Trochę tylnymi drzwiami, ale właściciele mieszkań dzielą się sposobami na ochronę przed nierzetelnymi najemcami. Jeden z nich to podpisanie umowy na pojedyncze pokoje z dostępem do kuchni i łazienki, a nie całego mieszkania. W ten sposób w razie problemów można się tam wprowadzić lub kogoś "domeldować". Czy jest to zgodne z prawem?
- Zacznijmy od tego, co może być przedmiotem najmu okazjonalnego - wyjaśnia adwotak Monika Frydulska. Z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku ze zmianami wynika, iż umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Aktualnie przez lokal mieszkalny rozumiany jest każdy lokal, który służy do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. We wspomnianej wyżej ustawie nie ma wymogu minimalnej powierzchni czy faktu, że jest samodzielny powierzchnię czy być samodzielny. Lokal będzie lokalem mieszkalnym nawet wówczas, gdy konieczne będzie korzystanie ze wspólnej łazienki czy kuchni. Ustawodawca wyłączył jedynie z definicji lokalu mieszkalnego pomieszczenia, które służą do krótkotrwałych pobytów: hotele, internaty, domy wypoczynkowe. Zatem wynajęcie pokoju w mieszkaniu w ramach umowy najmu okazjonalnego jest możliwe i jest to coraz częściej stosowane.
Jednak inna jest sytuacja, gdy w ramach najmu okazjonalnego będziemy chcieli wynająć np. jeden pokój i pozostawić sobie drugi ze swoimi rzeczami, zamknięty na klucz, a inna, gdybyśmy chcieli wynająć jednej osobie dwa pokoje w dwupokojowym mieszkaniu z dostępem do części wspólnych.
W pierwszej sytuacji nie powinno być wątpliwości prawnych co do takiego rozwiązania. Właściciel będzie miał prawo wprowadzić się do swojego mieszkania.
Natomiast umowa najmu okazjonalnego, w której wynajmujemy jednej osobie dwa pokoje w mieszkaniu, które ma tylko dwa pokoje, może być w sądzie zakwestionowana. Sąd może mieć wątpliwości, czy takie postanowienie umowne, w zależności od okoliczności, nie zmierza do obejścia przepisów prawa (art. 58 kodeksu cywilnego) lub czy nie będzie to czynność pozorna (art. 83 kodeksu cywilnego). Może badać, co było zamiarem stron i jak umowa najmu od początku jej trwania była wykonywana.
Gdyby sąd doszedł do uznania, że postanowienie umowy jest pozorne, ponieważ najemca od początku obowiązywania umowy miał de facto korzystać z całego mieszkania, a nie tylko dwóch pokoi, jak wynika z treści umowy najmu okazjonalnego, sąd może uznać złożone w umowie najmu oświadczenia woli za nieważne. Wówczas właściciel-wynajmujący może mieć problem z wprowadzeniem się do nierzetelnego najemcy.
W tym miejscu warto również zaznaczyć, iż fakt wynajęcia pokoju, a nie całego mieszkania nie sprawia, że lokatora nie chronią przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Wynika to z tego, jak zostało to powiedziane na początku, iż lokal mieszkalny we wspomnianej ustawie jest rozumiany szeroko.
Zapewne pojawiają się umowy najmu okazjonalnego, gdzie przedmiotem umowy są dwa pokoje z dostępem do łazienki i kuchni zamiast całego dwupokojowego mieszkania i dopóki nie ma sporu, to wszystko jest w porządku, natomiast problem pojawia się w przypadku najemcy trudnego i zorientowanego w przepisach prawnych, wówczas taka umowę może zakwestionować.
Autorka: adwokat Monika Frydulska, kancelaria
***
Bankier.pl pomaga to nowy cykl, w którym staramy się opisywać problemy naszych czytelników. Odpowiedzi udzielają prawnicy z ArsLege. Masz problem w pracy, życiu codziennym, a może biznesowym? Zachęcamy do wysyłania pytań na adres: pytania@bankier.pl.
oprac. aw
