubaturowe.

Dominika Antoniak

Źródło:PAP Biznes
Tematy
Otwórz konto firmowe w Banku Millennium i zgarnij PREMIĘ

Otwórz konto firmowe w Banku Millennium i zgarnij PREMIĘ

Komentarze (71)

dodaj komentarz
marinata
Życzę całej deweloperce by zaliczyła spektakularne bankructwo, by pato deweloperzy zostali zlicytowani do ostatniego grosza... Za bandyckie ceny, za fatalną jakość, za dewastowanie przestrzeni wspólnej w miastach ohydnymi budynkami wciskanymi na silę na za małych działkach, za osiedla bez infrastruktury, za bloki bez komórek lokatorskich Życzę całej deweloperce by zaliczyła spektakularne bankructwo, by pato deweloperzy zostali zlicytowani do ostatniego grosza... Za bandyckie ceny, za fatalną jakość, za dewastowanie przestrzeni wspólnej w miastach ohydnymi budynkami wciskanymi na silę na za małych działkach, za osiedla bez infrastruktury, za bloki bez komórek lokatorskich do wszystkich mieszkań, za brak w blokach wózkowni rowerowni suszarni , za niefunkcjonalne mieszkania z pokojami wąskimi jak wagony których nijak nie da się urządzić, za brak przestrzeni miedzy budynkami ... Mam nadzieję, że wielu za to zapłaci...
kazikwaw
A tymczasem, pewien duży polski deweloper (nie będę robił reklamy i pisał dokładnie który, oprócz tego, że na literę „M”), umieścił taką oto informację na swojej stronie internetowej:
„Stop inflacji! 300 mieszkań w cenach z 2021 roku. Wybierz mieszkanie z pakietem bonusów i oszczędź nawet 196 tys. zł! Promocja dostępna do 31 października.
A tymczasem, pewien duży polski deweloper (nie będę robił reklamy i pisał dokładnie który, oprócz tego, że na literę „M”), umieścił taką oto informację na swojej stronie internetowej:
„Stop inflacji! 300 mieszkań w cenach z 2021 roku. Wybierz mieszkanie z pakietem bonusów i oszczędź nawet 196 tys. zł! Promocja dostępna do 31 października.”
To ten sam deweloper, który podał w zeszłym tygodniu że „zoptymalizował finansowanie pozyskując 550 mln zł” od dwóch banków ;-)
Pamiętajcie, w prowadzeniu biznesu najważniejsza jest płynność finansowa, a nie każdy deweloper będzie mógł liczyć na „pomocną dłoń”. Przyszły rok, dla wielu z nich będzie wyzwaniem.

PS. [Ironia] Czekajcie, czekajcie…ale jak to szło? Deweloperzy nie będą obniżać cen, bo… bo inflacja (lub wstaw każdy inny czynnik wedle upodobania). A mamy przecież dopiero październik (i raptem kilka miesięcy „spowolnienia”) ;-)


Z pozdrowieniami dla szeroko rozumianej branży nieruchomości! Trzymajcie się tam w tych trudnych czasach! ;-)
zgadujzgadula
Monpoly Dzban przewiduje dynamiczne wzrosty. Argument? Jak kupilem i tak chce.. W Styczniu rozpocznie sie armagedon na rynku pracy i w handlu detalicznym co za tym idzie masowe bankrutctwa.Niestety tak bedzie. Jestem z natury mega optymista ale nadchodzi kryzyz jaki jeszcze nie widzielismy..
janoz_lobolotorant
inwestycja w nieruchomości jest na 15-25 lat, PKB będzie rosnąć to nieruchomości też będą rosnąć
jpelerj
Za 25 lat to kto wie, co będzie. Może wielka dziura. Ty tak serio? Bo to jest portal, bądź co bądź, ekonomiczny?
jsunday
Inwestorzy zarobią dziś więcej na obligacjach i lokatach
Zdaniem ekspertów obecna sytuacja nieuchronnie doprowadzi do korekty cen. - Zauważamy, że ceny transakcyjne już lekko spadają, lecz jest to średnio kilka procent (do 5 proc. na rynku wtórnym), porównując drugi kwartał do początku roku - informuje Bugaj.

Ekspertka
Inwestorzy zarobią dziś więcej na obligacjach i lokatach
Zdaniem ekspertów obecna sytuacja nieuchronnie doprowadzi do korekty cen. - Zauważamy, że ceny transakcyjne już lekko spadają, lecz jest to średnio kilka procent (do 5 proc. na rynku wtórnym), porównując drugi kwartał do początku roku - informuje Bugaj.

Ekspertka zwraca też uwagę na fakt, że najbardziej poszukiwane mieszkania, które jeszcze na początku 2022 roku można było sprzedać w maksymalnie dwa tygodnie, teraz czekają na nabywcę co najmniej dwa, trzy miesiące. - W dodatku mowa jest o atrakcyjnych ofertach i najbardziej płynnym segmencie rynku, jakim są np. małe mieszkania - komentuje. W przypadku rynku domów czas oczekiwania na potencjalnego nabywcę może jej zdaniem trwać dużo dłużej.

Dlaczego jest tak mało kupujących? - Do tej pory blisko połowę popytu na rynku nieruchomości generowali inwestorzy gotówkowi. W ich przypadku wyższe stopy procentowe również odgrywają kluczową rolę - wyjaśnia Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

Ekspert dodaje, że kupujący nieruchomości za gotówkę, zazwyczaj myślą o ich wynajmowaniu, zakup takiego mieszkania musi być więc dla nich opłacalny. - Tymczasem w tej chwili można uzyskać ok. 7 proc. na obligacjach skarbowych, czy na lokatach bankowych. Rentowność inwestycji związanej z zakupem mieszkania, przy obecnych cenach najmu jest więc niższa, niż gdy wpłacimy pieniądze na lokatę, czy obligację skarbową - tłumaczy.

https://www.money.pl/gospodarka/na-rynku-nieruchomosci-spelnia-sie-czarny-scenariusz-to-juz-prawdziwa-zapasc-6824040011062080a.html
szprotkafinansjery
Skąd ty bierzesz te wszystkie bajki? :D
kazikwaw odpowiada szprotkafinansjery
O „rentowności” najmu dla nowych inwestycji można poczytać chociażby w raporcie NBP (dane z ostatniego opublikowanego opracowania):
Zwrot z kapitału własnego (ROE w %) z inwestycji w mieszkanie w pełni finansowanej gotówką (LTV = 0%): Warszawa: 3,5% oraz pozostałych 6 największych miast: 3,9%,
Zwrot z kapitału własnego (ROE
O „rentowności” najmu dla nowych inwestycji można poczytać chociażby w raporcie NBP (dane z ostatniego opublikowanego opracowania):
Zwrot z kapitału własnego (ROE w %) z inwestycji w mieszkanie w pełni finansowanej gotówką (LTV = 0%): Warszawa: 3,5% oraz pozostałych 6 największych miast: 3,9%,
Zwrot z kapitału własnego (ROE w %) z inwestycji w mieszkanie przy zastosowaniu dźwigni finansowej (LTV = 50%): Warszawa: -0,5% oraz pozostałych 6 największych miast: 0,2%,
Zwrot z kapitału własnego (ROE w %) z inwestycji w mieszkanie przy zastosowaniu dźwigni finansowej (LTV = 80%): Warszawa: -12,7% oraz pozostałych 6 największych miast: -10,9% (tak, dobrze widzicie tam są wartości ujemne XD).

Teraz, dla nowych inwestycji, „najpodlejsza” lokata da na czysto więcej, niż przeciętny najem, a co dopiero takie obligacje indeksowane inflacją ;-)

Z pozdrowieniami dla aktywnej w komentarzach, szeroko rozumianej branży nieruchomości! ;-)
jsunday
Rynek wymusza na sprzedających obniżkę cen
Barbara Bugaj twierdzi także, że w obecnej sytuacji rośnie presja na sprzedających na obniżanie i negocjację cen, w efekcie dochodzi już do sytuacji, gdy cena transakcyjna spada w stosunku do ofertowej nawet o 100 tys. zł.


- Coraz częściej rynek wymusza na sprzedających obniżkę
Rynek wymusza na sprzedających obniżkę cen
Barbara Bugaj twierdzi także, że w obecnej sytuacji rośnie presja na sprzedających na obniżanie i negocjację cen, w efekcie dochodzi już do sytuacji, gdy cena transakcyjna spada w stosunku do ofertowej nawet o 100 tys. zł.


- Coraz częściej rynek wymusza na sprzedających obniżkę ceny. W niektórych sytuacjach są one bardzo odczuwalne. Duże obniżki dotyczą zwłaszcza mieszkań, których cena wywoławcza jest często przeszacowana - tłumaczy.

Przykład? Niedawno firma SonarHome brała udział w transakcji, w której cena wywoławcza sięgała 480 tys. zł. Udało się przekonać właściciela, aby obniżył cenę wywoławczą do 399 tys. zł, następnie do 369 tys. zł. Ostatecznie lokal został sprzedany za 355 tys. zł.

- Sprzedający nadal jednak opornie podchodzą do obniżek, potrzebują zwykle minimum miesiąc na przyjęcie faktu, że potencjalni kupujący mogą wybrać inne mieszkania - twierdzi Aleksander Kwasowski, digital broker manager w SonarHome.


Dlaczego więc sprzedający w dalszym ciągu nie są skłonni do obniżania cen? - Cena ofertowa jest często odpowiednikiem ceny wywoławczej. Sprzedający publikujący ogłoszenie porównują swoje mieszkanie z innymi, więc wystawiają ofertę podobną do istniejących ogłoszeń. Często sprzedający subiektywnie oceniają, że ich mieszkanie wygląda lepiej, więc podwyższają cenę - tłumaczy Barbara Bugaj.


https://www.money.pl/gospodarka/na-rynku-nieruchomosci-spelnia-sie-czarny-scenariusz-to-juz-prawdziwa-zapasc-6824040011062080a.html
jsunday
Na rynku nieruchomości spełnia się czarny scenariusz. "To już prawdziwa zapaść"


Tak źle na rynku nieruchomości nie było od dawna. Coraz więcej jest ofert sprzedaży mieszkań i domów, na które nie ma chętnych. - To już załamanie rynku - mówią nam pośrednicy nieruchomości. Dodają, że niepokojąco rośnie liczba osób,
Na rynku nieruchomości spełnia się czarny scenariusz. "To już prawdziwa zapaść"


Tak źle na rynku nieruchomości nie było od dawna. Coraz więcej jest ofert sprzedaży mieszkań i domów, na które nie ma chętnych. - To już załamanie rynku - mówią nam pośrednicy nieruchomości. Dodają, że niepokojąco rośnie liczba osób, które kupiły mieszkanie lub dom na kredyt, a teraz wystawiają je na sprzedaż, bo nie stać ich na spłacanie rosnących rat zobowiązania.

https://www.money.pl/gospodarka/na-rynku-nieruchomosci-spelnia-sie-czarny-scenariusz-to-juz-prawdziwa-zapasc-6824040011062080a.html

Powiązane: Mieszkanie na kredyt

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki