Upadek dewelopera - jakie są możliwości dokończenia inwestycji?

Od stycznia 2016 roku deweloperzy, którzy popadli w tarapaty finansowe oraz ich klienci, podlegają nowemu prawu. Weszła w życie ustawa restrukturyzacyjna, która ustanawia odrębny tryb postępowania w przypadku upadłości lub restrukturyzacji firmy deweloperskiej i ma naprawić błędy wynikłe z wprowadzenia wcześniejszych przepisów – z 2012 r. 

Upadek dewelopera - jakie są możliwości dokończenia inwestycji?
Upadek dewelopera - jakie są możliwości dokończenia inwestycji? (SXC)

Chodzi o ustawę o  ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) , czyli tzw. ustawę deweloperską, która weszła w życie 29 kwietnia 2012 roku. Zgodnie z jej zapisami, inwestycja w której sprzedaż rozpoczęto po 29 kwietnia 2012 roku musi mieć otwarty rachunek powierniczy (otwarty lub zamknięty), na który trafiają pieniądze klientów.

Ustawa wymusiła też zmiany w prawie upadłościowym i wprowadzenie szczególnej procedury upadłości deweloperskiej.  By nabywca nie był na końcu kolejki wierzycieli, ustawodawca wyodrębnił z całości majątku upadłej firmy osobną masę upadłościową, do której trafiała budowana nieruchomość i z której miały być zaspokajane roszczenia klientów. Powołano do życia też nowy organ – zgromadzenie nabywców lokali mieszkalnych, które ma podjąć uchwałę o dalszym losie inwestycji. W grę wchodzi kilka rozwiązań:

1) roszczenia klientów zaspokajane są ze środków na rachunku powierniczym,

2) niedoszli właściciele decydują się na dopłaty i kontynuowanie inwestycji przez nowego zarządcę albo syndyka,

3) zawierany jest układ likwidacyjny, w ramach którego jest możliwość przejęcia nieruchomości przez nabywców, by samodzielnie dokończyć budowę.

Złe prawo

Choć intencja była dobra, prawnicy wskazywali na szereg luk w przepisach. Brakowało wielu uregulowań – m.in. nierozstrzygnięta była kolizja uprawnień nabywców z prawami wierzyciela hipotecznego, czyli banku.  Problemy rodziło też kontynuowanie inwestycji z dopłat nabywców. W takiej sytuacji po sprzedaży przez syndyka pozostałych mieszkań, dopłaty klientów de facto byłyby zasileniem ogólnej masy upadłościowej, a więc posłużyłyby do spłaty pozostałych wierzycieli i stały się niejako „prezentem” dla dłużnika.

Z kolei wariant z układem likwidacyjnym, czyli koncepcja przejęcia inwestycji przez nabywców i dokończenia jej na własną rękę, rodziła konflikt z roszczeniami banków posiadających hipoteki na nieruchomościach. Wątpliwość budziło też to, czy nabywcy przejmując całość inwestycji po prostu znacznie by się nie wzbogacili (mając np. prawa do 50 proc. lokali). Przepisy nie uszczegóławiały również, kto owe propozycje układowe ma prawo składać.

Restrukturyzacja, nie likwidacja

Ustawa restrukturyzacyjna, która obowiązuje od 1 stycznia 2016 roku, osobny rozdział poświęca firmom deweloperskim. W ramach polityki „nowej szansy” kładzie nacisk na restrukturyzację podmiotów w tarapatach. W przypadku kolizji wniosków restrukturyzacyjnego i upadłościowego, pierwszeństwo ma ten pierwszy. Przewiduje ona możliwość wszczęcia wobec dewelopera:

  • przyspieszonego postępowania układowego,
  • postępowania układowego oraz
  • postępowania sanacyjnego.

Przepisy wracają do koncepcji jednolitej masy upadłościowej, z której zaspokajani są wszyscy wierzyciele,  z uprzywilejowaną sytuacją nabywców. Klientom deweloperów przyznano analogiczną pozycję, jak tym zabezpieczonym rzeczowo, przy czym rozwiązana została sprawa kolizji  z prawami wierzyciela hipotecznego, w myśl zasady prior tempore potior iure, czyli pierwszy w czasie – lepszy w prawie. W praktyce oznacza to, że pierwszeństwo w zaspokojeniu roszczeń ma bank, jednak przy zabezpieczeniu interesu nabywców (zgoda na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu).

