Dokonując zakupu nieruchomości bądź budując dom, inwestorzy, w przeważającej części korzystają z kredytów hipotecznych. W zależności od stopnia zaawansowania inwestycji kredyt wypłacany jest jednorazowo bądź w transzach, zgodnych z harmonogramem wpłat, na konto developera bądź zgodnie ze stopniem zaawansowania robót budowlanych np. budując dom systemem gospodarczym. Wypłata już pierwszej transzy kredytu staje się zobowiązaniem finansowym dla kredytobiorcy.
W umowie kredytowej bądź w załączniku, zawarty jest harmonogram określający rodzaj rat (stałe, malejące) wysokość oraz termin spłaty zobowiązania. Podejmując decyzję dotyczącą wyboru rat w określonej stałej wysokości bądź w ratach malejących, kredytobiorca tym samym podejmuje decyzję co do wysokości spłaty zaciągniętego zobowiązania tj. kwoty kredytu oraz należnych z tego tytułu odsetek bankowych.
System , w którym raty są stałe opiera się na wyliczeniu udziału kwoty kredytu i należnych odsetek w danej stałej racie spłaty. Proporcje odsetek do kapitału zmieniają się wraz z okresem spłaty kredytu. W początkowej fazie udział odsetek w racie z uwagi na sposób ich naliczania tj. od bieżącego zadłużenia czyli salda kredytu ,znacznie przewyższa wysokość spłacanego kapitału a w późniejszym okresie proporcje te ulegają zmianie i udział odsetek maleje. Taki system spłat rat zwany jest annuitetem.
Raty malejące inaczej kapitałowe oparte są na wyliczeniu stałej kwoty spłaty kapitału a zmiennej wysokości odsetek. W początkowej fazie spłat duży udział w danej racie to odsetki z uwagi na wysokie saldo zadłużenia co w efekcie daje wyższą ratę od annuitetowej(stałej). Wraz z upływem spłaty zobowiązania ilość odsetek w racie maleje, gdyż stała spłata części kapitałowej zmniejsza saldo kredytowe i dochodzi do momentu, że raty w tym systemie stają się niższe od systemu rat stałych. Dla kredytobiorcy ważne jest aby miesięczne obciążenie portfela w sposób jednoznaczny zmniejszało saldo kredytowe a tym samym zadłużenie.
W warunkach wypłaty kredytu w transzach w przeważającej większości banki na pierwszym miejscu stawiają spłatę odsetek od udzielonego kredytu a dopiero po wypłacie ostatniej transzy spłacany jest również kapitał. Takie praktyki banków są powszechne i trudno znaleźć kredytodawcę, który prowadziłby inną politykę ratalną.
Warto zwrócić uwagę, które banki pozwalają na spłatę kapitału zaraz po uruchomieniu pierwszej transzy kredytu:
| Nazwa Banku | Spłata kapitału kredytu wypłacanego w transzach |
| Alior | NIE |
| Allianz | NIE |
| BGŻ | NIE |
| BOŚ Bank | NIE |
| BZ WBK | TAK* |
| City Handlowy | NIE |
| Deutsche Bank | TAK* |
| DNB Nord | NIE |
| Euro Bank | NIE |
| BNP Paribas | NIE |
| ING | NIE |
| Kredyt Bank | NIE |
| Lukas Bank | TAK |
| mBank | NIE |
| MultiBank | NIE |
| Getin Bank | NIE |
| Millenium | NIE |
| PKO BP | NIE |
| Nordea | NIE |
| Pekao S.A. | NIE |
| Pocztowy | NIE |
| Polbank | NIE |
Źródło : Life Finance
Jedynie Lukas Bank wypłacając kredyt w transzach „pozwala” na spłatę kapitału zaraz po jej uruchomieniu. W *Banku BZ WBK kredytobiorca może starać się wynegocjować takie warunki, natomiast w *Deutsche Banku uruchomiając kredyt w walucie, wypłata transz będzie zgodna z harmonogramem i można dokonywać spłaty kapitałowo-odsetkowej, ale tylko dzięki temu, że część środków pozostaje na depozycie. City Handlowy w swojej ofercie kredytowej w ogóle nie udziela kredytów na zakup na rynku pierwotnym nieruchomości, która nie byłaby ukończona w ciągu 12 miesięcy. Inwestycja musi być zamknięta, bank nie jest również zainteresowany finansowaniem budowy w systemie gospodarczym, który ze swej natury wymaga okresowego finansowania, czyli wypłaty kredytu w transzach.
Problem związany ze spłatą kapitału w początkowej fazie udzielanego kredytu jest ważny z uwagi na całkowite koszty jakie ponosi kredytobiorca. Odroczenie w czasie spłaty kapitału powiększają odsetki a tym samym mają wpływ na docelową wysokość rat w całym okresie kredytowania bądź też wydłużają okres spłaty zobowiązania. W sytuacji gdy kredyt wypłacany jest w transzach karencja w spłacie kapitału jest w przeważającej większości banków obowiązkowa do czasu wypłaty ostatniej transzy. Niekiedy banki w swoich ofertach same proponują karencję, tj. odroczenie spłat kapitału przez pewien okres nawet przy jednorazowych wypłatach całkowitej wnioskowanej kwoty kredytu.
Inną formą odroczenia spłaty kapitału są tzw. wakacje kredytowe, które sprowadzają się do tego, że kredytobiorca występuje do banku z propozycją odroczenia spłat danej raty np.: w Euro Banku i Lukas Banku kredytobiorca ma możliwość zawieszenia spłaty kapitału na okres jednego miesiąca w ciągu roku. Bank BZ WBK pozwala swoim klientom na przerwę w spłacaniu kapitału przez pół roku ale tylko raz w całym okresie kredytowania. PKO BP S.A. w swojej obecnej ofercie daje możliwość skorzystania z wakacji kredytowych, raz w roku, bez konieczności spłaty raty kapitałowo-odsetkowej.
W Getin Noble Banku kredytobiorca może skorzystać z programu „Pół w dół”. Przez 24 miesiące możne spłacać raty w połowie ich wysokości. W tym czasie spłaca sam kapitał. Różnice wynikające z braku wpłaty dopisywane są do kredytu a co za tym idzie zwiększa się saldo zadłużenia. W okresie tym również zwiększone są odsetki w stosunku do wyjściowych o 2,95%. Po 24 miesiącach są one kapitalizowane i rozłożone w dalszym okresie spłaty. Taką możliwość posiadają kredytobiorcy, którzy po okresie 24 miesięcy posiadają wystarczającą zdolność kredytową.
Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem długoterminowym. Jego całkowity koszt zależy już od decyzji dotyczącej wyboru celu kredytowania.
Grażyna Burska