Obecnie więc, choć klienci firm deweloperskich stanowią odrębną grupę wierzycieli, muszą współpracować z całą resztą, mając jednocześnie zachowany wpływ na kształt układu zawieranego z deweloperem. Nowelizacja dopuszcza też dalszy podział na mniejsze podgrupy wierzycieli i zróżnicowanie nabywców ze względu na wniesienie lub brak wniesienia przez nich dopłat, w przypadku decyzji o kontynuacji inwestycji.

Generalnie przepisy umożliwiają trzy warianty zaspokojenia roszczeń:

1) kontynuację przedsięwzięcia deweloperskiego w ramach postępowania upadłościowego albo restrukturyzacyjnego

Rozwiązanie dobre w sytuacji, gdy inwestycja jest już bliska ukończenia. W takiej sytuacji konieczne będzie wniesienie dopłat. Nie wchodzą one w skład masy upadłościowej, a więc są wyłączone spod egzekucji innych wierzycieli. Gdyby np. do realizacji układu nie doszło, podlegają zwrotowi nabywcom. O tym, czy sensowne jest kontynuowanie inwestycji, decyduje syndyk na podstawie ekonomicznej oceny przedsięwzięcia.

2) kontynuację inwestycji przez innego dewelopera

Ten wariant jest możliwy zarówno w ramach układu, jak i w postępowaniu upadłościowym. Może być dobrym rozwiązaniem, w sytuacji gdy dłużnikowi nie udało się  sprzedać większości mieszkań. Nowy inwestor może kupić obiekt i zarobić na sprzedaży pozostałych lokali. Wchodząc na plac budowy przejmuje zobowiązania upadłego podmiotu, wynikające z podpisanych umów deweloperskich.

3) likwidację nieruchomości

Rozwiązanie korzystne w sytuacji, gdy inwestycja jest na początkowym etapie. Ochronę praw nabywców ma w takiej sytuacji zapewnić wpis ich roszczenia z umowy deweloperskiej w księdze wieczystej. Jeśli został dokonany przed wpisem hipoteki ma pierwszeństwo wobec roszczeń banku. Likwidacja nieruchomości możliwa jest także na ogólnych zasadach w postępowaniu upadłościowym albo restrukturyzacyjnym. Jeśli jednak jest zgoda banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego, roszczenie nabywcy ma pierwszeństwo przed hipoteką, w zakresie w jakim dokonał on wpłat na poczet umowy. Jeśli projekt znajduje się na początkowym etapie, a na rachunku powierniczym znajdują się środki klientów, najlepszym rozwiązaniem jest zaspokojenie roszczeń z tych rachunków.

Czy nowe uregulowania będą lepiej chronić interesy nabywców mieszkań? Czas pokaże. Swoje zastrzeżenia do ustawy już w zeszłym roku zgłosił Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który postuluje przede wszystkim o zmiany w ustawie deweloperskiej, zgodnie z którymi każda nowa inwestycja będzie musiała mieć rachunek powierniczy tylko zamknięty, a więc taki z którego środki trafią na konto dewelopera dopiero po przeniesieniu prawa własności. W zeszłej kadencji Sejmu nowelizacji nie udało się przeprowadzić. Obecna większość rządowa zapowiada podjęcie sprawy na nowo.

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 1 ~Czytelnik

Jeżeli deweloper chce budować i zarabiać niech buduje za swoje i sprzedaje po zakończeniu inwestycji.Nigdy nie dał bym złamanego grosza obcej osobie żeby budowała za moje pieniądze i nazywał się inwestorem .Tylko naiwni wierzą spółkom bank-deweloper .

! Odpowiedz
2 13 ~olo

A wystarczyłoby po prostu zakazać kupowania dziury w ziemi, niech bank i deweloper martwią się o inwestycję aż do oddania do użytkowania.

! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne